Недвижимость и застройщики: к отмене льгот готовы?
С 1 июля 2024 года закончилось действие государственной программы льготной ипотеки, которая стала ключевым драйвером рынка недвиги с 2020 года. В связи с этим предельно считаем предельно актуальным взглянуть на сектор свежим взглядом.
Что с новостройками?
На основе данных за январь-май 2024 года из Московской и Санкт-Петербургской агломераций, наблюдается положительная динамика год к году: количество сделок выросло на 7% и 18% соответственно, а площадь в квадратных метрах увеличилась на 7% и 10%.
Согласно SberCIB, общие данные по России скорее всего будут не хуже, учитывая положительную динамику в регионах, где развивается промышленное производство и растут зарплаты.
Прогноз по кол-ву сделок на первую половину 2024 года составляет до +15% роста г/г (против первоначальных ожиданий нулевой динамики) благодаря ускорению продаж перед завершением льготной ипотеки и возможному снижению доступности семейной ипотеки.
При этом во второй половине 2024 года ожидается резкая отрицательная динамика: снижение кол-ва сделок на 42% г/г и на 13% относительно первого полугодия. По итогам всего 2024 года прогнозируется снижение на -21%, что лучше предыдущего прогноза в -25%.
Что по ценам на недвижимость?
Цены на новостройки в России за январь-май 2024 года выросли на 4%, опережая инфляцию, особенно в Москве и промышленных регионах. Рост цен скорее всего продолжится в июне с последующей стабилизацией во второй половине года. Среднегодовой рост цен может составить почти 12% благодаря положительной динамике первой половины 2024 года и второй половины 2023 года.
В долгосрочной перспективе цены скорее всего будут расти на уровне инфляции. Поддерживать цены будут замедление ввода новых проектов и рост затрат девелоперов на строительство и ипотеку, что будет частично компенсироваться повышением цен и уменьшением маржи.
Итоги 2023 года и результаты первого квартала 2024 года
Финансовые итоги 2023 года превзошли ожидания для Группы ЛСР, были на уровне ожиданий для Самолета и хуже ожиданий для ГК Эталон и ГК ПИК из-за меньшего объема признания выручки. Операционные показатели за первый квартал 2024 года превзошли ожидания для ГК Эталон, в то время как Самолет отстал от годового плана, а Группа ЛСР ожидаемо снизила продажи по сравнению с предыдущим годом.
SberCIB обновили финансовые прогнозы, учитывая рост налога на прибыль с 20% до 25%, что снизит прибыль компаний сектора в 2025 году на 6-7%. Также учтена более высокая ключевая ставка, увеличивающая стоимость заемных средств для девелоперов.
Негативное влияние этого фактора на чистую прибыль в 2024-2025 годах составит:
— 3% для ГК ПИК,
— 8% для Группы ЛСР и Самолета и
— 18% для ГК Эталон.
Брать ли застройщиков?
В мае-июне акции девелоперов упали на 19-27%, что значительно превысило общее снижение рынка на 7%. Исключением стали акции ГК ПИК, которые выглядят перекупленными.
По мнению SberCIB, негативное влияние от прекращения льготной ипотеки и другие негативные факторы уже отражены в котировках ЛСР, ГК Эталона и Самолета, что создает потенциал роста более +20%.
Итого: Подумаем над спекулятивной позицией в акциях застройщиков, как минимум спекулятивно выглядит неплохо на краткосрок.
Есть такое мнение
Как он это посчитал?)) И что в его понятии снижение?! Там что, есть планка, ниже которой выпустят чебурашку в телевизор, которая скажет, что мы вышли на плато?!
Аксаков знаком с теорией «довольный слон»? Я сам её придумал)) И заключается она в том, что каждый последующий покупатель должен тратить на товар больше денег, чем предыдущий. Только это условие рождает довольных слонов, которые успели что-то купить до подорожания. Если довольный слон после покупки увидит, что цена актива, который он приобрёл, снижается, то это вызовет у него психическое расстройство. Довольный слон станет недовольным Гоблином:
А дальше недовольный Гоблин, возьмёт свой глайдер и полетит с воплями по округе, что его на-ду-ли, что ему впарили товар за оверпрайс. И округа эту инфу примет к сведению, и перестанет брать кредиты. В итоге бумеранг прилетит назад в банк, который расплодил за 10 лет целое стадо довольных слонов. И банк оказался сам у себя в заложниках, потому что у него тоже есть план по выдаче кредитов, и это план всегда растёт. И всё что в таких условиях могут банки, это пугать довольных слонов, чтобы они табуном бежали в последний вагон поезда. Как только он набивается, то банк прицепляет следующий вагон, а затем ещё и ещё.
Ну что, банк?.. хватит смелости сдуть выдачу кредитов в натуральном выражении на 50%? Нет?! Ну тогда заткнись, и ущипни там Аксакова, пусть он проснётся и перестанет мечтать))
В любом случае, я знаю кто трендмейкер, и это США. Оттуда пришёл и рост цен жилья, и рост цен авто. А значит, оттуда же по логике должно прийти и падение. Но это просто невозможно без обвала фонды. Иными словами, я затрудняюсь прогнозировать будущее, так что у нас только мечты Аксакова остаются и надежды Надеждина.
есть альтернативы — когда (если) двушка у МКАДа дорастет до 50 млн руб, многие начнут продавать (ну или как минимум не покупать бетон), а строить дома и переезжать загород, возможно в другой регион — а на разницу можно жить рантье.
у нас что цемент подорожал ??
металл ??
вспомните цены 2008-09 года — пик был цент на стройматериалы — но 350 тыс руб метр же не стоил...
ага, причем конкретно так. Профлист для забора уже делают толщиной как фольгу, а цену ставят такую же, какая раньше была на кровельный у которого ещё и площадь больше была. Цемент 500р штучка, в 2008 в районе 300р брал, это казалось мегадорого, очереди были, потому что всё в Сочи укатывало.
Себестоимость выросла, но цены скакнули куда сильнее. На авторынке тоже сначала Гранта подорожала, а теперь плавно подтягивается цена кузовщины на неё. Если дверь 10 лет назад стоила 6тыр, то теперь 16тыр. А у Весты вообще цены атас, но там и цена чуть ли не в 2 раза всего авто выше.
Не знаю, как они собираются бога дефляции вызывать, пойду куплю попкорн, подготовлюсь к шоу)))
с авто во всем мире так кстати, у нас просто +20% еще из за особенностей параллельного импорта
а кто тренды то задаёт? кому Трамп деньги раздавал? Вот у них логично, людям дали бабла, они пошли на вторичку, те подняли цены, за ними подняла первичка. Какого чёрта в остальном мире играют в этот же тренд, но забывают раздать деньги?!
Я помню очереди на цемзаводы, частников на иномарках, которые нагружали машины по РРЦ, загаживая салон из алькантары)) Во времена были… а теперь никто не покупает, и в очередях не стоит, но цена 500р и не падает)))