03 мая 2025, 12:25
Тысячи инвесторов потеряют свои деньги в Сочи, но риелторы будут продолжать рассказывать сказки про баснословные доходы
Помните 90-ые? Тогда, коммерсам в пиджаках частенько раздавали пиждаков ребята в спортивных костюмах…
Заметили, как всё изменилось с тех времен, особенно в мегаполисах?
Хотя казалось бы, прошло и не так много времени. Но, каждое поколение помнит что-то своё из этой эпохи, кто-то светлое, кто-то не очень.
Слегка странно осознавать, что пока растущие дети мочили врагов в Танчиках на Денди и кайфовали от Юпи, взрослые дяди мочили других дядь, распадался Союз и объявляли дефолт.
Несмотря на это, большая часть людей с теплотой вспоминает те годы, хотя потерять тогда могли самое ценное что есть у человека.
Сам бывает роняю слезу за ностальгию, когда вспоминаю своего первого руководителя, человека у которого в шкафу пылился пиджак цвета ягоды. И, этот человек всегда повторял мне фразу миллиардера Эндрю Карнеги: «90% миллионеров создали свое состояние, инвестируя в недвижимость»...
И, эта фраза 👆 не потеряла своей актуальности… ведь инвестиции в недвижимость, особенно инвестиции в курортные города Черного моря работают, и работают очень хорошо… От 30% в год.
❗❗❗ Но важно понимать, что не любая недвижимость в Сочи и на побережье вырастит в цене… И не на любой недвижимости можно иметь хороший пассивный доход.
Ведь рост стоимости квадрата 30% в год — это как средняя температура по больнице:
👆 Пока инвесторы зарабатывают… другие теряют деньги...
✔️ Одни объекты в Сочи (и на побережье Черного моря) вырастут за год на 30-40%
✔️ Другие — покажут в лучшем случае рост 15%
✔️ Многие объекты, вообще не покажут роста, а перепродать их можно будет только в минус (рассматриваем короткий срок инвестирования: год-два);
✔️ И, конечно же в Сочи много объектов, купив которые можно остаться вообще ни с чем 🤦🏻♂️
ДАВАЙТЕ ПОСМОТРИМ, ЧТО МОЖНО КУПИТЬ В СОЧИ (для инвестиций) в бюджете ДО 25 МЛН РУБЛЕЙ...
А ответ достаточно прост… НИ-ЧЕ-ГО.
1. В бюджете до 10 млн ₽ можно найти для себя лишь геморрой:
👆 1) Рост стоимости отсутствует (по причине неликвидности);
2) Качество строительства крайне низкое;
3) Документы сомнительны (большинство таких объектов построены без разрешительной документации на землях ЛПХ и ИЖС и введены «через суд»… А это в свою очередь очень сильно повышает риск сноса этих строений.
4) Никакого пассивного дохода такие комплексы тоже не принесут и максимум на что можно рассчитывать- на рентабельность в пределах 4%...
❗️❗️❗️👆 Если Вы хотите купить что-то подобное, то нужно сделать следующее: найдите на ютубе любого сочинского риелтора и приобретите такую недвижимость через него — ко мне обращаться с такими запросами не стоит...
2. В бюджете от 8 до 11 млн ₽ можно рассмотреть студию в одном из Жилых Комплексов, строящихся по ФЗ-214.
👆 Однако, приобретение недвижимости в таких комплексах — это все же больше не про быстрое приумножение капитала… а про его сохранение.
Если хотите свой собственный уголок на море — можно брать… Но, ещё раз повторю — это не про инвестиции...
3. В бюджете от 12 до 27 млн ₽ в Сочи много хороших проектов...
👆 Но инвестиционно привлекательными они были 2-3 года назад… когда только начинали строиться… стоили тогда они в 2-3 раза дешевле… и, если Вы купили эти объекты тогда — то Вы молодцы… Но, рассматривать приобретение таких объектов сейчас… большой просчёт с инвестиционной точки зрения...
Если до прочтения этой статьи 👆 Вы насмотрелись видеообзоров по сочинским инвест проектам… скорее доставайте кетчуп из холодильника 😁… ведь лапши вам навешали достаточно 🤦♂️
4. Хорошую ликвидность и рост цены показывает сейчас в Сочи лишь ультра премиум сегмент недвижимости. Там можно выгодно заработать… Но и цена на такие объекты совсем не демократичная:
ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НА ИНВЕСТИЦИИ ЕСТЬ БЮДЖЕТ ОТ 10 ДО 25 МЛН ₽… при этом хочется, чтобы цена этой недвижимости росла на 30% в год… а после завершения строительства и запуска отеля иметь рентабельность от аренды от 21%?
