комментарии Цогоев Артём на форуме

🧮 Финансовая модель в Excel это слишком сложно! А можно попроще?

🤓 Все пытаются упростить задачу — я тут обнаружил новый подход к этому снаряду. Калькулятор инвестиций в проект OceaniQ Phase 2 в Нуса Дуа на Бали.

👍 Что хорошо. Без регистрации, без сбора телефонов и email можно смоделировать разные сценарии — редкость по нынешним временам. Хороши слайдеры ADR и загрузки: подставляешь свои вводные — получаешь свои цифры.

📊 Сразу три сценария на одном экране — негативный, консервативный и оптимистичный — с ROI, IRR и окупаемостью по каждому. И структура доходности разложена: видно, сколько % возврата даёт капитализация актива, и сколько % — аренда.

⚖️ Отдельно понравился блок сравнения с альтернативами от той же суммы вложений: OceaniQ vs Дубай (yield 5%) vs Пхукет (yield 7%) vs US Treasuries 10Y (4.3%). С указанием источников данных — Knight Frank, Savills, Tranio, ValuStrat, Bloomberg. Прикольно.

🤔 К чему можно придраться? Не обозначены затраты на приобретение и продажу. А они есть. Но в целом инструмент интересный и полезный. Уже хорошо, что инвестору дают самому ввести предпосылки и сравнить с альтернативами, а не подсовывают одну красивую цифру ROI на обложке презентации.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

🌊 МЫС страха

Ну во всяком случае, опасения.

🏗 В мае 2025 года MR Group стартовал с продажами амбициозного проекта «МЫС». На 200 га около деревни Ликино рядом с Минским шоссе в Одинцовском ГО Московской области должен появиться жилой район на 1 млн м2.

🎁 Позиционирование проекта от застройщика — премиум-класс, на ДOM.PФ проходит как бизнес. Заявленная инфраструктура: собственная школа, детские сады, термальный комплекс с тремя бассейнами, рестораны, гастромаркет, набережная с причалом, лыжный маршрут на 1 км. Помимо многоквартирных домов строятся таунхаусы и заявлены коттеджи.

🌃 Замах, конечно мощный. Сбербанк открыл MR Group кредитную линию ₽7,60 млрд на стройку многоквартирных корпусов (Волга и Сибирь) со сроком возврата 07.01.2030. На отчётную дату выбрано 24% лимита (₽1,83 млрд), на эскроу уже накоплено ₽3,36 млрд — покрытие превышает выбранный долг в 1,84 раза. При нынешнем темпе продаж кредит превысит эскроу уже к началу 2027 года.

💸 А вот продажи «Мыса» идут не очень. В январе 2026 застройщик подписал 38 ДДУ по всему проекту, в феврале 32, в марте 17, в апреле — всего 3.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

📉 На рынке офисной недвижимости Шанхая тяжёлая ситуация. И уже давно. Как и на рынке жилья.

☝️На конец декабря 2025 года почти 25% офисов в Шанхае стояли пустыми, ставки аренды за 2025 год упали на 9,8%, и аналитики ждут дальнейшего снижения в 2026 году.

🏗 При этом в период с 2008 по 2023 годы в городе было заложено значительное количество офисных проектов. Достраивать стеклянные офисные башни в целом нерентабельно, а в некоторых случаях просто некому — девелоперы обанкротились.

🏘 Замороженные стройки и офисные этажи в действующих БЦ переводят в арендное жильё. Сегмент в Шанхае развивается с 2018 года в качестве государственного приоритета: на пятилетку 2016-2020 закладывалось появление в Шанхае 700 тыс. арендных юнитов. Сейчас арендным жильём «спасают» город от офисных призраков.

❓Но кто финансирует достройку и редевелопмент? У девелоперов денег нет, государство напрямую в проекты не вкладывает — только косвенно.

🏦 Власти Шанхая запустили особый вид долговых ценных бумаг — целевые облигации на «оживление активов». Покупают эти бумаги в основном госбанки. Средства идут на перепрофилирование и частичное урегулирование долгов девелоперов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

💜 Отчётность публичных продуктовых ритейлеров

💜 Отчётность публичных продуктовых ритейлеров — ценный источник информации для инвесторов в торговую недвижимость, сданную в аренду федеральным сетям. Финансовое здоровье арендатора определяет надёжность арендного потока и стоимость самого объекта.

