покупая в ипотеку вы переплачивайте в разы. Или нет?
пост появился как ответ на
Евгения Идиатуллина, зарабатывать на льготной ипотеке можно было когда она была по 6%, а квартиры были стоили в 2-3 раза ниже чем сейчас, тогда как сейчас льготная ипотека 16% квартиры улетели в космос, а ипотеку приходится брать на 20-30 лет в итоге переплата 3-5 стоимости квартиры! сейчас можно брать ипотеку только если ее срок не более 10 лет, все что больше становится бессмысленно из -за дикой переплаты и остается надеяться на обвал рубля или инфляции из-за чего будет кратный рост з/п
№5, Не совсем
Вы рассуждая об ценах напрочь забываете про ожидаемую инфляцию. А она изменилась. Поэтому и в течении 30 лет- да, будет кратный рост ЗП. Просто в силу инфляции.
Инфляционные ожидание -Вот ОФЗ 26238. До 41 года. Сопоставима со сроком ипотеки. Давала при размещении 7.1 % А сейчас даете 13.66 обычная доходность флотаторов эталонное безрисковых 2.5% сверх инфляции. Вот и выходит что тогда закладывал рынок инфляцию среднюю долговременную 4.6. А сейчас 11.16. При этом ставка выросла с 6 до 8=2 %, при изменении ожиданий 6,56.
Ну и далее-. Предположим, что инфляция будет средняя 10%. Это скорее оптимистичный прогноз- почитайте облигационные темы, и сколько народа из за опасений отказываются от длинных облигаций. Предположим что ипотека на 17 лет у нас (коли облигация такой же длины). 1.1 ^17 >5. Переплата по ипотеки в 8 % будет за это время 3,70
Что у нас остается? завышенная цена. Насколько «несправедливо» подорожала авторучка судить не возьмусь- кто то может сказать что она отыграла инфляцию+ стагнацию которая была на рынке до 20. Первичка, если верить средней стоимости квадрата сделала x 1.5 (по СПБ (250 сейчас-115 в 19)/250)= 54%.НО- накопленная инфляция 41.09% +Есть объективный спред первички ко вторнике.
Иду на домклик. Смотрю среднюю цену квадрата, например по СПБ
Первичка 259 490
авторучка 212 766. Премия 21 %. Хотя на самом деле черт знает. в Спб в центре строят не так много- больше по окраинам. + ещё и без отделки часто, а вторичка с ремонтом. И первичку ещё ждать сдачи часто надо. С другой стороны- дома старые и с деревянными перекрытиями и с износом приличным на вторнике (к городах по меньше и бараки деревянные и общежитие с маргиналами в сделке по вторичке входят).
При среднем росте в 10% спред за который стоит заплатить будет 5/3.7=1.35
Сделал такое упражнение. Посмотрел рост недвиги в баксах за 5 лет. в 2019 была дешевле вториччи=1830, сейчас — 2320
(2711-1807) /2711= 33% Это рост цен в твёрдой(относительно) валюте. Берем корень 7 степени- получаем среднее геометрическое =скорость роста в 8.5%
а вот до этого было падение в баксах. И стагнация в рублях
Впрочем, поскольку мы говорим о будущем, то прошлые закономерности могут быть не воспроизведены. Можно про демографию, например вспомнить. Меньше население- меньше спрос. С существующая недвижка стоит десятилетия. С другой стороны -есть ещё и миграционные процессы. Из деревень- в рай центры, из них- в обл центры, из них -в Мск и СПБ.
---
Кто инвестирует в не движку- поправьте. Я беру тут некие средние цифры. И по субъективнм
ощущениям недвижка на первичке выросла сильней.
Ипотека это просто кредит, который банк дает на очень длинный срок под очень низкий процент, у нас, например, это 3,99% на 20 лет
А если кто упустил такую возможность или кому банк отказал, то не надо завидовать. )
это не оптимистичный, а пессимистичный прогноз. Форумы читать это не совсем релевантно. Там всегда кто-то армагеддонит. Можете почитать темы времен ковида, начала СВО, мобилизации и полгода от них. Там такого начитаете.
ОФЗ сейчас дают такую доходность, потому что короткие ставки заметно выше — под 16%. И спрос перетек из длинных в короткие. С одной стороны риск. А с другой стороны сильная перепроданность, исходя из расчетов. И они очень сильно и быстро отрастут и выровняют доходность если увидим позитив.
Пздц поглядел застройщиков в городе, нашел где они все сразу и там хаты продают в МУСОХРАНСКЕ 1 комнатная за 6 ЛЯМ за 39,5 метров, 1 метр от 155т !