✔️ В этом случае, единственный вариант: рассмотреть инвестиции в Анапе и п. Агой.
✔️ рассматривать объекты со сдачей в конце 2026 — начале 2027…
Именно за эти 2-3 года Ваши инвестиции дадут x2 и после запуска отеля можно рассчитывать на рентабельность от 20%
Более подробно (со всеми математическими расчетами), расписал в статьях 👇:
smart-lab.ru/mobile/topic/1121062/
Подробный инвестиционный анализ премиального 5-ти звёздочного комплекса в Анапе 👆 и детальный обзор, основанный на математических расчетах 5-ти звездочного отеля в п. Агой 👇
smart-lab.ru/mobile/topic/1146483/
С уважением,
Литовка Роман
Заметили, как всё изменилось с тех времен, особенно в мегаполисах?
Хотя казалось бы, прошло и не так много времени. Но, каждое поколение помнит что-то своё из этой эпохи, кто-то светлое, кто-то не очень.
Слегка странно осознавать, что пока растущие дети мочили врагов в Танчиках на Денди и кайфовали от Юпи, взрослые дяди мочили других дядь, распадался Союз и объявляли дефолт.
Несмотря на это, большая часть людей с теплотой вспоминает те годы, хотя потерять тогда могли самое ценное что есть у человека.
Сам бывает роняю слезу за ностальгию, когда вспоминаю своего первого руководителя, человека у которого в шкафу пылился пиджак цвета ягоды. И, этот человек всегда повторял мне фразу миллиардера Эндрю Карнеги: «90% миллионеров создали свое состояние, инвестируя в недвижимость»...
И, эта фраза 👆 не потеряла своей актуальности… ведь инвестиции в недвижимость, особенно инвестиции в курортные города Черного моря работают, и работают очень хорошо… От 30% в год.
❗❗❗ Но важно понимать, что не любая недвижимость в Сочи и на побережье вырастит в цене… И не на любой недвижимости можно иметь хороший пассивный доход.
Ведь рост стоимости квадрата 30% в год — это как средняя температура по больнице:
👆 Пока инвесторы зарабатывают… другие теряют деньги...
✔️ Одни объекты в Сочи (и на побережье Черного моря) вырастут за год на 30-40%
✔️ Другие — покажут в лучшем случае рост 15%
✔️ Многие объекты, вообще не покажут роста, а перепродать их можно будет только в минус (рассматриваем короткий срок инвестирования: год-два);
✔️ И, конечно же в Сочи много объектов, купив которые можно остаться вообще ни с чем 🤦🏻♂️
ДАВАЙТЕ ПОСМОТРИМ, ЧТО МОЖНО КУПИТЬ В СОЧИ (для инвестиций) в бюджете ДО 25 МЛН РУБЛЕЙ...
А ответ достаточно прост… НИ-ЧЕ-ГО.
1. В бюджете до 10 млн ₽ можно найти для себя лишь геморрой:
👆 1) Рост стоимости отсутствует (по причине неликвидности);
2) Качество строительства крайне низкое;
3) Документы сомнительны (большинство таких объектов построены без разрешительной документации на землях ЛПХ и ИЖС и введены «через суд»… А это в свою очередь очень сильно повышает риск сноса этих строений.
4) Никакого пассивного дохода такие комплексы тоже не принесут и максимум на что можно рассчитывать- на рентабельность в пределах 4%...
❗️❗️❗️👆 Если Вы хотите купить что-то подобное, то нужно сделать следующее: найдите на ютубе любого сочинского риелтора и приобретите такую недвижимость через него — ко мне обращаться с такими запросами не стоит...
2. В бюджете от 8 до 11 млн ₽ можно рассмотреть студию в одном из Жилых Комплексов, строящихся по ФЗ-214.
👆 Однако, приобретение недвижимости в таких комплексах — это все же больше не про быстрое приумножение капитала… а про его сохранение.
Если хотите свой собственный уголок на море — можно брать… Но, ещё раз повторю — это не про инвестиции...
