Может ну его нафик эти эскроу?
А нафига козе баян?
Эскроу-счета с проектным финансированием продавались как инструменты, которые будут спасать страну от обманутых дольщиков. Мол, деньги идут не девелоперу, деньги идут в банк, лежат там до ввода, всё в безопасности. Точно ли это та безопасность, которая нужна людям?
Ситуация один. Девелопер получает деньги после ввода в эксплуатацию дома. Все прекрасно знают, что девелоперы сдают дома в настолько неготовом состоянии, что там потом УК половину доделывает, но это не суть, после сдачи дома должен начаться процесс заселения. А есть кейсы на рынке, где сдача дома есть, бабки с эскроу списаны, а заселения люди ждут больше года. Как-то кажется, что год — это слишком большой срок, чтобы не чувствовать себя обманутым дольщиком в этот момент. А никакой радости от этого года нет, потому что действует еще и мораторий на просрочки. Как-то помогло эскроу в данной ситуации? Нет. Не кажется ли, что эскроу должен раскрываться только после акта приемки передачи квартиры дольщику, чтобы девелопер был замотивирован не бумажку в виде РВЭ получить, деньги с эскроу списать, а реально отдать квартиру дольщику? Иначе в чем его смысл?
Ситуация два. Деньги лежат на эскроу. Банк их юзает как ему угодно. Дольщик с них ничего не получает. Происходит банкротство девелопера. Деньги возвращаются дольщику. Только теперь ипотека херовее в 20 раз, цены выросли на 20-30%. Очевидно, что он себе даже близко ту квартиру из ДДУ с эскроу больше позволить не может. И что делать с этими деньгами дольщику? Идти в суд, чтобы трясти девелопера за упущенную выгоду? Очень интересно на это посмотреть, как банкротящийся застройщик что-то возместит за свое банкротство. При текущей инфляции, росте цен на недвижимость механизм эскроу — это лишний рудимент, который никого не спасает от срача на тему «обманутый дольщик». Люди будут всеми правдами и неправдами требовать не возврат денег с эскроу, а выполнение обязательств по ДДУ. Психология такая. Проходили на кейсах: СУ-155, «Урбан Групп», «Царицыно», «Севен Санс». Лично слышал, как менеджер в офисе продаж СУшки говорил: «Всё, компания закрывается, нас увольняют, точно вы хотите что-то купить, это будет долгострой», и ему человек отвечает: «Ничего страшного, подожду, точно достроят же». В «Урбане», наверное, год перед полным крахом первый запрос в выдаче был «Урбан групп банкротство», и ничего никого это не смущало, люди шли. «Царицыно» шло с демпингом относительно рынка 40-50% цены — люди брали, «Севен Санс» продавал ниже конкурентов на 20-30% цены с левым договором и обходом эскроу — ничего, на свой страх и риск люди брали, потому что «рано или поздно достроят».
Поэтому схема эскроу сейчас точно мертвая и нерабочая. Нужна ли она вообще в таких условиях?
А ипотека выросла уже до 28,5% В ГОД и 50% первоначальный взнос !
идея была неплоха, но как всегда, реализовано через жопу. Эксроу заставил и покупателей брать в ипотеку, и застройщиков в кредит строить. Банк в выйгрыше х2. Цены на жильё х2
Я вижу такую схему более рабочую — дольщики собрали бабки, а банк контроллирует строительство. Разбили строительство дома на куски, и поэтапно застройщику платят. Построил фунадмент — получил бабки. Построил стены — получил бабки. Не достроил коммуникации — не получил. Правда… тогда банк сам и станет застройщиком. Ну кстати тому же сберу ничего не помешало бы стать строительной компанией. При наличии собственного капитала, рентабельность была бы космос
Фактически банки и стали сейчас застройщиками, т.к. все строится на их деньги! А те кто строит Это сторонние организации которые хотят заработать выполняя услугу по постройке дома, а для этого получает Право на стройку и Финансирование, оформляя эксроу счет у банка.
