Битва квартир! Вторичка против первички!

Актуально для перспектив девелоперов, для инвесторов в бетон и просто для ваших семейных решений.

Игорь Шимко обещал сделать разбор этого сложного вопроса (https://t.me/igor_shimko/2795 ). Это его статья:

 

Посмотрим на ситуацию сегодня без прикрас — только сухие факты и цифры! И объекты берем реальные, а не просто упражняемся в математике.

Знакомимся, это наши персонажи повести об ипотечном выборе:

Семья — 3 человека: Юрий Григорьевич Скуфандовский.

Алевтина Игнатьевна Альтушкина (сохранила девичью фамилию)

Их ребенок 5 лет от роду (семье доступна семейная ипотека под 6%).

 

Проживают в Подмосковье в ЖК Бунинские луга www.pik.ru/luga.

Доходы:

Юрий получает заработную плату в 150 тыс. руб., Алевтина так же вышла на работу, трудится за 100 тыс. руб.

ИТОГО 250 тыс. руб. дохода в мес. Иногда что-то подкидывают родители-пенсионеры.

Сейчас снимают квартиру — однушку, но ребенок подрос. Нужно больше площади для качественной жизни и своя комната для ребенка.

Расходы:

Аренда в ЖК Бунинские луга за 45 тыс. руб. /месяц Бытовые расходы остальные еще 55 тыс. руб. /месяц. Семья не шикует, старается сберегать и откладывать.

Недавно у Юрия появились деньги — это его доля в наследстве почившей бабушки, и еще было немного своих накоплений. Всего выходит 4.5 млн. руб. Вот и их стартовый капитал для покупки нового жилья около 60 кв.м. площади. Этого хватит, чтобы у всех были и свои комнаты и места для хранения вещей.

Перед ними стоит непростой выбор: купить вторичку с мебелью в соседних корпусах или купить первичку в последних очередях в этом же ЖК? Материнский капитал на эту квартиру решили не тратить, вдруг потом будут покупать еще большие метры под расширение семьи, а он создаст сложности с продажей промежуточного объекта.

Поможем этой семье с выбором!

1) ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ — взять готовую квартиру с мебелью на вторичке за 14.5 млн. руб. В пути получится еще немного поторговаться: domclick.ru/card/sale__flat__2058393320

  

Цены реальных сделок были пониже, Домклик нам в помощь. Тысяч пять рублей за квадрат тут сторговаться вполне реалистично. Это около 300 тыс. руб. на такой метраж, а то и все 500 тыс. руб. можно ужать.

  

Из плюсов — вся мебель уже есть, можно заехать прямо внутри текущего месяца аренды и перестать снимать себе однушку. Вложения в ремонт равны 0 рублей в первые 2, а то и 3 года. Перевезенных вещей + имеющейся мебели будет достаточно.

Есть 4.5 млн наследства, 300 тысяч сторговали:

  

Что индикативно нам показывают банки для таких условий:

  

Пусть наши герои смогут таки взять этот лот под 18% ипотеки. Вот так они будут выплачивать кредит. В начале пути платят одни лишь проценты и условные копейки по телу кредита:

  

Платеж 146.2 тыс. руб. в месяц. Плюс еще страховка раз в год, но на нее наскребают, иногда есть помощь от родителей — подарки на дни рождения и т.д.

Поскольку снимать больше не надо, получается доход 250 тыс. руб. минус ипотека и аккуратно тратят те же 55 тыс. руб., что они тратили и ранее. Остается еще на небольшие накопления для подушки безопасности. Тяжелая нагрузка! Семья ждет спад в ключевой ставке и возможность рефинансировать ипотеку через 2 года, надеются на 12% ставку.

Российское законодательство не предусматривает ограничений по количеству рефинансирований — формально вы можете обращаться за этой услугой любое количество раз. Однако окончательное решение зависит от банка.