3. В бюджете от 12 до 27 млн ₽ в Сочи много хороших проектов...
👆 Но инвестиционно привлекательными они были 2-3 года назад… когда только начинали строиться… стоили тогда они в 2-3 раза дешевле… и, если Вы купили эти объекты тогда — то Вы молодцы… Но, рассматривать приобретение таких объектов сейчас… большой просчёт с инвестиционной точки зрения...
Если до прочтения этой статьи 👆 Вы насмотрелись видеообзоров по сочинским инвест проектам… скорее доставайте кетчуп из холодильника 😁… ведь лапши вам навешали достаточно 🤦♂️
4. Хорошую ликвидность и рост цены показывает сейчас в Сочи лишь ультра премиум сегмент недвижимости. Там можно выгодно заработать… Но и цена на такие объекты совсем не демократичная:
ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НА ИНВЕСТИЦИИ ЕСТЬ БЮДЖЕТ ОТ 10 ДО 25 МЛН ₽… при этом хочется, чтобы цена этой недвижимости росла на 30% в год… а после завершения строительства и запуска отеля иметь рентабельность от аренды от 21%?
✔️ В этом случае, единственный вариант: рассмотреть инвестиции в Анапе и п. Агой.
✔️ рассматривать объекты со сдачей в конце 2026 — начале 2027…
Именно за эти 2-3 года Ваши инвестиции дадут x2 и после запуска отеля можно рассчитывать на рентабельность от 20%
Более подробно (со всеми математическими расчетами), расписал в статьях 👇:
smart-lab.ru/mobile/topic/1121062/
Подробный инвестиционный анализ премиального 5-ти звёздочного комплекса в Анапе 👆 и детальный обзор, основанный на математических расчетах 5-ти звездочного отеля в п. Агой 👇
smart-lab.ru/mobile/topic/1146483/
С уважением,
Литовка Роман
Читайте на SMART-LAB:
Обновление кредитных рейтингов в ВДО и розничных облигациях
⚪️ПАО «ТрансФин-М» Эксперт РА продлило статус «под наблюдением» по рейтингу кредитоспособности нефинансовой компании, что означает высокую вероятность рейтинговых действий в ближайшее время....
09:06
OsData и Тестер. Качаем слепки стаканов и запускаем тестер. Видео.
Сегодня будем учиться скачивать с биржи слепки стаканов и запускать на них тестер.
Видео предназначено для программистов, которые уже умеют писать роботов на OsEngine или только планируют это...
18:14
Отличная работа! Несмотря ни на что, аналитики Mozgovik Research проделали качественную работу в 2025 году👍
Конец года — время задуматься, какие акции могли принести наилучший результат. В этом году хороших акций было не так много, но мне приятно отметить, что многие из по-настоящему качественных идей...
19:03
Максим, не надоело мастурбировать на Трампа? 🤭
23:40
Ramil_Ibragimov,
23:36
а у вас tradingview работает? у меня чё та с обеда потух и до сих пор признаков жизни не подаёт
причём в разных браузерах и разных настройках.
а вот из под прокси работает. чё РКН ещё и их заблочи...
AAA1976, насчет цены: я лично посмотрел отчет, почитал анализ и затаривался. Не буду хвататься, но на икру с маслом на НГ хватит
Контора хоть и не без недостатков, но цена относительно интеграль...
Running68, все удалил. Закупайтесь, если хотите, хоть все скупайте.
Booppa, Недавно торгуется, ещё не определились с ним. Странный инструмент, непонятно зачем он нужен
22:55
Думается, что ММ просто красивая отмазка, как Дед Мороз для детей. :)
Руслан Шингирей, а свою управляшку раком поставить за такую температуру в квартире не пробовал?
Что-то я не помню, чтобы у меня ниже 20 опускалалось.
Почему.? Потому что знают, что помимо жалоб...
22:11
Алексей Шаульский, изменилась ситуация
Ожирение, диабет, жирная печень, атеросклероз, инсульт...
Зачем он тогда столько мяса жрал?
От жадности. Жадность лечится вышеперечисленными недугами.
У их предков, у которых почки не справлялись с повышенной азотной нагрузкой не осталось потомства. Прошел естественный отбор.
