Дивидeнды пpoтив apeндныx плaтeжeй

У вас некорректное сравнение. Исторически недвижимость растет вровень с инфляцией, а в реальности отстает. Ну просто потому что недвижимость — это физический объект, который подвержен энтропии. За него платятся налоги (копеечные у нас, но серьезные во многих странах), есть коммуналка, есть амортизация (ремонт раз в Х лет) и так далее. Соответственно, когда цена выросла с 10 миллионов до 13, то вроде как рост 30%. Но только вы же заплатили 10 миллионов, плюс что-то риэлтору или юристу, плюс три года коммуналки, плюс сантехник приезжал, кажется мелочью но 10 тысяч в месяц за три года это 360 тысяч и получается не 30%, а меньше 27%.

То же самое и при сравнении индексов полной доходности с арендными платежами. Вы получили дивы, с них сразу взяли налоги, и вы их реинвестировали, правильно? А что с арендой? Вы же на них не купили еще квадратов. Наверное просто проели? Хорошо, если на депозиты положили. Допустим, квартира дает 4% арендных платежей от стоимости. А она все время сдавалась, прям 100% загрузка? Все платежи вы получили? Имущество не испортили? Коты не ободрали обои, хотя все клялись, что «без животных»? Соседей никто не заливал? Арендаторы не требовали заменить поломавшуюся стиральную машину? Выселять за неуплату с участковым не пришлось?

Ну то есть, если сравнивать индекс полной доходности с темпами роста жилья и арендной ставкой, то в первом случае мы ориентируемся на реальный факт (все держателей акций Сбербанка, кроме нерезов, получили дивиденды), а во втором гипотетическую модель, которая не учитывает кучи негативных сценариев, которые реально произойдут с каким-то процентом владельцев жилья, либо каждый, если у него достаточно много квартир и он их достаточно долго сдает (почему, собственно, этот «бизнес» и не кажется привлекательным тем, кто реально сдавал).

Еще есть много нюансов. Ну например если акции вообще или какой-то компании выросли очень сильно и вам кажется, что это пузырь, то вы можете продать часть акций. Или взять защитный хэдж через шорт фьючей. Увы, 10% квартиры продать не получится, да и «зашортить» то же.

Не надо заниматься самообманом и сравнивать доходность фондового рынка и рынка недвижимости. Подсчет истинной доходности рынка недвижимости  — несравненно более сложная задача, чем просто просмотр индекса полной доходности. Индивидуальной вариативности на рынке недвижимости сильно больше. Ну и наконец, люди которые идут на рынок недвижимости «чтобы там заработать» в своем большинстве решают психологические проблемы, а не финансовые. 

 Если самым опытным, хорошо фондированным, могущим все покупать оптом и со скидкой так и не удалось найти способ иметь хоть сколько минимально возможную рентабельность в аренде жилья, надо быть ну очень уверенным в своих силах, чтобы туда лезть.

Мне, как практику в аренде и фондовом рынке, всегда интересно читать размышления теоретиков.
В недвиге важен вход: когда(за какие деньги) купить и где. Выход, в принципе не важен, его может и не быть.
И да, хорошие входы не масштабируемы и редки, ровно также, как и в фондовом рынке ;)
Ну а про фондовый рынок здесь писать как-то моветон…

втора можно поблагодарить за скрин из IRN и прямую ссылку на методологию. СОВОКУПНАЯ доходность подорожания квартиры и аренды как правило в РФ равна депозиту или его чуть выше на 1-2% (можем даже забыть, что проценты по депозиту приходят день в день, требуют 0 работы, и сам депозит застрахован в АСВ до 1.4 миллионов). 

Вы считали это САМОСТОЯТЕЛЬНО? или пользуетесь информацией, предоставленной интересантами?
Я считал и вот что у меня выходило:

Последнее обновление было до нырка рынка этого года. Говорить о том, что аренда равна депозиту, как минимум странно. Депозит, напомню, находится на уровне ИПЦ.
Я рассматриваю недвижимость как консервативную часть инвестиций. Эта та часть, которая, в текущий момент, обеспечивает расходы семьи «без стоматологии». Добавлять сейчас туда чего-то смысла нет, продавать тоже, как ни странно, нет смысла.
Ипотека сейчас есть одна под 6%, перекрыта ОФЗ под ~18%.
Доходность недвижимости по текущим ценам смешная, по сравнению с текущей доходностью депозитов, усредненно от 6 до 10%.

То, что вы не знаете реальную доходность своей недвижимости и говорите 6-10%, не позволяет меня считать вас «практиком».

Я знаю реальную доходность, просто у меня разные виды объектов. Есть студии, есть паркинги и доходности в них существенно различаются. По студиям в райне 6%, по паркингам в районе 10%. 

почему-то молчат про то, какой был дивиденд у Сбера в 2014. Наверное, если они узнают, что это было 3.2 рубля, а у Лукойла 120, они задумаются.

Вы бы еще про биткоин написали. Ну смешно, ей богу. По левой части графика все мастера и сделали многочисленные иксы. Сами то на фондовом рынке участвуете или тоже теоретик?