20 апреля 2025, 21:28
Купить квартиру в Москве под сдачу за 1000 рублей! - ЗПИФ жилой недвижимости от Самолета
Знаю, народ почему-то обожает инструменты, привязанные к недвижке. В четверг мы пообщались с гендиром фондов недвижимости Самолета Никитой Швед. Он рассказал, как устроена конструкция. Запись есть тут: https://vkvideo.ru/video-53159866_456240014
Что я понял?
✅Сбор заявок на инвестиции в фонд открылся на этой неделе и продлится 2 недели до 29 апреля
✅Фонд сетапится сроком на 5 лет, опция пролонгации присутствует, но базовый сценарий = 5 лет.
✅Недвижку в фонде по умолчанию продавать не планируют, только если будет аномальный рост цен.
✅Для новых объектов недвижки скорее засетапят новый фонд, чем будут расширять текущий.
✅Расчетная доходность 21% годовых.
✅Из них арендная доха = 8% минус 3% расходы фонда, включая управление и налоги. То есть расчетный дивиденд = 5% годовых, остальное достигается за счет прироста стоимости цены квартир + вроде как продают паи номиналом в 1000 руб (по СЧА) с дисконтом 10% по 900 руб.
✅Базовая выгода от того, что Самолет продает в фонд квартиры с дисконтом 18% от самых низких возможных цен (не от цен Циана)
✅Неквалы могут тарить
✅Никита клянется, что квартиры в фонде исключительно ликвидные — однушки и двушки, без каких-либо дефектов и косяков.
✅Сумма СЧА = 3,1 млрд руб, из них 2,1 млрд уже в фонде, и +1 млрд будет допэмиссия, которая сейчас и продается.
✅1 метр там в фонде получается 265 тыр:
Преза тут: https://disk.yandex.ru/i/ed_ueNtUxu9O8A
Мое мнение такое:
Я конечно х.з. относительно как там цена ЗПИФа будет плавать после размещения, но если будет ликвидный инструмент, то это будет прикольный способ сыграть на повышение, если вы будете ожидать резкого скачка цен на квартиры. А относительно рентной доходности — это еще надо посмотреть… Ведь они запускают аренду в мае, надо посмотреть как быстро они их сдадут.
А на счет того, почему текущие фонды недвижки на Мосбирже в минусах относительно их номинала — так это очевидно.
Потому что там ставки аренды складов дают низкую доходность при текущей ставке ЦБ 21%, а роста цен там никакого не будет, потому что склады связаны долгосрочными рентными контрактами с незначительной ограниченной индексацией ставок… В этом плане квартиры куда проще продать в случае роста цен, чем склады…
Что я понял?
✅Сбор заявок на инвестиции в фонд открылся на этой неделе и продлится 2 недели до 29 апреля
✅Фонд сетапится сроком на 5 лет, опция пролонгации присутствует, но базовый сценарий = 5 лет.
✅Недвижку в фонде по умолчанию продавать не планируют, только если будет аномальный рост цен.
✅Для новых объектов недвижки скорее засетапят новый фонд, чем будут расширять текущий.
✅Расчетная доходность 21% годовых.
✅Из них арендная доха = 8% минус 3% расходы фонда, включая управление и налоги. То есть расчетный дивиденд = 5% годовых, остальное достигается за счет прироста стоимости цены квартир + вроде как продают паи номиналом в 1000 руб (по СЧА) с дисконтом 10% по 900 руб.
✅Базовая выгода от того, что Самолет продает в фонд квартиры с дисконтом 18% от самых низких возможных цен (не от цен Циана)
✅Неквалы могут тарить
✅Никита клянется, что квартиры в фонде исключительно ликвидные — однушки и двушки, без каких-либо дефектов и косяков.
✅Сумма СЧА = 3,1 млрд руб, из них 2,1 млрд уже в фонде, и +1 млрд будет допэмиссия, которая сейчас и продается.
