комментарии Цогоев Артём на форуме

Новый пост...

💱 Фиксирую тренд: на рынке ГАБ появляется всё больше предложений с арендаторами — операционными кассами расчетных небанковских кредитных организаций (РНКО). Один из таких арендаторов — активно сажающая доп.офисы в самых проходных местах РНКО «Альтернатива». Разберёмся, что это за игрок.

🏦 «Альтернатива» работает на рынке с января 2005 года, то есть уже более 20 лет. Деятельность поднадзорна ЦБ РФ, но спектр операций у РНКО уже: купля-продажа наличной иностранной валюты, переводы без открытия счёта, операции с монетами из драг. металлов, индивидуальные банковские сейфы, расчётно-кассовое обслуживание юридических лиц. Кредиты такие организации не выдают, вклады не привлекают — бизнес-модель построена на комиссионных доходах и валютообменных операциях.

📈 В настоящее время спрос на наличный валютообмен в офисах банков и РНКО заметно вырос. А конкретно РНКО в силу некоторых особенностей бизнеса, делающих их менее зарегулированными по сравнению вс банками, стали одним из основных каналов работы с наличной валютой для физлиц. По российскому законодательству легально купить или продать наличную иностранную валюту физическое лицо может только в банке или РНКО с лицензией ЦБ. Это делает рынок жёстко регулируемым и ограничивает круг игроков.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

🏗 Самолет

🏗 Самолет опубликовал МСФО за 2025 год: и там ровно то, что я предполагал — первый в истории компании чистый убыток.

📈Начало было хорошее. Выручка выросла до 366,8 млрд руб. (+8,2% г/г), валовая прибыль на +18,8% до 131 млрд. Операционная прибыль прибавила +22,5% достигнув 99,6 млрд руб. На этом месте хочется сказать «отличный был год», но дальше начинается...

💸 Огромные долги SMLT тянут компанию вниз. Финансовые расходы взлетели до 106,1 млрд руб. (+32,7% г/г) и впервые в истории группы превысили операционную прибыль. В результате — убыток до налогообложения 0,4 млрд руб. и чистый убыток 2,3 млрд руб.

💳 Общий долг вырос до 749 млрд руб. (+17% за год). Проектное финансирование разогналось до 629 млрд (+26%), а вот корпоративный долг компания, наоборот, сократила со 141 до 120 млрд. Правда засада в том, что больше половины корп.долга — облигации и ЦФА, размещенные по высоким ставкам...

🏦Отношение скорректированного чистого долга к EBITDA поднялось до 2,98 против 2,67 годом ранее. Деньги на эскроу выросли до 368 млрд руб. (+13,5%) — продажи в 2025 году шли (но в 2026 просто обвалились).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Пока там ЦБ снижал ключевую ставку

💸 Пока там ЦБ снижал ключевую ставку до 14.5%, аналитический центр STONE опубликовал итоги I квартала 2026 года по рынку купли-продажи офисов класса А в пределах МКАД. Объем продаж за квартал — 66 тыс.м2, ровно в два раза больше, чем год назад (33 тыс.м2).

🎯 В 2025 году на рынок вышли новые проекты, и сейчас мы видим результат расширенной экспозиции. Количество проектов в открытой продаже подскочило с 34 до 62 за год.

🔍 По данным STONE сделки в I квартале 2026 года зафиксированы в 38 проектах. Доля проектов с подтверждёнными продажами сократилась с 88% до 61%. А 60% всех реализованных площадей пришлись на трёх девелоперов: STONE, MR и Forma.

Еще данные:

🔸 Средневзвешенная цена сделки по Москве — 513 тыс.₽/м2 (+8% год к году)

🔸 В зоне Садовое-ТТК цены офисов выросли на 29% — с 481 тыс. до 618 тыс.₽/м2

🔸 На ТТК-МКАД пришлось 79% сделок, на СК-ТТК — 18% при самых высоких ценах

🔸 Средняя площадь блока выросла на 25% г/г — до 197 м2

📝 78% площадей продается по ДКПБН — договору купли-продажи будущей недвижимости. Распроданность офисов класса А, ожидаемых к вводу в этом и следующем году, в среднем по Москве составляет 72% (в проектах STONE – 87%). Общая же распроданность проектов с перспективой ввода в 2028-2030 г.г. составляет 24%, среди проектов STONE этот показатель уже почти достиг 60%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как заработать 100% на недвижимости?

