Недвижимость и застройщики: к отмене льгот готовы?

С 1 июля 2024 года закончилось действие государственной программы льготной ипотеки, которая стала ключевым драйвером рынка недвиги с 2020 года. В связи с этим предельно считаем предельно актуальным взглянуть на сектор свежим взглядом.

Что с новостройками?

На основе данных за январь-май 2024 года из Московской и Санкт-Петербургской агломераций, наблюдается положительная динамика год к году: количество сделок выросло на 7% и 18% соответственно, а площадь в квадратных метрах увеличилась на 7% и 10%.

Согласно SberCIB, общие данные по России скорее всего будут не хуже, учитывая положительную динамику в регионах, где развивается промышленное производство и растут зарплаты.

Прогноз по кол-ву сделок на первую половину 2024 года составляет до +15% роста г/г (против первоначальных ожиданий нулевой динамики) благодаря ускорению продаж перед завершением льготной ипотеки и возможному снижению доступности семейной ипотеки.

При этом во второй половине 2024 года ожидается резкая отрицательная динамика: снижение кол-ва сделок на 42% г/г и на 13% относительно первого полугодия. По итогам всего 2024 года прогнозируется снижение на -21%, что лучше предыдущего прогноза в -25%.

Что по ценам на недвижимость?

Цены на новостройки в России за январь-май 2024 года выросли на 4%, опережая инфляцию, особенно в Москве и промышленных регионах. Рост цен скорее всего продолжится в июне с последующей стабилизацией во второй половине года. Среднегодовой рост цен может составить почти 12% благодаря положительной динамике первой половины 2024 года и второй половины 2023 года.

В долгосрочной перспективе цены скорее всего будут расти на уровне инфляции. Поддерживать цены будут замедление ввода новых проектов и рост затрат девелоперов на строительство и ипотеку, что будет частично компенсироваться повышением цен и уменьшением маржи.

Итоги 2023 года и результаты первого квартала 2024 года

Финансовые итоги 2023 года превзошли ожидания для Группы ЛСР, были на уровне ожиданий для Самолета и хуже ожиданий для ГК Эталон и ГК ПИК из-за меньшего объема признания выручки. Операционные показатели за первый квартал 2024 года превзошли ожидания для ГК Эталон, в то время как Самолет отстал от годового плана, а Группа ЛСР ожидаемо снизила продажи по сравнению с предыдущим годом.

SberCIB обновили финансовые прогнозы, учитывая рост налога на прибыль с 20% до 25%, что снизит прибыль компаний сектора в 2025 году на 6-7%. Также учтена более высокая ключевая ставка, увеличивающая стоимость заемных средств для девелоперов.

Негативное влияние этого фактора на чистую прибыль в 2024-2025 годах составит:
— 3% для ГК ПИК,
— 8% для Группы ЛСР и Самолета и
— 18% для ГК Эталон.

Брать ли застройщиков?

В мае-июне акции девелоперов упали на 19-27%, что значительно превысило общее снижение рынка на 7%. Исключением стали акции ГК ПИК, которые выглядят перекупленными.

По мнению SberCIB, негативное влияние от прекращения льготной ипотеки и другие негативные факторы уже отражены в котировках ЛСР, ГК Эталона и Самолета, что создает потенциал роста более +20%.
Итого: Подумаем над спекулятивной позицией в акциях застройщиков, как минимум спекулятивно выглядит неплохо на краткосрок.