✅1 метр там в фонде получается 265 тыр:
Преза тут: https://disk.yandex.ru/i/ed_ueNtUxu9O8A
Мое мнение такое:
Я конечно х.з. относительно как там цена ЗПИФа будет плавать после размещения, но если будет ликвидный инструмент, то это будет прикольный способ сыграть на повышение, если вы будете ожидать резкого скачка цен на квартиры. А относительно рентной доходности — это еще надо посмотреть… Ведь они запускают аренду в мае, надо посмотреть как быстро они их сдадут.
А на счет того, почему текущие фонды недвижки на Мосбирже в минусах относительно их номинала — так это очевидно.
Потому что там ставки аренды складов дают низкую доходность при текущей ставке ЦБ 21%, а роста цен там никакого не будет, потому что склады связаны долгосрочными рентными контрактами с незначительной ограниченной индексацией ставок… В этом плане квартиры куда проще продать в случае роста цен, чем склады…
Читайте на SMART-LAB:
Какими будут дивиденды Сургутнефтегаза за 2025 и 2026 гг.?
Добрый вечер! ЦБ установил официальный курс валют на 31 декабря. Это означает, что можно приблизительно посчитать дивиденды на префы Сургутнефтегаза за 2026 год. По 2025 году интриги нет, из-за...
30.12.2025
#итогиsofl2025: ИТ-лидерство в финансовом секторе
Финансовый сектор — один из лидеров цифровизации в России. По данным ЦБ, Россия входит в топ-5 стран по общему количеству платежных транзакций и в топ-3 – по доле онлайн-платежей на человека среди...
30.12.2025
12:21
Сергей Хорошавин, И он, кстати говорит о том, что основные манипуляции в рынках акций проходят бесследно для контроля и регулировки их, потому что там такие схемы, и он даже Их называет не просто с...
"Два мира - два Шапиро". Два рынка. Две цены. Революция идет своим ходом.... — Серебро торгуется по цене 130 долларов в Токио.
— Серебро торгуется по цене 80 долларов в Ш...
SMK_Capital, а тут был памп?
Видимо, Вы пампов не видали…
Тревожно!
11:44
Трамп: Если Иран будет стрелять мирных протестующих то США придут им на помощь. Мы готовы к действию Трамп в Truth Social: Если Иран будет стрелять и жестоко убивать мирных протестующих, что является ...
11:40
Крупнейшие протесты в Иране за последние 3 года продолжаются уже пятый день из-за падения курса национальной валюты и высокой инфляции — The Guardian
Крупнейшие протесты в Иране за последн...
11:37
Ну, кто из Питерцев — ходил ночью на улицу?
— Видели световые столбы и может даже Лунное Гало?!
11:35
📈Цена на алюминий впервые с 2022 года превысила $3000 за тонну из-за проблем с поставками — Bloomberg
Алюминий впервые за более чем три года достиг отметки в 3000 долларов за тонну из-за с...
11:32
Суда с российской нефтью направляются на НПЗ Reliance в Индии — Bloomberg По меньшей мере три танкера, перевозящие российскую нефть, следуют на завод Reliance Industries Ltd. на западном побережье Инд...
выручка Самолета 360 млрд рублей за год, объем фонда <1 млрд
Я понимаю, деньги не пахнут, надо смартлаб развивать…
Гендир клялся что это хорошие объекты
типа «нам же их сдавать надо!»
Возможно так хотят обернуть то, что пока не продается и будет продано, когда ликвидность выйдет на рынок (снизят КС и т.д.). Я не против ЗПИФ-Н, но когда со старта вешают кастрюлю лапши по поводу доходности, не очень приятно. Думаю гораздо лучше будет ПНК, там хотя бы контракты долгосрочные на коммерцию. Сколько времени сейчас займёт стагнация рынка жилой недвижимости и сколько потребуется на выход, не очень понятно.
А если не будет прироста стоимости?))))