Рефинансирование спустя 2 года с 18% до 12% (берем остаток тела кредита, накатываем на него новый аннуитет с 12% и уже на 28 лет):

  

Рефинансироваться то можно еще ниже, если будет возможность. Это важно!

2) ВАРИАНТ ВТОРОЙ — взять квартиру с льготной ипотекой

Вариант с 8% под их аванс не подходит

  А решение от ПИК тоже не интересно — денег на жизнь почти не остается от их дохода в 250 тысяч в месяц. Банк имеет все шансы отказать, нагрузка очень велика:  Но им доступна ипотека для семей с ребенком до 6 лет www.pik.ru/flat/837875 Это не будут рефинансировать, тут сидим с установленным графиком.

    Срок сдачи достаточно близок. По сути, купив мебель, можно заехать уже в феврале 2025 года. ПИК обычно не задерживает свои объекты. Затраты 45 тыс. руб. в месяц х 8 месяцев — аренда до переезда это 360 тыс. руб.

Меблировка и техника для этой квартиры откусят еще минимум 1 млн рублей.

Платежи для 6% семейной ипотеки:

  Сводим все вместе: — и для этой пары ЕСТЬ смысл брать новое жилье с низким кредитом в 6% даже при более дорогой квартире! Да и денег на кармане после выплат по ипотеке гораздо больше остается.

Можно подкопить запасов, отдохнуть и ребенка платно к школе готовить, а не существовать в режиме выживания до роста зарплат, боясь заболеть или потерять работу.

  Но что если ребенок в семье уже старше 6 лет, и попасть в ставку 6% не выходит? Останется ставка в 12% (с 1 июля 2024 — гипотетически). Сейчас семейная ипотека выдается под 6%.

Президент России Владимир Путин, объявляя о продлении программы, заявил, что после 1 июля 2024 года ставка останется прежней для семей с детьми до шести лет. Предложения по условиям для семей с детьми старшего возраста сейчас готовит Минфин. Одним из вариантов является повышение ставки до 12%, Минфин предлагает оставить ставку на этом уровне до конца срока действия программы, то есть до 2030 года. www.banki.ru/news/lenta/?id=11002032 Считаем!

И тут мы видим платеж за ту же самую квартиру, который в абсолюте ВЫШЕ того, что был бы за вторичку! ЦЕННИК ЭТОЙ ЖЕ КВАРТИРЫ ДЛЯ ПРОГРАММЫ ПОД 12% СТАЛ ВЫШЕ, ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ НА НЕГО:

  

Это уже выше нашей альтернативы на вторичке уже на целых 33%. Такой расчет приводит нас «совсем не в ту дверь»:

  

Ставка 12% в этом примере — это минимум и для рефинансирования вторички и для выданной «псевдодешево» первички. Первичку мы тут не рефинансируем, ведь 12% — это как бы дно ставок через 2 года. И большой разлет цен между вторичкой и первичкой тут все решает.

!!! ИМЕННО ТАКОЙ ПОДХОД ДЕВЕЛОПЕРОВ К ЦЕНООБРАЗОВАНИЮ Я И НАЗВАЛ СТРИЖКОЙ ОВЕЦ В ВИДЕО С СЕРГЕЕМ СМИРНОВЫМ:

ВЫВОД:

Математика у девелоперов отлажена очень и очень хорошо. И только лишь продукты с реально низкой ставкой — 6% или ниже, как в IT ипотеке, сделают ваше приобретение первички выгодным.

В остальных случаях вы заплатите за эмоции, меньшие юридические риски вторички, ну и ощущение новизны квартиры (особенно, если в ней не жили строители, пока вы ждали ваш лот). Считайте все варианты, которые вы находите. Зачастую, ваши мысли после расчетов могут сильно отличаться от того, что вы думали изначально.

Девелоперов ждет очень непростая вторая половина 2024 года, хотят денег они сейчас наберут много, эскроу-счета будут забиты и дадут пережить спад на рынке. И ждем КС в пятницу. Сбер вот сегодня уже накинул процент на ипотеку.