Как НЕ НУЖНО продавать свою квартиру. История одного объявления

Поскольку десяток лет я посвятил инвестициям в жильё, периодически затрагиваю тему недвижимости и трэша, с которым приходится иногда сталкиваться на рынке. Расскажу о том, как из-за собственной упёртости и инвестиционной безграмотности «потерять» 3 млн рублей и продолжать терять деньги дальше прямо сейчас, пока вы читаете этот пост. И о том, как базовые знания о бирже, инвестициях, циклах ключевой ставки могли бы помочь избежать упущенных денег и двух с половиной лет потраченного впустую времени.

🏠Сегодня покажу на примере одного очень любопытного объявления с нелёгкой судьбой, как НЕ СЛЕДУЕТ подходить к продаже своей недвижимости, если вы действительно когда-нибудь намереваетесь её продать.

Подписывайтесь на телеграм-канал, в котором я выкладываю реальные истории про акции, облигации, недвижимость и финансы в целом.

Предыстория: в 2022-м году я вознамерился приобрести готовую квартиру в Петербурге для сдачи в аренду. Я привык мыслить масштабно и строить жизненные планы хотя бы на несколько лет вперёд, поэтому это не было спонтанным решением. Ещё задолго до событий февраля 2022 у меня на этот год была запланирована покупка доходной недвижимости в свой портфель активов, и начавшаяся CBO лишь немного подкорректировала сроки реализации этих планов, но принципиально не повлияла на них.

⏳Я довольно долго и тщательно подбирал подходящий вариант — примерно с апреля до октября 2022 г. Торопиться мне было совершенно некуда, т.к. рынок недвижимости после аномального всплеска в марте 2022 пошел на уверенный спад. Из-за массовой релокации, продавцов жилья было куда больше, чем покупателей, поэтому с каждой неделей квартиры дешевели чуть сильнее.

Динамика цен на вторичные квартиры в СПб с сентября 2021 по март 2024. Источник: bn.ru

В сентябре-октябре 2022 бегство из страны резко усилилось в связи с объявленной мo6илизaцией, и в тот момент можно было вылавливать интересные предложения по особенно «вкусным» ценам. В конце концов, я спокойно купил маленькую 2-хкомнатную квартирку в интересующем меня районе по самому низу рынка, и спустя полтора года считаю это весьма удачным приобретением. Но сейчас не об этой квартире, а о другой.

🏢В период поиска я добавлял в «Избранное» на сайтах-агрегаторах типа ЦИАН и Домклик множество объектов, которые казались мне интересными. Спустя 2 с половиной года все те квартиры, разумеется, распроданы, а сами объявления уже давно неактуальны. Все… кроме одной 😈

Прямую ссылку оставлять не буду, но объявление по-прежнему активно, регулярно обновляется, и его при желании можно легко найти.

👇Само объявление выглядит так:

Скриншот объявления с сайта ЦИАН

🏢С виду — обычная типовая однушка 33 кв. м в 9-этажном кирпичном доме брежневской эпохи, расположенная в спальном районе на юго-западе Петербурга. Объявлений с подобными квартирами по всему городу — сотни, и обычно такие квартиры уходят довольно быстро из-за престижного «кирпича» и удачного расположения в давно сложившихся зеленых районах.

🚨Но есть нюанс, и он в этом случае критический. Квартиру продаёт собственник (точнее, один из собственников), и у него, как бы так помягче выразиться… Своеобразный взгляд на ценообразование и подходы к сделке.

