Погасил ипотеку

В связи с тем, что ставка повысилась, а не наоборот опустилась пришлось изменить стратегию по вложенным средствам. Писал тут smart-lab.ru/blog/993536.php итак я брал кредит в феврале Сбер под ставку 17,6 % да дорого, а что делать ведь была какая то уверенность, что она начнет уменьшаться и мы перепродадим объект раньше. Входные данные квартира 61 кВ. Локация Казань трешка куплена по цене 7600000₽, из них первоначалка 3600000₽. Остальное ипотека на 30 лет платеж почти 60000₽ в месяц. Переплата за 30 лет в районе 15672500₽, как видим переплата в 4 раза. Плюс вложено в ремонт около 1,6 млн. Итог что получилось на фото

<br /Выставили на продажу 3 мес. Ни одного просмотра и звонка станочка господа ставочка плюс льготная была. И теперь нужно принимать решение о изменении стратегии, так как платежи нужно платить и нести издержки. Да да не всегда инвест это рост, но долгосрочно безпроигрышный вариант особенно в недвижке. У меня процентов 80% капитала это недвига фундамент так сказать!
Вообщем заплатил досрочно 50000₽ пришли деньги с депозита писал тут smart-lab.ru/blog/1043828.php
Выбрал срок досрочного погашение и бинго внес полтинник, срезал срок с 30 лет, до 22 лет переплата 11150000₽(15672500-11150000= экономия 4500000₽. Вы представляете всего лишь за 50000₽ это ваше как? Скрин приложил

В планах гасить ее всеми силами, а квартиру сдавать на долгосрок или посуточно посмотрим через 1-1,5 года возможно поменяется политика ЦБ при такой ставке только так. Всем желаю пережить эти непростые времена, судя по всему нас ждет череда банкротств у кого нет подушки и кредитов много. Срезать косты придется.

мобильный пост инвестиции в недвижимость ипотека Ключевая ставка ЦБ РФ

Инвестиции в недвижимость

Inspektor

Казань

498

с 30 января 2017

78 Комментариев

wistopus
Вчера в 20:03
Входные данные квартира 61 кВ
очень маленькая и очень дорогая...
+1
ves2010
Вчера в 20:04
я позвонил себе в 2054год… ответил внук… сказал что на 3 мио рублей в последние разы можно было купить коробок спичек в районе 2040го… а так криптоюани в ходу…
+5
Inspektor
Вчера в 20:09
Так и будет возможно. Меня всегда удивляли наши авто 10 ки мне было 18 лет они стоили 100000-150000₽, прошло 20 лет так и стоят.
+1
..
Вчера в 20:22
На кой х вообще ипотека в рф? под такие конские цены и %, вон в тае взял под 7% за 70к$ квартиру те же квадраты и в аренду на бнб сдаешь по 1.5-2к с ремонтом сразу… когда люди поумнеют уже… такой хней занимаются с недвигой в этой стране.
+3
- Diamond
  Вчера в 20:41
  .., если сдавать квартиру в Тайланде, то как налоги платить за это?
  0
- Inspektor
  Вчера в 20:45
  ..,
  А выход какой? За туже стоимость или в два рази ниже
  0
My Shadow
Вчера в 20:30
В планах гасить ее всеми силами, а квартиру сдавать на долгосрок или посуточно
походу аренда упадет еще ниже чем была при льготной
0
- Diamond
  Вчера в 20:42
  My Shadow, должна наоборот вырасти. Люди не будут покупать с высокой ставкой и предпочтут аренду, это повысит спрос.
  +4
  - JohnOakvale
    Вчера в 20:50
    Diamond, там щас таких хат как выше выложат 100500 штук, что обрушит рынок аренды!
    +6
    - Inspektor
      Вчера в 20:59
      JohnOakvale,
      Думаю врядли их еще не сдали
      +1
      - My Shadow
        Вчера в 21:02
        Inspektor, часть как минимум еще даже не достроили.
        +3
  - My Shadow
    Вчера в 20:56
    Diamond, а до этого эти люди где жили?
    +1
    - Diamond
      Вчера в 23:25
      My Shadow, многие покупали в ипотеку, потому что платили столько же, но за свое жилье, а не арендное. Сейчас так сделать смогут уже не все.
      0
- Inspektor
  Вчера в 20:46
  My Shadow,
  Сейчас наоборот тенденция снять выгоднее чем купить забейте в любом ипотечном калькуляторе
  +1
  - My Shadow
    Вчера в 21:00
    Inspektor, такая тенденция уже не первый год, только есть и другая тенденция — покупка не нужного для жизни бетона (надежно же) с последующей его сдачей за сколько получиться.
    +2
- Дюша Метелкин
  Вчера в 21:31
  My Shadow, +1
  Ждём следующее сообщение «арендаторов за нормальные деньги найти не удалось, пришлось сдать мигрантам как резиновую хату и прописать 100500 человек, через полгода надеюсь все наладится».
  +6
GOLD
Вчера в 20:45
за последние 10 лет, незаконная эмиссия рублей раздувает денежную массу со средней скоростью +13% в год

