Бизнес или благотворительность2? Тайны Московских новостроек.

По мотивам прошлого поста…. smart-lab.ru/blog/111217.php
Мне лениво было расписывать в прошлый раз про особенности инвестирования в новостройки. Эта тема требует отдельного поста. Итак прикинем на конкретном примере.
 
Оптимистичный вариант расчета:
1 Однуха с большой кухней Татьянин Парк 500м от МКАД. Застройщик МИЦ. Примерный метраж 50м. Цена 5.5лям. Сдача конец 15г, но реально 16г. Метро будет в шаговой доступности в 14г. Рядом построят Телеком Сити. Т.е. можно будет сдавать в аренду без проблем.
2 Покупаем за 5.5лям. Затем либо продаем за 9лям (для простоты в сегодняшних ценах) без отделки получая 65% профита. Либо делаем ремонт и сдаем за  35000 руб в месяц. Что даст 370000руб в год + 800000руб(скрытый доход от вздорожания недвиги от инфляции)=1170000руб в год
Итого
Р/Е=5500000/1170000=4.7 зашибись
 
Пессимистичный вариант расчета:
1 Однуха с большой кухней Татьянин Парк 500м от МКАД (что недостаток). Застройщик МИЦ. Примерный метраж 50м. Цена 5.5лям. Сдача конец 15г, но реально 16г. Метро будет в шаговой доступности в 14г. Рядом построят Телеком Сити. Т.е. можно будет сдавать в аренду без проблем. Инфраструктуры нет. 
2 Покупаем за 5.5лям.
3 Скрытые затраты. Согласно договору сделать ремонт и пользоваться квартирой можно только после приема дома госкомиссией в конце 15г. Т.е. реально запустить квартиру в аренду можно будет только в 17г. Т.е. через 4года после оплаты. Если бы 5.5лям положили бы тупо в банк под скромные 10% годовых, то через 4ре года на 5.5 лямах мы бы с рефинансированием получили бы 2.5ляма.
4 Ремонт, мебеля, техника встанет примерно в 800-1000000. Т.к. пессимисты, то пусть лям.
5 Итого реальные затраты 5500000+2500000+1000000=9000000руб
6 Вроде 9лям не так уж плохо. Заплатили деньги, прождали 4ре года. Получили хату. Однако есть ньюанс. Если сразу потратить 9лям, купить уже построенную аналогичную вторичку и ее сдавать за 35000в месяц, то через 4ре года у нас бы нарисовался бы профит в размере 35000*12*4=1600000.
Т.е. сравним результат на 2017ый год:
Купили сразу и сдаем 9лям-1.6=7.4лям по факту
Купили новостройку 5.5+2.5+1=9лям по факту
Имхо выгоднее для инвестора купить вторичку.
 
Недостатки новостройки.
1 Хотя дом сдадут, но инфраструктуры нет никакой.
2 После сдачи дома еще 2-3года будут соседи делать ремонт, засранный лифт, подъезд и придомовая территория. Такое жилье задорого не сдашь.
3 На начальных этапах строительства продают задешево неликвид. А самые вкусные няшки оставляют, чтоб продать на завершающем этапе и получить максимальный профит.
4 Договор по 214ФЗ  единственное от чего защищает, так это от двойной продажи одной и той же квартиры. Так в договоре МИЦ требуют согласие на «Настоящим Участник выражает свое согласие на залог земельного участка, указанного в п.9.2 настоящего договора, в обеспечение обязательств Застройщика по договорам долевого участия, заключаемым Застройщиком на строительство иных объектов недвижимости на данном земельном участке.» Т.е. случись какой-нибудь кризис ни денег, ни заложенную землю не получить.
5 Кроме того, МИЦ он только на сайте МИЦ. А стройку ведет его дочка, с которой и заключается договор ДДУ. Случись что, дочку потопят с долгами, а МИЦ будет белый и пушистый.
 
Мораль:
1 Новостройка в конечном итоге выходит дороже вторички. 
2 У новостройки есть много недостатков и плохо контролируемых рисков. Неслучайно для новостроек ипотечная ставка гораздо выше чем для вторички.
3 Реально хорошие варианты квартир в новостройке реализуются на конечных этапах строительства за максимальную цену. Т.е. на вторичке можно купить более интересный вариант.