💜 Разберём, на какие метрики стоит обращать внимание и почему.

💜 Динамика выручки и LFL-продажи. Общая выручка показывает масштаб бизнеса, но для инвестора в недвижимость важнее показатель сопоставимых продаж (like-for-like). LFL отражает, как растут продажи в магазинах, открытых более года назад. Положительная динамика LFL означает, что конкретный магазин, арендующий ваше помещение, скорее всего тоже растёт по выручке, что снижает риск его закрытия и создаёт основу для индексации аренды.

💜 Декомпозиция LFL: трафик против среднего чека. Рост за счёт чека при снижении трафика часто отражает инфляционную составляющую: люди приходят реже, но тратят больше. Устойчивый рост трафика — более качественный сигнал, говорящий о реальной востребованности магазина. Если трафик устойчиво падает несколько кварталов подряд, это повод задуматься о долгосрочных перспективах формата.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

💜 Отчётность публичных продуктовых ритейлеров

💜 Отчётность публичных продуктовых ритейлеров — ценный источник информации для инвесторов в торговую недвижимость, сданную в аренду федеральным сетям. Финансовое здоровье арендатора определяет надёжность арендного потока и стоимость самого объекта.

💜 Разберём, на какие метрики стоит обращать внимание и почему.

💜 Динамика выручки и LFL-продажи. Общая выручка показывает масштаб бизнеса, но для инвестора в недвижимость важнее показатель сопоставимых продаж (like-for-like). LFL отражает, как растут продажи в магазинах, открытых более года назад. Положительная динамика LFL означает, что конкретный магазин, арендующий ваше помещение, скорее всего тоже растёт по выручке, что снижает риск его закрытия и создаёт основу для индексации аренды.

💜 Декомпозиция LFL: трафик против среднего чека. Рост за счёт чека при снижении трафика часто отражает инфляционную составляющую: люди приходят реже, но тратят больше. Устойчивый рост трафика — более качественный сигнал, говорящий о реальной востребованности магазина. Если трафик устойчиво падает несколько кварталов подряд, это повод задуматься о долгосрочных перспективах формата.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Не усложняй нелёгкую жизнь или Зачем инвестору «сложная» фин.модель можно же проще считать?

🤓 Многие инвесторы в недвижимость (и даже инициаторы проектов) оценивают долгосрочные, длящиеся более года, проекты, просто создав табличку с подсчетами доходов и расходов в столбик. Такой подход кажется простым, но он может быть неточен и опасен.

Проблемы подсчетов в столбик:

🔸Не учитывается время. Деньги, вложенные сегодня, стоят дороже, чем те же деньги через 2-3 года.

🔸Рассчитывается рентабельность проекта вместо необходимых метрик вроде IRR и NPV.

🔸Невозможно корректно рассчитать годовую доходность — деление доходности на 2 или 3 (в зависимости от количества лет в проекте) является грубейшей ошибкой.

🔸Неинформативно: нет важных элементов расчетов, например, инвестор может не видеть периоды, когда проект требует дофинансирования.

Преимущества грамотной финансовой модели:

🔹Все денежные потоки посчитаны правильно по периодам с учетом ценности денег во времени.

🔹Есть полная картина: все доходы и расходы с разбивокй по временным периодам.

🔹Рассчитываются корректные финансовые показатели, IRR и NPV, которые просто нельзя посчитать в столбик.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

☝️Зачем нужна эта сделка? Моя личная версия!

🛩️ Компания в плохом состоянии: долгов на ₽750 млрд, убыток по 2025 году ₽2,3 млрд, а стоит SMLT ₽35 млрд.

⭕ Если вдруг завтра «Самолёт» обанкротится — акции семьи Кенина превратятся в туалетную бумагу, наследники потеряют всё. А вот если они дадут компании этот почти миллиард в долг в виде займа, то при банкротстве они станут не акционерами, а кредиторами. А кредиторам деньги возвращают раньше, чем акционерам. Ну и возможно, эти деньги спасут компанию и отсрочат неизбежное.