В современных условиях часто наблюдается несогласованность между порядком работы и системой оплаты в строительной отрасли. Это приводит к рискам, связанным с порчей материалов, так как недостаточное финансирование может заставить подрядчиков экономить, что, в свою очередь, влияет на качество используемых материалов. Неполное финансирование проектирования и выполнения работ может привести к тому, что строительные компании будут вынуждены жертвовать качеством, чтобы вписаться в бюджет, что, в конечном итоге, сказывается на длительности и надежности постройки.Кроме того, фактическая работа строителя потребует собственных вложений, так как некоторые издержки могут не покрываться заказчиком. Это создает дополнительные финансовые нагрузки на подрядчиков, что может привести к задержкам в проекте и даже к его остановке. Строители, вынужденные использовать свои средства, рискуют не только потерять прибыль, но и стать заложниками финансовых проблем, если ситуация не изменится.Таким образом, для эффективного функционирования строительной отрасли необходимо пересмотреть порядок работы и оплаты. Внедрение более прозрачных и справедливых финансовых схем может помочь снизить риски и повысить качество выполняемых работ. В конечном итоге это приведет к повышению доверия между заказчиками и подрядчиками, что является залогом успешного строительства проектов.
Если бы ставка ЦБ была 4% то все бы работало как надо.
А так получается пока идет строительство набирается за два года по 21% КС так что отдать деньги через два года это тот-же кидок.
Застройщики, которые обязаны брать кредиты, фактически оказываются в состоянии постоянной зависимости от финансовых институтов. Это создает замкнутый круг: для завершения стройки им нужны деньги, а чтобы получить деньги, они должны показать, что строительство движется вперед, что, в свою очередь, делает их зависимыми от контроля банков.
Достаточно просто проверить наличие денег у застройщика и уже выдавать разрешение на стройку. Чем больше построенных и сданных домов тем больше может получить одновременных разрешений.
можно продавать и готовые квартиры, а на котлованы !? Котлованы можно продавать лишь тем кто имеет кучу готовых проектов.
Квартира Это базовое имущество, а оно у нас как не достижимое в стране где морозы минус 20-70 градусов, бомжевать тут сложно.
Разрешать продавать только готовое на ключах. А для тех, кто хочет привлечь финансирование и/или просто желающих поиграться в инвесторов есть фондовый рынок: облигации, ЗПИФы, токены на дольку в продаваемой застроем квартире на худой конец.
а банк это и есть гос.
а люди это просто новая нефть.
До того орбманутые дольщики мечтали, чтобы им вернули деньги.
Хотят чтобы им не возвращали?
Средние и малые застройщики оказались в сложной ситуации, когда несвоевременные выплаты заказчиками становятся нормой, а не исключением. Это приводит к серьезным финансовым потерям. Каждая задержка в платеже создает каскад проблем: не хватает средств на оплату труда рабочих, закупку материалов или аренду техники. В результате нарушается график строительства, и вместо того, чтобы двигаться вперед, компании вынуждены искать способы выживания.Простои на стройплощадках, вызванные отсутствием финансирования, усугубляют ситуацию. Чем больше времени теряется, тем больше растут затраты. Рабочая сила не может оставаться на месте, и поэтому часть сотрудников приходится отправлять в неоплачиваемые отпуска, что демотивирует коллектив. Компании теряют не только деньги, но и репутацию. В таких условиях многие застройщики начинают задумываться о банкротстве как о единственном выходе из сложившейся ситуации. При этом важно помнить, что банкротство — это не только финансовая катастрофа для компании, но и трудности для всех подрядчиков и поставщиков, связанных с ней. Если не найдутся пути стабилизации финансового потока и урегулирования платежей, малый и средний бизнес в строительстве продолжит катастрофически сокращаться.