в 2034 году ваша ипотека будет казаться вам смешным недоразумением
+2
- Inspektor
  Вчера в 20:47
  GOLD,
  Да согласен осталось дотянуть
  +1
- IliaM
  Вчера в 21:07
  GOLD, недоразумением за 19200000 рублей. НО в 2034, не раньше
  +1
- AVIM
  Вчера в 23:14
  GOLD,
  Согласен, если таким темпом пойдет за след.10 лет р обесценится еще в 2.5 раза.....
  тока статистика и прогнозы вещь такая… да и парадигма предыдущих 50 лет изменяется.....
  есть мнение что к 34 году вы вообще ни сдать ни продать ни чего не сможете… некому… к вашему смешному недоразумению
  
  пс. в наст.время в наличии числится 73 млн.квартир(домов) на 146 млн.убывающего населения, с оговоркой что распределено неравномерно и требует качеств.замены метража.
  да и темп инфляции может изменится на дефляцию(пока с трудом верится)..
  но такое бывает в экономике… с учетом пузыря…
  +1
Auximen
Вчера в 20:51
Локация Казань трешка куплена по цене 7600000₽, из них первоначалка 3600000₽. Остальное ипотека на 30 лет платеж почти 60000₽ в месяц. Переплата за 30 лет в районе 15 672 500₽, как видим переплата в 4 раза.

Офигеть.
+2
JohnOakvale
Вчера в 20:54
Что-то вообще невыгодная схема получилась.
Вам сейчас бы депозит приносил брутто 936000 в год.
+9
- Inspektor
  Вчера в 20:58
  JohnOakvale,
  Да, но хотелось бы так в полгода
  0
- Сиделец
  Вчера в 20:59
  JohnOakvale, это пока. что будет потом — не известно. Если покупка станет для масс недоступной то аренда приподнимется.
  0
Inspektor
Вчера в 21:03
Остается надеется и верить
+1
Сиделец
Вчера в 21:03
примерно в такой же ситуации. брал за 11 двушку. Внёс только 20%, насчитали в Сбере ставку 17.2%, приговаривая что скоро опять ставка рухнет и они с радостью снизят :-)

Платёж 130, сотку сверху накидываю чтобы сильно много банку на процентах не отдать — там первые годы долг практически не уменьшается. Сильно дороже чем снимать, конечно.

Если повезёт и ситуация хуже не будет то лет за 5 планирую закрыть, может быстрее.
+1
- Inspektor
  Вчера в 21:44
  Сиделец, да брат тяжело нынче становится жить
  0
- Владимир С.
  Вчера в 22:03
  Сиделец, а на что ставка была при такой покупке?
  0
  - Inspektor
    Вчера в 22:33
    Владимир С.,
    Ставка на снижение ставки
    0
  - Сиделец
    Вчера в 23:40
    Владимир С., а была безвыходная ситуация — снимать новое жильё. Ну и что-то снимать опять что-то непонятное не хотелось. А сомнительный новострой вышел бы по денежному потоку примерно так же на первые года 3, если всё посчитать. Выгоду я точно не искал — скорее минимизацию геммора.
    0
- Diamond
  Вчера в 23:29
  Сиделец, вы в итоге каждый месяц 230 платите за жилье? Это же очень скромная получается жизнь.
  0
  - Сиделец
    Вчера в 23:37
    Diamond, ну до этого платил 25 :-)
    на жизнь хватает. В случае чп можно временно платить поменьше. Ну из расчёта на это же я сейчас досрочными уменьшаю обязательный платёж, но в целом заношу одинаковую сумму.
    +1
  - Сиделец
    Вчера в 23:44
    Diamond, ну за счёт скромной жизни брокерский счёт сейчас подкармливает ляма на три за год. пока я расквитаюсь с ипотекой фонда все расходы на квартиру компенсирует.
    +1
last_rat
Вчера в 21:03
Всадил реальные дорогущие деньги в дешевеющий неликвид. Это замечательно.
+4
- Inspektor
  Вчера в 21:45
  last_rat, а мне казалось флипинг самая тема сейчас
  0
Peter Lebedev
Вчера в 21:09
Пздц вы авантюрщики
У меня под 4% и переплата на 20 лет — 45%
Я и то переживаю
+3
- Сиделец
  Вчера в 21:13
  Peter Lebedev, я мог взять айтишную, но всё что строят сейчас получается в человейниках с краю, или за краем. И пока это ещё построят — нужно снимать, переезжать лишний раз, в ремонт вкладываться.
  