🎲 Если «Самолёт» выживет — наследники сохранят основной пакет акций и заработают на них. Если «Самолёт» утонет — у них хотя бы будет шанс вернуть тот миллиард. Возможно, подобные сделки будут еще.

🇨🇳 Откуда такая версия? Похожую схему уже проделывал один из крупнейших застройщиков Китая — Sunac China. Попав в долговой кризис акционер Sunac Сунь Хунбинь продал долю в застройщике и одновременно дал своей компании беспроцентный займ на $450 млн. Спойлер — это не помогло и Sunac China докатился до банкротства.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Офисов строят много, а арендовать нечего

🏢 По данным NF Group, в I квартале 2026 года в Москве ввели 3 бизнес-центра общей площадью 116,6 тыс. м2 — STONE Савеловская (68,3 тыс. м2), Лейкс (25,6 тыс. м2) и Деловой Дуэт (22,7 тыс. м2). 81% нового ввода — класс А, 19% — класс B.

📈 Ставки аренды продолжают расти. Класс А — 34 291 ₽/м2/год (+4,5% за квартал, без OPEX и НДС), класс B — 26 320 ₽/м2/год (+6,4%), Прайм — 72 592 ₽/м2/год. Внутри МКАД в классе А просят уже 41 729 ₽/м2/год. Вакантность при этом не растёт: в классе А осталась на уровне 8,4%, в классе B даже снизилась до 4,5%. Общая вакантность 5,8% — близко к историческому минимуму 2007 года (4,5%).

🤷‍♂️ Офисов строят много, а арендовать нечего. Из прогнозируемого ввода 2026 года на спекулятивный рынок аренды попадает лишь 36% нового объёма, остальное либо продано, либо арендовано ещё до ввода. Поэтому ставки и растут — арендаторам выбирать особо не из чего.

💰 С продажами история сложнее. Витрина офисов от застройщиков — 1,3 млн м2 в 94 проектах от 48 девелоперов. За квартал +23%, за год — рост более чем в два раза. Средневзвешенная цена — 495,6 тыс. ₽/м2 с НДС (+2% за квартал, +13,5% за год). Лидер по объёму предложения — STONE (785 тыс. м2 в 17 проектах), за ним MR Group (711 тыс. м2) и Forma (361 тыс. м2).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мне переслали комментарий по моему утреннему посту про индексацию:

«Это на растущем рынке можно арендаторам руки выкручивать, а на падающем не то что про индексацию забудешь, но и ставку уронишь чтобы с пустыми метрами не остаться».

☝️Так-то оно так, но… Всё зависит от помещения, ставки и арендатора. Если помещение ликвидное и его можно сдать по ставке выше, чем после индексации с текущим арендатором, можно жестить и ненадолго оставаться с пустыми метрами. Да, это потери и затраты. Это риск. Но арендатор — это партнёр по бизнесу и если он не тянет, у него проблемы, то лучше избавиться от этой хромой утки, особенно, если помещение и ставка позволяет. В иных случаях в 2026 году лучше пытаться договориться.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Встречи с инициаторами проектов

🤝 У меня вчера были аж три встречи с инициаторами проектов в сфере недвижимости (кстати, всего за несколько часов 12 из 12 слотов были заняты). Два диалога начинались сразу с вопросов о юридической схеме привлечения средств. Это ничего, что фин.модель не рассчитана и идея проекта не проработана, главное — определиться с юрисдистикой! «У меня, Артём, к вам всего один вопрос…» — слышал я вчера.

Вот только… Чтобы привлечь в проект деньги нужны:

🔸проработанная и обоснованная идея проекта

🔸профессиональная финансовая модель

🔸привлекательные рыночные условия для инвесторов

🔸грамотная юридическая структура

🔸эффективный подход к продажам и маркетингу

📚Только все вместе эти элементы могут привести к успешной реализации проекта и удовлетворению потребностей как инициаторов, так и инвесторов.

🛸Предположим (это мой любимый пример) идея настолько смела, что проект предполагает строительство космической станции на Марсе и продажу кают внарезку.