В современном строительстве риски действительно распределяются между множеством участников, что делает процесс более сложным и многогранным. Директора компаний, выполняя роль менеджеров и юристов, стараются минимизировать юридические риски, создавая юридически обоснованные документы и договора. Однако, в этом деле существует и другой аспект: финансовые риски, которые часто оказываются на плечах всех участников проекта. Финансирование, как правило, осуществляется поэтапно, и до тех пор, пока проект не завершен, никто не может быть уверенным в успехе.Однако, несмотря на общие риски, прибыль, как правило, сосредоточивается в руках директора. Это вызывает справедливый вопрос о той системе вознаграждений, которая сложилась в сфере строительства. Рабочие и подрядчики, вкладывающие свои силы и знания, получают лишь фиксированную оплату труда, в то время как директор получает всю прибыль от успешного завершения проекта. Такой подход вызывает недовольство и дисбаланс, потому что труд всех участников имеет одинаковую ценность.Важно пересмотреть структуру распределения прибыли. Участники, принимающие на себя значительные риски и вносящие свой вклад в успех проекта, заслуживают более справедливых условий. Принятие принципов распределения прибыли, основанных на вклад каждого, может привести к повышению мотивации, улучшению качества работы и созданию более гармоничных рабочих отношений в строительной отрасли.
Безусловно, эскроу не спасет от всех проблем (например, полученные обратно деньги могут частично обесцениться). Но если застройщик потонет лучше уж получить денежки обратно и забыть, чем продолжать платить ипотеку за воздух и ждать годами свою конуру (и возможно не дождаться никогда).
А так оно и происходит. Банкам наплевать, что застройщик обанкротился, он выдал ВАМ деньги — он ждёт возврата и будет жарить должника до последнего.
Если ввести какие-то дополнительные проценты на суммы в эскроу, то это приведет только к удорожанию стоимости квартиры, причем уверен на сумму большую чем полученные проценты.
И в итоге после очередного банкротства будут появляться подобные статьи с возгласами как несправедлив мир и что надо придумать очередные плюшки для инвесторов в недвижимость.
По Вашей логике, я могу купить акции сбера, через год их продать и предъявить кому-то (непонятно кому) недополученную прибыль.
1. С эскроу кинутые дольщики уже исчезли как явление. Да, есть минусы, но:
А) Вам и так никто не запрещает купить готовое.
Б) Вероятность недостройки гораздо ниже, так как застройщик «играет на свои» и более ответственно относится к своим обязательствам
2. Вы можете возразить: «из-за эскроу стоимость бетона дороже!». Это так. Но при запрете продавать квартиры до ввода эксплуатацию дешевле он не станет. Так как застройщик все равно будет строить в кредит, у него будут те же издержки. Просто вы не сможете купить на стадии строительства (то есть дешевле). Вот и все.
Зато появятся мутные схемы, когда только введённое жилье будет за первые 24 часа продаваться дочерним конторам, а те будут выносить это в рынок с наценкой.
а у этих «недвижимость всегда растёт в цене».
Если кто-то очень хочет поиграть в инвестора — добро пожаловать в соответствующие отраслевые ПИФы (но лучше, конечно, тоже не надо).
но, при условии, что человек фин.грамотен. что он понимает инструмент и ситуацию, хотя бы в общих чертах.
Такой наивный бред пишут — аж кушать не могу....
«По многочисленным просьбам трудящихся» эскроу ввели для защиты терпи… эээээ... покупателей долевки.
Итог таков:
терпила, ой, то есть заемщик берет рабство, ой, то есть ипотеку — банк зарабатывает свой гешефт
застройщик практически не может строить на свои (привет Самолету), берет кредит — банк получает свой гешефт
пока застройщик дом не сдаст, ипотечные деньги с эскроу можно использовать как резерв под необеспеченные кредиты (выдавать бомжам на айфон) — банк получает свой гешефт
Несколько капель соуса:
а кто у нас самый большой даватель еботеки?
а кто его главный акционер?
Ну?
Дошло?