  В моих питерских местах двушка той же площади, что я взял на вторичке за 11, будет стоит 16. Хорошо если с каким-нибудь ремонтом. У меня же со всеми переплатами выйдет примерно столько же.
  
  0
- Inspektor
  Вчера в 21:46
  Peter Lebedev, смысл переживать эти деньги будут твой платеж будет как 100 ₽ нищему дать
  0
  - Sergio Fedosoni
    Вчера в 22:19
    Inspektor, вот вообще не факт
    +1
Ветерок
Вчера в 21:09
Ведка оленей
Олень кормит инвестора, удачи!
+1
- Сиделец
  Вчера в 21:17
  Ветерок, я снимал с десяток лет, лишнее относил на биржу. Та квартира, что взял сейчас, стоит только четверть капитала. Кто-то теслы покупает, кто-то квартиру.
  0
  - Ветерок
    Вчера в 21:19
    Сиделец, хороший ход! Но лучше брать не более 1/10…
    0
    - Сиделец
      Вчера в 21:33
      Ветерок, не, еще 30 лет я не протяну :)
      +1
- Inspektor
  Вчера в 21:48
  Ветерок, это еще поглядим с годик другой ветерк сменится и я уверен напишу пост как поднял денег. Все распишу как и куда! Будь на связи дорогой
  0
  - Ветерок
    Вчера в 21:51
    Inspektor, дорогой, вам в европы на заработки, там лгбт карьера резко в гору.
    А мне пенсионеру пох на ваши мудания
    0
    - Inspektor
      Вчера в 21:58
      Ветерок, не-а я традиционных ценностей. Европа мне не мила нынче, счет заморозили объективности ноль, собственные интересы променяли на американские. Вот вы пишите вы пенсионер, что вы сохранили из 90х например, точнее что сохранила свою стоимость покупательскую?
      0
      - Ветерок
        Вчера в 22:00
        Inspektor, в 90-х я тока вуз закончил, у меня из ценного было только усы и хвост
        0
        Inspektor
        Вчера в 22:03
        Ветерок,
        Да какой вы пенсионер тогда допустим вам лет 22-25 было получаться вам в районе 60. Ну квартирку то прикупили все равно ?
        0
DDav
Вчера в 21:26
Уф, купили на самом пике. Оно, конечно, хрен знает, как получится, но лучше продать сейчас с убытком в 10-15%, чем получить объект через год, который подешевеет на 20%, и по которому вам 18% годовых платить еще много лет. Но считайте сами.
0
- Сиделец
  Вчера в 21:35
  DDav, если основной платёж 60к и переплату 50к поддерживать получится то закроет быстро, и переплата будет терпимая.
  Но по мне так с такими ставками лучше бы сумму ремонта было вложить в первоначальный взнос. Это ведь совсем убитая квартира должна быть чтобы расходы на ремонт окупились при продаже.
  0
  - DDav
    Вчера в 21:44
    Сиделец, переложите это на фонду. Представьте себе, что вы купили Яндекс с 50% плечом. И вот вы его быстро загасите. Но если в конце Яндекс будет стоить на 20% дешевле, то в чем финансовый смысл операции? Человек купил на пике и у него конский процент. Попытки продажи провалились — если за три месяца не было звонков и просмотров, значит цена вне рынка. Загасить ипотеку можно. Но следующего цикла роста цен еще долго ждать — пока даже падение серьезного нет, а оно обычно занимает два года минимум. Номинально человек из потерь когда-то выйдет с нашей инфляции. Но в реальности с таким плечом и его ценой это будет минус 30% доходности. Так не проще ли сейчас выпрыгнуть, фиксануть убыток, и полностью его его покрыть за год с небольшим в муниципальных облигациях, например? Сдавать в аренду — это еще добавлять ко всему амортизацию. Аренда приносит реальную доходность около нуля, и то, если повезет. А номинальную 4-6%.
    +2
    - Сиделец
      Вчера в 23:33
      DDav, то что топикстартер выбрал неудачный способ и время для заработка на недвиге — это я согласен.
      если не про топикстартера говорить — я живу в этой квартире, сдавать не собираюсь. Это можно вычесть из платежа.
      Аналогия с Яндексом не очень удачная — при снижении стоимости квартиры марджин колл мне объявлять не будут. Плюс имея Яндекс с плечом я постоянно платил бы процент от позиции. От квартиры процент уменьшается по мере платежа.
      