А вот мои предки, которые ели каши, злаки, углеводы и мясо изредка, не случилось такого отбора. И при повышенной белковой нагрузке подсаживается фунция почек и начинаетсч подагра. В Европе подагру называли болезнью королей. Слишком много мяса и дичи употребляли их величества пользуясь положением. Вот почки и не справлялись.
«Потеряют»? Почему? Отберут?
Менее выгодное вложение, по сравнению с чем то другим и все.
В статье про риски — «отберут» — тоже написано. Но!!! Для инвестора — не заработанные деньги = потерянным… при нашей то инфляции
Попробуйте забронировать там номер (сейчас от 20 тр за сутки… летом будет от 40-50 тр в сутки)… и поделитесь потом сколько людей там отдыхает...
И ещё раз по поводу мазута: песок на пляжах перебирают и фильтр уют, так что пляжи стали намного чище, чем раньше 😁
Если мы говорим про апарт-отели: это по сути просто ночлег, без инфраструктуры — поэтому прибыль они не генерируют. Рентабельность низкая.
Если же мы говорим про крупные гостиничные комплексы с известными отельерами — то доходность от них на начальной стадии большая, с процессом строительства рентабельность сокращается.
Так, если на старте продаж (3 года до завершения) рост стоимости квадрата 30-40% в год. Рентабельность от 20%...
Если комплекс готов: то рост цены от 10 до 13% в год… Рентабельность в районе 8-10%.
👆 это плата инвесторов за отсутствие рисков и заморозки денег...
Поэтому, отвечаю на Ваш вопрос: апарт-отели (и на стадии Старта продаж и тем более уже готовые) — это не про инвестиции. Ни для себя, ни для своих клиентов подобные объекты я не рассматриваю.
Гостиничные комплексы: первые 1,5 года стоит рассматривать… далее уже не про и
По Сочи есть предложения хорошие и по 5.5-6.5 млн с условием сделать ремонт за 1.5-2 млн, продать +3 млн. Если не разбираетесь в Сочи, пишите про Анапу. Ей Богу, как маленький ребёнок, который пытается заработать на леденец.
Достаточно посмотреть на эти скриншоты, взять в руки калькулятор, включить мозг (если он есть) и все встанет на свои места:
1. Левый верхний квадрат — стоимость размещения за сутки в мае в отеле Рэдиссон Сочи.
2. Правый верхний квадрат — стоимость за сутки в Анапе.
👆 Да… выгоднее Сочи… на 40%… и если бы на этом наш анализ завершился… то я бы сказал: «Доктор… Вы правы!» ❗️❗️❗️ Но, смотрим нижние скриншоты и что видим:
3. Левый Нижний квадрат — стоимость номера в Рэдиссоне в Сочи...
4. Правый Нижний квадрат — стоимость номера в Анапе...
Получается, что стоимость апартамента в Сочи дороже, чем в Анапе на 228%… А теперь, расскажите мне где выгоднее?
П.С. Вы же работаете в сфере недвижимости в Сочи — не составит труда съездить на пару дней в Анапу (в хорошую пятёрку… и сделать для нас фото отчёт)
Сравните лучше: гостиница 25 номеров. Ценник 65 млн. Сдали на год арендаторам под гостиницу за 12.5 млн. И таких предложений много. Есть гостиница 9 номеров, стоимость 115, сдали на год за 10 млн. Таких тоже много. Аппартаменты только лох будет покупать. Особенно в новых, строящихся местах. С неадекватным ценником.
По Рэдиссон фейк. Там нет частных инвесторов и не продаются номера. Не публикуйте непроверенную информацию.
А теперь ещё раз возьмите в руки калькулятор и просчитайте рентабельность от Ваших супер вариантов:
10 млн / 115 млн × 100 = 8,7% годовых.
Пишу максимально кратко. Не публикуйте фейковые объявления. Лучше спросите у меня в личке, что под снос или нет скоро пойдет. Я подскажу.
Кто продаёт по таким объявлениям будет за решеткой.
Хотя и не совсем понятно, что вас так рассмешило 🤷♂️
Много пафоса из ничего.
И вообще не понятна фраза: объекты введённые через суд имею риск сноса. Они уже введены через суд. Никто их не снесёт коль есть решение суда.
А недвижимость всегда растёт в цене.
Я автора лично не знаю, и не сужу. Просто мнение о самой статье.
П.С. кстати, а какие именно отличные предложения ты можешь порекомендовать 😁