🚀 Начинать следует с комплексного изучения рынка. То есть с ответов на в том числе такие вопросы:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Выдача ключей

🔑 Не так давно в проекте OceaniQ в Нуса Дуа начали выдавать ключи инвесторам первой очереди. Я писал об этом проекте ещё в 2024 году, тогда в комментариях были сомнения и скепсис по поводу перспектив достройки проекта и Бали в целом. Что же — скептики не угадали.

📈 К цифрам за 2,5 года цикла: стоимость юнита от старта стройки до сдачи прибавила 65-100% в долларах в зависимости от типа виллы. Девелопер прогнозировал 40%. Перепродажи на вторичке зафиксированы были, срок экспозиции — порядка месяца, без дисконта к цене застройщика.

🧮 Моя финансовая модель того периода — вот здесь

📜 Главный фильтр на Бали — это чистота документов и категория земли. У OceaniQ земля туристического назначения, то есть весь шум вокруг моратория и пересмотра зонирования, который давно и активно обсуждают, эту землю физически не касается — она для застройки и предназначена.

🏨 Напомню про локацию: проект соседствует с зоной ITDC — St. Regis, Mulia, Marriott, Kempinski, строящийся Waldorf Astoria. Такое окружение само по себе работает дополнительным фильтром на тип земли и инфраструктуру вокруг.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Индексация - это «манипуляция»

📊 Периодически слышу тезис: индексация (ежегодное повышение) аренды в финансовых моделях — это маркетинговый трюк, и закладывать её в расчёты «нечестно». Логика противников такая: «А вдруг арендатор не потянет? Вы что его выгоните, если он не согласится на индексацию?» или «Сейчас полный трындец, арендаторы на коленях просят понизить ставку, какая тут индексация?».

🤝 Вообще-то бизнесом занимаются обе стороны. И кофейня, «спаивающая людей пережаренным тонизирующим напитком», и владелец недвижимости, «наживающийся на простых работягах-предпринимателях» — оба несут свои риски и свои издержки. У собственника эти издержки растут так же неумолимо, как у арендатора растёт себестоимость и зарплата баристы. Никто никому ничего не должен дарить.

🏛 Проблемы есть не только у той стороны, которая платит аренду, но и у той, что начисляет арендную плату: кадастровая стоимость стабильно пересматривается вверх вместе с налогом на имущество в денежном выражении. Охрана, клининг, коммуналка, ремонт — дорожает всё. Аренда без индексации в такой среде — это не «справедливость», а субсидирование арендатора из кармана арендодателя. С чего бы это? Бизнес есть бизнес.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

🏗 Девелоперы, инициаторы проектов отчаянно ищут инвесторов...

📮И периодически пишут мне относительно разных инвестиционных проектов: «возможно, это может заинтересовать ваших инвесторов»… Вполне может быть!

📊 Вообще, в условиях высокой ключевой ставки, которая держится уже больше 1,5 лет небольшие девелоперы явно поменяли стратегию привлечения финансирования. Многие их проекты и при ставке 7.5% были unbankable, то есть под них невозможно было получить кредит в банке. Поэтому они привлекали займы (чаще всего беззалоговые). Но по мере роста ключа эта стратегия начала себя изживать, потому что далеко не каждый девелоперский проект может выдержать наличие займов под 31-36%.

👀 Теперь вместо дорогих займов небольшие девелоперы всё чаще предлагают инвесторам не дать им деньги в долг, а стать соинвесторами их проектов. Таким образом инициаторы проектов фактически перекладывают риски.

📈 На рынке сейчас выделяются пять направлений, в которых активны небольшие девелоперы, ищущие соинвесторов (не кредиторов):

📦 Склады Light Industrial

🏪 Создание ГАБ в стрит-ритейл (в т.ч. в регионах)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Можно ли заработать на инвестициях в недвижимость?

📊 Итак, посмотрим на результаты опроса: 85% ответ «да», 15% «нет». В настоящее время, по моим наблюдениям, превалируют две идеи:

1️⃣ Недвижимость — скорее способ сохранить деньги.