      Квартиру я купил процентов на 15 дешевле того что выставляют на продажу месяцами. Дешевле кадастровой стоимость, и залоговую Сбер тоже посчитал по кадастровой.
      
      Если я выпрыгну (с такой ценой наверное практически без убытков, не считая уже отданного процентами), из купонов по муниципальным нужно будет подоходный вычесть (а тут еще за проценты вернут подоходный), и еще уменьшить на стоимость аренды другого жилья. Ну смысл?
      
      0
- Inspektor
  Вчера в 21:49
  DDav, не не бетон это не спекулятиции
  0
  - DDav
    Вчера в 21:55
    Inspektor, ну на инвестиции тоже не тянет. Прикиньте на пальцах. Вы заплатили 7.6 миллиона. Еще 1.6 в ремонте. Итого 9.2 миллиона. Еще у вас будет переплата по процентам. Для ровного счета можно округлить до 10 миллионов. За сколько такую трешку можно сдать в Казани? Тысяч 50? Если так, то это даст вам 6% доходность — сильно ниже любого инструмента, который есть сейчас на рынке. Я понимаю, что вы расчитываете на переоценку тела, но если нет, вы реально хотите заморозить 10 лямов с такой доходностью?
    +2
    - Inspektor
      Вчера в 22:16
      DDav, изначально да надеялся на снижение ставки ну мы же на рынке ожидание такие были. И закладывался и платежи и по ипотеке и ремонту да в районе 10 получалось. И до сих пор надеюсь, что фокус сейчас смениться на вторичку, так как с новостройками в одной рыночной ставке. У нас в Казани новострой голые стены от 200000₽ за квадрат еще ждать делать ремонт. А тут я с предложением за теже деньги только готово и ремонт уже сделан. Если ставки там и там одинаковые они же будут когда нить меньше и тогда появится клиент. Сейчас просто не риал платеж по ипотеке, поэтому пойдут снимать. И да я уже хотел его гасить летом депозит заканчивался, но ставку подняли и мне стало выгоднее его открыть в другом банке с ежемесячными процентами 17,3%, которые больше этого платежа. И подумав смысл ее гасить сейчас нет наверное! Хотя кто знает математика у меня на 3
      +1
      - DDav
        Вчера в 22:22
        Inspektor, ну вот про «пойдут снимать» — это вопрос равновесия, потому что все, ко не продадут — «пойдут сдавать». Рынок аренды он прям очень локальный, но я вижу, что в Казани приличная трешка сдается за 37 тысяч рублей. И это при том, что в апреле человек за нее хотел 45. Сейчас все гудят про то, что аренда чуть ли не на 30% выросла, но ребята, еще почти никто из горе инвесторов не признал свое поражение и они не начали массово выходить на арендный рынок. Поэтому большой вопрос, дефицит чего будет. kazan.cian.ru/rent/flat/300599616/
        0
        Inspektor
        Вчера в 22:28
        DDav,
        Ну это окраины города там да дешевле. Ну я признаю, что не самый удачный момент выбрал. Тут уже говорили самая удачная инвест идея это фонды денежного рынка это факт! Так что в моменте здесь и сейчас не выгодно, но завтра посмотрим! Я то деньги на первоначалку с биржи вывел как раз думал куда их запихнуть ну и зашел
        0
Rostislav Kudryashov
Вчера в 21:41
Жильё — одно из базовых прав Человека. Как право на жизнь.
В родо-племенную эпоху когда пара женилась, ей строили дом всем обществом.
В инвест-жилье есть что-то нечестивое.
+1
- Inspektor
  Вчера в 21:52
  Rostislav Kudryashov, я капиталист мне пришлось им стань. Мне не нравится, это я бы лучше социализм выбрал. Ну коль мне овечке приходится жить среди волков, то надо одеть волчью шкуру на время иначе стану обедом для волков!
  0
- Анатолий И.
  Вчера в 21:56
  Rostislav Kudryashov, это потребность, а не право.
  +1
- Петр
  Сегодня в 00:31
  Rostislav Kudryashov, при капитализме у вас есть только одно право не работать, это прогресс в отличии от феодализма, где вы не могли отказаться от предлагаемой работы. В остальном только обязанности. Вообще наличие каких то прав на жилье и работу говорит об отсталости режима, либерализм вот венец развития человечества.
  0
Яков Юрников
Вчера в 21:52
Погасил ипотеку
Поздры!
+1
Анатолий И.
Вчера в 21:56
срезать срок довольно глупо.
+2
Inspektor
Вчера в 22:00
Честно ради эксперимента было сделано. Пришли проценты с депозита надо было куда то деть иначе потрачу.
0
ValeraShelomov
Вчера в 22:05
Любители бетона
0
- Inspektor
  Вчера в 22:21
  ValeraShelomov,
  Ну так актив мне кажется надежнее чем система с ipo дочек, которая должна триллионы.
  +2
DmN
Вчера в 22:31
Вообще, раз кредит пож 17.6 а вклады под 19, надо нести на вклад. Особенно до ляма. После ляма надо поправки на ндфл считать. В общем ошибочная тактика )
0
- Сиделец
  Вчера в 23:34
  DmN, Вы про досрочное погашение?
  0
  - DmN
    Сегодня в 00:28
    Сиделец, да. Если ставки по депозитам выше стоимости кредита, досрочное погашение бессмысленно
    0
    - Сиделец
      Сегодня в 01:07
      DmN, ну, зависит… сейчас зазор минимальный, но фактическая ставка по долгу больше потому что еще и страховка на него накидывается. И еще налог по процентам по вкладам. Разница выходит копеечная.
      Если уж эти деньги куда и кидать, то можно в дальние офз попробовать. Да, в моменте получится потеря нескольких процентов. Но при нормализации ставки (если надеяться что это займёт 2 года, например), тело почти удвоится.
      