👇Вот текст объявления, который уже сам по себе многое раскрывает о личности и психо-эмоциональных качествах автора:


Скрин текста объявления с сайта ЦИАН

Послушавшись совета из объявления, включаем мозги и сразу понимаем, что надо насторожиться. Кстати, занятная вещь: человек в одном и том же предложении буквально через 2 слова пишет "пОнелью" и "пАнелью", и его ничего не смущает. Возможно, он решил таким образом разделить риски и точно угадать хотя бы с одним из вариантов написания?🤔

⏳Но это всё цветочки, речь не об орфографии и не о том, что я хочу придраться к стилистике объявления. Самая мякотка (она же самая жесть) кроется в том, что эта квартира активно продаётся… с декабря 2021 года и до сих пор. Почему «активно» и откуда я знаю, что собственник по-прежнему ищет покупателей? Ну, во-первых, потому что я лично звонил по объявлению и общался с продавцом сначала в мае 2022 года (дабы узнать детали по объекту), а потом — уже в январе 2024 г. (уже просто из любопытства). А во-вторых, потому что с момента первой публикации объявления цена квартиры постоянно обновляется, и к текущему моменту она была пересмотрена собственником уже около 60 РАЗ!!!

👇Благо, ЦИАН сохраняет всю историю цены, и мы можем убедиться в этом, раскрыв соответствующий список. Это было сложно и долго, но я заморочился и сделал для вас удобные скриншоты с полной хронологией стоимости квартиры:

История цены объявления с сайта ЦИАН.

📋Из истории явно следует, что каждый раз, когда цена становилась адекватной тогдашнему моменту и интересной (т.е. наверняка появлялись звонки, просмотры и реальные покупатели), собственник снова задирал цену вверх в надежде продать подороже. А потом ситуация повторялась снова и снова🤦‍♂️

Тут у меня 2 варианта происходящего:

1️⃣Человек на самом деле НЕ ХОЧЕТ продавать квартиру, а ему просто скучно. Он выложил объявление от нечего делать и таким образом пытается хоть немного разнообразить свою жизнь. Общается с агентами и потенциальными приобретателями жилплощади, удовлетворяет свою социальную невостребованность, а когда у них заканчивается терпение, переключается на новых.

2️⃣Человек на самом деле КАК БЫ ХОЧЕТ продать квартиру, но ему всё время кажется, что его все пытаются обмануть и предложить цену дешевле справедливой. Тут, на мой сугубо личный взгляд, требуется психологическая или психотерапевтическая помощь (диагнозов ставить не буду, но здоровым поведением это не назовешь).

🤦‍♂️В любом случае, мне очень жаль многочисленных покупателей и их агентов, которые тратили свое время на звонки, общение и просмотры этой «квартиры Шрёдингера» — она вроде и продается, и не продается одновременно.

История продаж однотипных квартир в этом же доме. Источник: ЦИАН

⏳Напомню: квартира в продаже с декабря 2021 года! Представляете, СКОЛЬКО всего в России и в мире произошло за это время? Мир полностью перевернулся, началась CBO, потом санкции, глобальный исход иностранных компаний, мo6илизация, российский рынок акций успел сложиться в 2 раза и потом полностью восстановиться...

И лишь это объявление осталось незыблемым памятником постоянства в бушующем мире. В то время как многие квартиры успели сменить даже не одного, а нескольких хозяев за прошедшие 2,5 года!

📈Самое интересное, что на этот период пришлись аномально высокие ставки по вкладам. Сначала всплеск был в марте-апреле 2022 года, когда ЦБ задрал ставку до 20%, а многие крупные банки предлагали даже 23-24% (помню, сам успел открыть пару вкладов под такие вкусные проценты на полгода). Ну и начиная с конца прошлого года, когда ставки закрепились на уровне 16%.


Вклады в Совкомбанке в марте 2022 г. (ВТБ предлагал аналогичные ставки на 6 месяцев). Фото автора

💰То есть, в марте 2022 (когда народ в панике и страхе сметал ВСЮ недвижку почти по любым ценам), вместо того чтобы задирать хотелку до неадекватных 7 млн 300 тыс., можно было спокойно продать халупу за 6.500 (и её бы в тот момент с руками оторвали). Затем положить эти деньги в банк по средневзвешенной ставке, скажем, 12% с капитализацией раз в год (специально даже занижаю доходность). И к нынешнему времени собственник бы имел на руках, условно

6.500 * 1,12 ^ 2,5 года = 8 642 млн руб.