2️⃣ Депозиты (облигации, ОФЗ) дают больше доходности.

❌ По первому пункту категорически не согласен: есть масса примеров, когда на недвижимости, сделках и операциях с недвижимостью делались огромные деньги! Да и я сам в таких проектах принимал участие — видел своими глазами.

✅ По п.2️⃣… Главная проблема оценки эффективности инвестиций в недвижимость — временной горизонт. Те, кто хвалит депозиты, смотрят на сегодняшний день, когда ключевая ставка 14,5%. Но, например, четыре года назад корпоративные облигации давали 10-15%, депозиты 7-10%, когда как доходность некоторых сегментов в недвижимости могла легко опередить другие фин.инструменты. Просто напомню, что в 2021-2022 году спекулянты на квартирах зарабатывали десятки (от 30 и выше) процентов.

💵 Недвижимость по природе своей — долгосрочный инструмент. Низкая ликвидность, инертный рынок, запаздывающая реакция на события в экономике и т.д. То есть оценивать недвижимость нужно на длительном горизонте.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ломбарды

📺 Недавно услышал в одном подкасте, что ломбарды занимаются ломбардным кредитованием!

На недвижимости — не заработать!

🤷 Постоянно сталкиваюсь с тем, что есть люди, которые считают, что доходы от недвижимости никогда не опережают инфляцию, что никакой реальной доходности инвестиции не приносят, и вообще, инвестиции в недвижимость это как максимум мошенничество, а как минимум — потеря денег.

📧 Периодически мне присылают и просят прокомментировать какую-то муть (тексты или видео), являющуюся «железобетонным доказательством» тщетности и ошибочности инвестиций в недвижимость.

💰 На самом деле суммы, эквивалентные сотням миллиардов долларов ежегодно инвестируются в недвижимость по всему миру. Крупнейшие банки финансируют проекты в недвижимости, крупнейшие девелоперы привлекают соинвесторов, а институциональные инвесторы создают огромные портфели недвижимости. Частные инвесторы тоже не отстают.

⚖️ Да, на рынке есть неудачные проекты, но их количество всё же невелико.

👀 Конечно, некоему блогеру из Москвы, убеждающему свою аудиторию в том, что на инвестициях в недвижимость можно только разориться — виднее! А идиоты-инвесторы просто ничего не понимают. Только автору анонимного телеграм-канала открылась истина, ага!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ломбарды

📺 Недавно услышал в одном подкасте, что ломбарды занимаются ломбардным кредитованием!

На недвижимости — не заработать!

🤷 Постоянно сталкиваюсь с тем, что есть люди, которые считают, что доходы от недвижимости никогда не опережают инфляцию, что никакой реальной доходности инвестиции не приносят, и вообще, инвестиции в недвижимость это как максимум мошенничество, а как минимум — потеря денег.

📧 Периодически мне присылают и просят прокомментировать какую-то муть (тексты или видео), являющуюся «железобетонным доказательством» тщетности и ошибочности инвестиций в недвижимость.

💰 На самом деле суммы, эквивалентные сотням миллиардов долларов ежегодно инвестируются в недвижимость по всему миру. Крупнейшие банки финансируют проекты в недвижимости, крупнейшие девелоперы привлекают соинвесторов, а институциональные инвесторы создают огромные портфели недвижимости. Частные инвесторы тоже не отстают.

⚖️ Да, на рынке есть неудачные проекты, но их количество всё же невелико.

👀 Конечно, некоему блогеру из Москвы, убеждающему свою аудиторию в том, что на инвестициях в недвижимость можно только разориться — виднее! А идиоты-инвесторы просто ничего не понимают. Только автору анонимного телеграм-канала открылась истина, ага!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Куда ни плюнь - везде ПВЗ

📊 «Яндекс Карты» отчитались: к 31 марта 2026 в России работают 231,1 тыс. пунктов выдачи заказов маркетплейсов. За год рынок вырос на 25%, в Московском регионе — всего на 13%, до 37,7 тыс. точек. В Москве и области ПВЗ уже больше, чем магазинов «у дома».

