Как Александр стал миллионером на недвижимости. История из журнала “Деньги” за 2006 год.
Нашел у себя в архиве скан статьи из журнала “Деньги” под названием “Собиратель квадратных метров”. Итак, банковский работник Александр перед дефолтом 1998 года умудрился продать квартиру. Полученные $50 тыс за 7 лет он догнал до миллиона долларов. Как он это сделал? Вкратце, вот так:
История инвеста в недвижимость у Александра началась летом 1998 года. За месяц до дефолта он продал свою полученную по наследству двушку за $50 тыс. Доллары спрятал у себя дома. Были очень выгодные предложения по вкладам, по ГКО (предок современных ОФЗ), но над финансовым рынком сгущались тучи и Александр не решился.
Уже через 8 месяцев 50 тыс хватило на покупку двух двушек. Квартиры тут же были сданы по $200 каждая.
В конце 1998 до 2000 было много недостроенных новостроек. Застройщики стремились быстрее закончить проекты и новостройки стоили дешево. Третью квартиру (новостройку) Александр купил в кредит в 2000 году. На первоначальный взнос пошли сбережения, а на ежемесячные выплаты — $400, полученные от сдачи в аренду двушек. Эта новая двушка обошлась ему по цене $600 за метр.
В 2003-м Александр опять купил квартиру, но только однушку (цены уже выросли).
Три двушки приносили по $300 каждая, однушка еще $250. Итого $1150 в месяц.
В 2004-м история повторилась. На первый взнос — накопленные платежи от сдачи четырех квартир, на выплаты шла аренда уже от пяти квартир.
В 2006-м все долги были выплачены. Цены на аренду выросли.
Были сделки не только в Москве, где живет Александр.
Питер. В 1999-м Александр купил за $20 тыс двушку на Невском, напротив Дворцовой площади. И сдал в аренду за $800 в месяц. В 2006-м ставка была уже $1500.
Воронеж. Александр купил за $30 тыс большую убитую трешку на первом этаже рядом с рынком. Еще 4 тыс ушло на ремонт и перевод в нежилой фонд. После этого Александр сдал эту трешку под магазин за $1500.
К 2006-му капитал Александра превысил $1 млн. Такой доход мог дать и фондовый рынок, но Александр был осторожен.
“Квартира — она и есть квартира, ее, что называется, можно пощупать. А ценные бумаги — пойди разберись, в какие выгодно вкладывать, в какие нет, как страховаться от падения рынка, от мошенничества, наконец. Квартира же приносит от 6% до 12% от текущей рыночной стоимости плюс в последние годы очень быстро растут в цене”.
Все свои доходы от недвижки Александр вкладывал опять в недвижку. На жизнь вполне хватало зарплаты банковского работника.
Кстати, в том же 2006-м от 20% до 40% всех покупателей новостроек — инвесторы.
Выводы: 1. на бурном росте рынка квартира могла приносить на аренде от 6% до 12% годовых от текущей рыночной цены. Но в наши дни 6% — это уже отлично. Массовая ипотека и масштабное жилищное строительство снизили выгоду. 2. Самые выгодные сделки — после больших кризисов.
Еще больше интересного и полезного пишу тут:
t.me/mosstart
Журнал «Деньги» — огонь. Когда отец работал в банке он привозил на дачу, где я их прочитывал, особенно раздел про истории. В принципе, первые познания в экономике пошли оттуда.
Как считаешь — сейчас можно повторить путь Александра или окошко возможности закрыто и маржу забрали банки с застроями?
то он кредит платил с ежемесячных выплат, то копил ими взнос.
И стартовал с 50к, но через год у него еще 20к было на однушку в Питере. И Воронеж затесался. Вопросов много к материалу.
Скорее всего у персонажа (если он реальный, а не придуманный в проплаченной статье для прогрева инвесторов в недвижку) был очень неплохой доход, многократно выше среднего по Москве, что и позволило подобрать дешевую недвигу на старте роста.