Результаты инвестирования в ЗПИФы недвижимости.

Приветствую всех! Это мой первый пост.

Решил сформировать регулярную ежемесячную выплату используя фонды недвижимости, покрывающую основные расходы, поскольку в акциях доходы очень неравномерны, до сих пор происходит много отмен выплат дивидендов (как в EMC). Но перекрыв базовые расходы, далее планирую в большей степени наращивать долю акций в долгосрок.

Фонды Паруса довольно сильно упали за последний месяц (10-15%). Ситуация не очень хорошая, поскольку во всех фондах есть кредит. Фонды Логистика и Норд имеют плавающую процентную ставку, что сейчас очень невыгодно. В фондах Озон и Сберлогистика ставка фиксированная и низкая до конца следующего года. Недавно было обвялено что с 13 сентября Парус запускает фонд фондов, который будет выкупать каждый месяц с рынка паи монофондов, что может значительно поднять спрос на них и цены и позволит снизить налоги крупным инвесторам. Пишут, что вроде возможен будет переход из монофондов в фонд фондов при владении паев монофондов на 5 миллионов рублей. Более того фонд фондов позволит гасить кредит в монофондах на льготных, нерыночных условиях при высокой ключевой ставке. Компания попала в кризис из-за кредитной политики, однако пытается активно что-то сделать, размещает много информационных материалов, активно ведет группу в телеграмме.

Поучаствовал в IPO Rental pro, поскольку опыт с паями ПНК рентал был удачным. Не ясен был уровень ежемесячных выплат на пай. На горячей линии говорили, что выплаты будут в диапазоне 9-10 рублей и видимо пойдут по верхней границе, ближе к 10 рублям, благодаря чему паи подорожали даже в условиях коррекции рынка. Более того, раз в год ожидаются дополнительные выплаты за счет сделок с недвижимостью, которые допускает политика фонда. До IPO была активная реклама, но сейчас раскрытие информации намного хуже, чем у Паруса.

По Активо недавно смог купить пай редкого фонда активо 10, очень сложно успеть его купить, когда он появляется в продаже. Побывал на объекте в Москве, отличное место, но сам магазин найти непросто, нет указателей в какой он стороны здания. Оказывается, что глубоко внутри. Прямой путь от метро перегорожен, строится большой микрорайон из небоскрёбов, которые могут положительно повлиять на траффик магазина.
По активо 2 произошла странная ситуация - сеть Виктория купили X5 но из за монопольной политики государство запретило магазину работать. До нахождения нового арендатора X5 компенсируют фонду арендные платежи, но есть настораживающие моменты — видимо пошли на сделку — договор продляется на длительный срок, но договор переходит с X5 на какое-то физическое лицо, что намного опаснее. В компании отмечают, что у объекта отличное место поэтому длительный простой не возможен более того в собственности много земли где в дополнение к продуктовому магазину строят автосервис, который может сильно увеличить доходность.
По активо 16 тоже нестандартная ситуация — торговый центр выкупило государство для завода по производству беспилотников, но взамен продали по нерыночной цене здание дирекции РЖД в Москве, за счет чего доходность возросла. Более того, судя по последнему видео обзору, в фонд планируется покупать еще один объект недвижимости другого класса — вероятнее стрит ритейл.
Активо 17 — самая неудачная инвестиция. Фонд подешевел наполовину, почему-то сама компания сильно снизила его рейтинг на сайте и произошла утрата автобусного вокзала Кингисеппа, который относился к фонду и был его преимуществом, создавая трафик. Почему это произошло никто не отвечает. В то же время отмечается, что растёт процент сдачи площадей и по этому фонду ожидается наибольший рост доходности за 10 лет среди фондов компании.
По фонду Атриум Велес — длительное время арендные платежи никак не менялись, но в этом году ощутимо выросли на процентов 10. Были слухи что поскольку управляющая компания попала под блокирующие санкции с ней не будет сотрудничать иностранный арендатор и может быть кризис в фонде, но риск видимо не реализовался.
Есть в один пай фонда Арендный поток УК Альфа капитал на 6 магазинов Пятёрочка в Москве. Сейчас фонд делает стабильные ежемесячные выплаты в размере около 2000 рублей, ходят случи что через год он может расформироваться, но за счет роста цены магазинов дать значительный рост выплат от старта формирования (то есть значительно больше 300000 на пай).

На данный момент цель по доходу с фондов недвижимости реализована на 90%. В будущем возможно докуплю немого паев Паруса при снижении их цены еще на 10%, либо другой фонд если будут хорошие условия по доходности и надёжности недвижимости.