🛍 Wildberries по итогам 2025-го разогнался до 94 тыс. точек (+43% за год), Ozon перевалил за 85 тыс. (+20%), причем в столице нарастил сеть аж на 80% — до 5,5 тыс. ПВЗ.

☝️Лично я считаю, что результатом этой движухи станет каннибализация и, как следствие, закрытие части ПВЗ в недалёком будущем.

🤔 Информация к размышлению: по данным «Авито» за год количество объявлений о продаже действующих ПВЗ стало на 42% больше, а откликов на них — в 35 раз.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

💰 С чего начинается привлечение денег в проект в сфере недвижимости?

💡С поиска доказательств состоятельности идеи проекта, конечно. Предположим (это мой любимый пример) идея настолько смела, что проект предполагает строительство космической станции на Марсе и продажу кают внарезку.

🚀 Начинать следует с комплексного изучения рынка. То есть с ответов на в том числе такие вопросы:

❓Как там на Марсе с космическими станциями, что из себя представляет рынок марсианских космических станций? Какие есть первичные и вторичные данные по рынку? Вообще что с источниками информации, если они есть, достоверны ли?

❓Кто потенциальная аудитория покупателей кают? Возможно ли её как-то сегментировать? Какова емкость рынка, нужны ли новые каюты на Марсе?

❓Что там с конкуренцией? Это красный рынок или голубой? ПИК уже на Марсе? Какой у конкурентов продукт и как мы будем отличаться (если будем)?

❓И вообще, можно ли физически строить на Марсе? Что там в видом разрешённого использования марсианского участка? ГПЗУ есть, не просрочено? Не занижены/завышены ли расходы/доходы?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

📊 Аналитики NF GROUP

📊 Аналитики NF GROUP изучили свежий The Wealth Report 2026 от Knight Frank и дополнили его данными по российским городам. Год назад Санкт-Петербург был чемпионом мира по росту цен на элитную недвижимость, Москва — вице-чемпионом. В новой редакции расклад изменился: Питер на 6-м месте, Москва на 7-м.

💰 Северная столица за 2025 год прибавила в элитном сегменте 13,2%. Средневзвешенная цена 1 м2 составила ₽898 тыс. Москва прибавила 12,6% — до ₽2,2 млн за 1 м2. Для сравнения: годом ранее Питер рос на 25,8%, Москва — на 20,5%. Темпы замедлились примерно вдвое, и это лучшее, что произошло с рынком элитки за последние пару лет.

🌍 На вершине мирового рейтинга PIRI 100 произошла рокировка. Первое место — Токио с ростом 58,5% (год назад был седьмым), второе — Дубай с +25,1%, третье — Манила с +17,5%. Далее в десятке Сеул, Прага, Питер, Москва, Каймановы острова, Мехико и Бангалор. Knight Frank по-прежнему «забывает» включать российские города в свой отчёт, но NF GROUP не забывает — в конце концов, до 2022 года это и был российский офис Knight Frank.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

⚡️ На канале 

⚡️ На канале SimpleEstate вышел очень интересный пост о бизнесе торговой сети «Вкусвилл». Публикую с минимальными сокращениями и изменениями.

💜 «ВкусВилл» закрыл 286 магазинов в 2025 году — сеть сократилась почти на 13%, до 1 973 точек. Для обычного наблюдателя это выглядит как ОЧЕНЬ тревожный сигнал. Для нас — повод рассказать об этом арендаторе поподробнее.

💜 Бизнес «ВкусВилла» растёт: выручка за 2025 год — ₽358,6 млрд (+10%), чистая прибыль — ₽6,6 млрд (+8%). 53% выручки уже приходится на онлайн-доставку — компания целенаправленно перестраивает модель в сторону омниканальности. Закрытия — следствие стратегии, а не кризиса.

💜 «ВкусВилл» — один из самых активных экспериментаторов российского ритейла. Сеть быстро открывается, тестирует форматы и локации, не боится соседства с «Пятёрочкой» или «Магнитом», потому что работает с немного другой аудиторией и другим ценовым предложением.   И так же быстро закрывает точки, которые не прошли «проверку боем». Просто у «ВкусВилл» такая модель.

Авто-репост. Читать в блоге >>>