Будет 100% заполняемость? НЕТ КОНЕЧНО.
Здесь у частника который сдает еле еле 5% ГОДОВЫХ выходит у них больше.
ВО ЛОХОТРОН.
Ещё интересно, где находятся объекты зпифа
Ключевое: локация и/или цена аренды
В презе глянь
Тимофей Мартынов,
Половина фонда - эко Бунина. Для Москвы 15-20 транспортом до метро - много. Кмк это низколиквидные актив
尼基塔·施维德 房地产开发部副部长。
Надо приобщаться к прогрессу))
Вопрос, где они контингент найдут.
Ибо рентоюрлица это не хфизики. С ними «три чпечиалиста на квадратный метр» не прокатит. Работягам «пожрать-переночевать-пожрать-перено...» оно и нах не упало переплачивать одному за однушку — где можно втроём. В итоге, тупо, будет заселено как в любой общаге, с простоем(!) остальной половины из-за этого же.
И ноль конкурентности с теми же физиками — ибо, все накладные расходы(с одними тока админо-диспетчерами ниразу не за 50к зряплаты) обнуляют сразу весь профит.
даже если Самолет продаст новостройки этим пацанам на 18% ниже фактических цен новостроек в Москве, то они станут вторичкой… а фактические цены вторички сейчас ниже фактических цен новостроек на 15%:
следовательно, пацаны смогут продать эти хаты на вторичном рынке примерно по рыночной фактической цене
откуда они насосали доходность 21% — загадка... вот если бы они находили одиноких стариков с квартирами и отвозили их в лес — тогда другое дело))
кроме этого, помните, что в настоящих деньгах московская вторичка ДЕШЕВЕЕТ!
если какие-то проходимцы предлагают вам инвестировать в московскую недвижимость, гоните их ссаными тряпками
за тряпками обращайтесь ко мне… выдам бесплатно… обоссанные со всех сторон))
Смирнов Сергей разнес этот ЗПИФ у себя в телеге:
«За всё время ЗПИФ в недвижимости доходный удавалось построить двух компаниям. Арсагера делала ЗПИФ на инвестициях в котлован, а Активо сделало несколько качественных ЗПИФ в 2016-2020 годах, а потом и у них упало качество анализа проектов. PNK Rental хайпайнул неплохо. Но в основном ЗПИФ арендной недвижимости, как аналог REIT пока в России очень слабый формат инвестиций. И слишком зарегулированный. А уж когда Самолёт упаковывает в него то, что настроил для продажи, а не под арендные проекты, будет факап с низкой доходностью»
по началу паи оценили по стоимости недвижки а потом стоимость пая упала ниже стоимости активов изза низкой доходности… и просто приняли решение ликвидировать фонд… помню шадрин хвастался что покупал паи в 2 раза дешевле реальной стоимости
Потому что бетоны — ниразу не «нанотехи».
Обыкновенная низкопередельная тема, по определению. С давно определеннным конкретным «назначением». Построил. Живешь. Усё.
Как то ведро. Вокруг которого «высоколиквидные бизнец-планы с иХХХами» и прочие космические корабли искусственные сучности не нафестивалишь.
Ликвидность никакая при продаже паев.
В портфеле преобладает локация: Эко Бунино — там вообще по Калужке не доедешь, максимум до Коммунарки, до МКАД тем более.
Плюсы:
Начиная с 3го года работы фонда, его пайщики смогут приобрести квартиры или апартаменты в любом из проектов группы Самолет с оплатой до 50% стоимости недвижимости паями фонда.
и конечно же получать еще 3% в год с проданного жилья, при средней доходности аренды 5% — выглядит как супер идея
Иногда все же надо матчасть смотреть, прежде чем рекламировать говно, за которое заплатили.
Посмотрите любой складской фонд того же Паруса-а и покажите, где хоть в одном там «минус относительно номинала». А уж про «не будут расти» вообще смешно, также смотрите любой из графиков за крайние полгода +-.