🤦‍♂️8,6 миллионов! И это МИНИМУМ, что можно было выжать из вкладов в той ситуации! Т.е. прибыль составила бы больше 2 млн за 2,5 года. А что продавец имеет сейчас? Заявленную цену 6,2 млн, по которой квартира всё ещё НЕ продается.

📉Значит, чтобы наконец продать, нужно предложить дисконт хотя бы до 6 млн ровно. Итого — 500 тыс. руб. чистого убытка в номинальном выражении, если отталкиваться от той цены, по которой эта квартира ушла бы буквально за несколько дней в феврале-марте 2022. А общий убыток вместе с недополученной прибылью составляет 3 миллиона. И он с каждым днём бодренько так растет, учитывая высокую ключевую ставку.

🤷‍♂️Я уже не говорю про чуть более сложные схемы — например, купить на вырученные деньги валюту летом 2022 года, или закупиться акциями российских компаний. В этом случае доход к нынешнему моменту составил бы +100%, и на эту сумму сейчас можно было бы купить ДВЕ таких квартиры.

👉Понятно, что я делаю здесь ряд допущений: отталкиваюсь от того, что сделка «прямая», хотя она на самом деле скорее всего альтернативная; оцениваю доходность задним числом, хотя никто не мог с уверенностью предсказать, куда пойдут акции и доллар после лета 2022 г. Но это никак не отменяет того факта, что человек 2,5 года с упертостью парнокопытного млекопитающего семейства полорогих таскает цену туда-сюда, выносит мозг потенциальным покупателям и при этом не собирается снимать квартиру с продажи — наоборот, злится на тех, кто почему-то не горит желанием срочно хватать его квартиру по «отличной» цене.

 

Почему я не люблю взаимодействовать напрямую с собственниками

🏠Даже я сам, считающий себя в части сделок с недвижимостью достаточно грамотным, опытным и адекватным человеком, при продаже своих объектов обращался за услугами агентов. Это решает сразу несколько проблем: избавляет от назойливых звонков сторонних риэлторов, которые жаждут получить право на продажу твоей недвижимости; отсекает кучу нецелевых звонков от тех, кому «просто спросить»; позволяет переложить массу бумажной и организационной работы на профессионала.

👉Кстати, предчувствуя комментарии тех, кто случайно попал ко мне на канал — это НЕ пропаганда агентских услуг, я не риэлтор и никаких услуг не оказываю. Ссылок оставлять тоже ни на кого не буду. Если чувствуете, что можете продать сами и сэкономить — без проблем, действуйте самостоятельно. Просто подойдите к процессу с холодной головой и заранее наметьте себе план работы с ценой: изучите текущий рынок, назначьте конкретную стартовую цену и определите минимальный уровень цены, ниже которой вы двигаться точно не готовы. Эти простые действия сильно облегчат вам принятие решений в дальнейшем.

🏆Проблема в том, что часто собственники одурманены «ореолом исключительности» своей родной жилплощади. Они не понимают, почему их самая лучшая, замечательная во всех отношениях квартира «с эксклюзивным ремонтом» так долго не продаётся. Ведь у соседа-алкоголика Васи аналогичная квартира тоже выставлена на продажу, но у него она потрёпана гораздо сильней и вообще окна на улицу, а у них всего на 500 тыс. дороже за такую красоту. Адекватно оценить рыночную ситуацию, ориентир цены и свои деловые качества «могут не только лишь все» ©.

А та квартира на Бурцева по-прежнему с надеждой ждёт своих новых хозяев. Только что проверил — объявление на месте.

😉Возможно, я своей публикацией смогу наконец подтолкнуть этот явно затянувшийся процесс к счастливому завершению — вдруг мою статью прочитает тот, для кого эта «долгоиграющая» однушка станет квартирой мечты? Только приготовьтесь к увлекательному процессу взаимодействия с ОЧЕНЬ сомневающимся человеком.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там всегда качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

Ещё пара инвестиционно-жизненных историй от меня:
📍 Спиртовые батоны, 50 кг масла — зарисовки из детства в 90-х
📍 Мой первый вклад был не в банке, а в… коробке (2008)
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Тинькофф Пульс: sid_the_sloth