      а вообще, «кроилово ведёт к попадалову». как ни старайся, задним числом оказывается что можно было сделать лучше.
      
      0
SonOfKiyosaki
Вчера в 22:57
Интерсно будут тут ещё такие кейсы. Настораживает.
+1
Rationalist
Вчера в 23:31
Инспектор, молодец! Пользуйся, живи и радуйся в квартире! Кто бы чего не говорил, она твоя.
0
Русский инвестор
Вчера в 23:50
платеж надо уменьшать, а не срок!
+1
monko
Вчера в 23:55
Взял ипотеку под 17 и назвал это стратегией. Просчитался, но где?
0
Петр
Сегодня в 00:41
Объясните зачем гасить ипотеку досрочно под 17.6 когда депозит дает 18%? Выши расчеты переплаты неправильные. Ставку по ипотеке надо сравнивать с доходностью длинных ОФЗ, если доходность 38 серии 15.6% ипотека 17.6%, то ваша ставка 2% вот по этой ставке и считаете переплату. Если ставка упадет, то либо перекредитуетесь либо если не получится начнете гасить досрочно. Вообще этим вопросам имеет смысл заморачиваться когда ставка 5-7%. Пока ваши действия с финансовой точки зрения не имеют смысла вы занимаетесь чисто психологическим самоуспокоением, хотя конечно душевное равновесие очень важно. Сдача квартиры это амортизация ремонта, а не бетона.
0
Евсей Иванов
Сегодня в 00:47
Какой смысл сокращать срок? Это бессмысленно. Всегда сокращайте платеж.
Платить по 60 в месяц можете продолжать. Просто немного свободы добавится, ведь минимальный платеж уменьшится
+1
Марэк
Сегодня в 00:47
Вложил в ремонт 1,6 ляма, после сдачи данной квартиры в аренду; все деньги полученные от сдачи в аренду — уйдут на новый ремонт данной квартиры.
Хотя, потом уже можно будет продавать квартиру и без ремонта.
+1
Елена Moon
Сегодня в 00:52
Сколько вас таких
0