Как выйти на доход 300000 рублей со сдачи 3-х комнатной квартиры

Всем риелторам города Москвы, которые на серьёзных щах считают, что столица, как и метро постоянно расширяются и лучше инвестиций в бетон Белокаменной не придумаешь посвящается.

Немного предыстории

Я писал статью – Хостел вне конкуренции. Если коротко – надо зарабатывать на неконкурентных рынках (смотреть в сторону глубокого синего океана, а не сражаться за место под солнцем в кроваво-алом океане). В статье я рассказывал про Малую перу, в республике Коми, и как данный посёлок стал центром вселенной и превратился из умирающего посёлка в прибыльную нишу заработка на вахтовиках.

Критерий выбора города/образ потребителя

Когда я задумался о посуточной сдаче недвижимости, я стал отвечать себе на вопросы – кому это нужно снимать посуточно, кто будет снимать:

1. Туристы
2. Рабочие/служебные командировки
3. Потрахушки/вынужденные остановится/перекантоваться на 1-2 ночи

Последняя группа не интересует, остановился на первых двух.

Самые популярные туристические города – Казань, Сочи, Нижний Новгород, Калининград, Владимир, Суздаль, Ярославль, Ростов-на-Дону, Краснодар – высокий спрос = высокое предложение на любой вкус и кошелёк.

Самые популярные города для работы – вот тут всё интереснее. Выбор пал на два абсолютных лидера «промышленного туризма» — Усть-Луга и Новый Уренгой. Загуглить или занейронить можете самостоятельно – это два крупнейших центра промышленности с перспективами на 50-70 лет.

1. Усть-Луга – перспективы огромные: портовый комплекс, логистические центры, Заводы по производству СПГ (сжиженного природного газа) и т.д. Минусы: в 150 СПб и много мелких городов и посёлков в округе.
2. Новый Уренгой – ключевым центром газовой промышленности России. Основное внимание уделяется развитию добычи, переработки и транспортировки газа, а также созданию новых производств в области газохимии. Из плюсов: город находится на краю географии.

Самый главный плюс – Новый Уренгой находится на краю географии, дальше нет дорог федерального значения. В его районе более 200 месторождений нефти и газа. Кто бывал там знает – это бескрайние поля промышленности и грандиозные заводы по переработке.

А теперь немного статистики:

• ​В 2024 году аэропорт Нового Уренгоя обслужил 1 076 000 пассажиров, превысив показатель 2023 года на 2%. Это делает его самым загруженным аэропортом Ямало-Ненецкого автономного округа – 27 место в России аэропортов по загруженности
• По данным на первое полугодие 2024 года, железнодорожный вокзал Нового Уренгоя обслужил 247 490 пассажиров – трудно предположить, что 500 000 пассажиров за 1 год.
• Статистики по автотранспорту не нашёл – да и не нужна она.

Подытожим. На город населением 106 тысяч – приходится 1,5 пассажиропотока.  2 и 2 не долго сложить. Потому что НУР – город транзит.

Тестирование теорий

Я всегда провожу первоначальное а/б тестирование с помощью Авито. Так, например, перед тем как покупать гараж – я выкладывал объявление о сдаче – за пару недель получил три квалифицированных лида – можно покупать. Спрос есть.

В НУРе ещё до онлайн бронирования обязательного на Авито я отфотографировал свою двухкомнатную квартиру, выставил за 4000 рублей в сутки – я получил 8 квал. заявок в первый, во второй день. На третий я снял объявление – поток звонков слишком высокий был.

На сегодняшний день, если смотреть тот же Авито – снять отдельную студию или квартиру дешевле 2700 рублей невозможно. Дизайнерский ремонт можете оценить сами –

Как сдать квартиру за 300 тысяч в месяц с населением города 100 тысяч человек?

А вот это самое интересное.

1. Покупаем на первом этаже трёхкомнатную квартиру в Новом Уренгое за 7 200 000 рублей — https://www.avito.ru/novyy_urengoy/kvartiry/3-k._kvartira_57_m_19_et._4353137770

  
2. Делим на 4 студии – информации полно в интернете о том, как делить квартиры на студии и переносить мокрые точки. Это законно и возможно – главное не иметь жилого помещения под разделяемой квартирой – идеальный вариант 1 этаж, тогда без проблем можно переносить ввод воды и канализацию. Гугл в помощь.
3. Всё выносим, застилаем всё керамогранитом пол и стены на высоту 2 метра. На ремонт думаю нужно выделить 3-4 млн, с учётом отдалённости и стоимости мастеров по ремонту в конкретном городе, думаю будут по дороже чем в Ростове-на-Дону.

//вахтовики постоянно с чемоданами – если стены покрасить – они быстро потребительский вид. Керамогранит – стильно, модно, молодёжно – а главное неубиваемое.

Юнит-экономика подобной сдачи

Будет 4 студии по 12-13 квадратных метров. Берём для удобства 100% загрузку, так как сдавать будем по 2500 рублей в сутки.

30 дней × 4 × 2500 = 300 000

Ну или чуть поиграемся цифрами:

30 дней × 4 × 2700 = 324 000

30 дней × 4 × 3000 = 360 000

Конечно же я не брал в данном расчёте затраты на администратора, уборщиц, налоги, рекламу, амортизацию. Но если организовать 3-4 подобных квартир в одном доме – можно значительно сократить расходы.

Даже если брать в расчёт 11 млн рублей под ключ и 250 к/месяц чистыми – то это 27% годовых. Всем добра. На связи был – Дневник инвестора