🎯 Итак, вот вам инсайт дня: 100% на вложенный капитал можно заработать в позиции GP (general partner, управляющего партнера) инвестиционного или девелоперского проекта в недвижимости. Если правильно структурировать сделки с LP (limited partner, пассивный финансовый инвестор) и по максимуму включать комиссии за ведение проекта — за управление проектом, за контроль над ремонтом или строительством, за управление продажами и т.д. — то на собственный, небольшой вложенный капитал GP может выйти на ~100% годовых.

💡 Но сначала про проблему: у вас есть компетенции, понимание рынка и немного денег. Вы видите интересный проект, ту самую жемчужину. Вы знаете как и что делать, но бюджет проекта $3 миллиона, а у вас на подвиги только $50 тысяч. Нужен инвестор. Как его найти и привлечь — отдельная песня (и сегодня я не буду ее петь). Предположим, вы нашли инвестора, как договориться с ним, чтобы вы, да вот лично вы заработали на вложенные вами $50 тысяч 100% годовых. Если проект рассчитан на 5 лет, вы заработаете около $600 тыс. (до налогов, увы!).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вилла как инвестиция: мечтать хотя бы можно или нельзя?
 Вилла как инвестиция: мечтать хотя бы можно или нельзя?



Авто-репост. Читать в блоге >>>

🍻«Место встречи» пайщиков ЗПИФ

📰 Ведомости сообщают, что компания «Эдисонэнерго», известная реконструкцией бывших советских кинотеатров в районные ТЦ «Место встречи», внесет 26 объектов в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости под управлением Parus Asset Management. Всего в фонд зайдет 373 000 м2, оцененные в 50 млрд руб. Это будет крупнейший ЗПИФ недвижимости в истории коллективных инвестиций России.

🏪Сейчас в Москве работает 24 торговых центров под этим брэндом (еще 2 достраиваются). Шесть бывших кинотеатров вернулись во владение мэрии Москвы, а три других объекта, кинотеатры «Варшава», «Мечта» и «Керчь» (https://t.me/filatofff/5313) были проданы как площадки девелоперам. В ноябре 2023 года «Эдисонэнерго» перешла из рук инициатора, компании ADG, банку ВТБ, который и кредитовал этот проект.

Мои ценные комментарии:

1️⃣ Как известно, у «Эдисонэнерго» и ADG Group был огромный кредит от ВТБ на реализацию проекта «Место встречи», ныне реструктурированный в СБЕРЕ.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Когда деньги есть и их много - 2026
Когда деньги есть и их много — 2026

🏛 Коллеги из NF Group подвели итоги I квартала 2026 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы. Спойлер: цены идут на рекорд, а покупатели начинают считать деньги.

📈 Средневзвешенная цена 1 м2 в элитном сегменте по итогам марта добралась до ₽2 269 тыс. (+3% за квартал и +9% за год) — это новый исторический максимум. В классе делюкс — ₽3 192 тыс./м2, в премиуме — ₽1 603 тыс./м2.

🗺 Самая дорогая локация — кластер Остоженка-Пречистенка, где цена квадратного метра подкралась к ₽5 млн (по итогам марта — ₽4 798 тыс./м2, +19% к концу прошлого года). На втором месте Патриаршие пруды с ₽3 948 тыс./м2, замыкает тройку Тверской район — ₽3 410 тыс./м2.

📦 Объем предложения рынка Москвы — около 3,2 тыс. квартир и апартаментов (-4% за квартал, +6% за год). За январь-март рынок пополнили пять новых проектов: «Дом спорта» и «Узоры» от Capital Group, «ВоронцовЪ» от «Развитие», «Магнум Соло» от Magnum, а также «Тессинский 5» от Element Development.

📉 А вот со спросом интереснее: за квартал реализовано всего 270 лотов — на 45% меньше, чем годом ранее. Средняя площадь проданного лота впервые за 4 года опустилась ниже 100 м2 и составила 99 м2 (-15% за год). Покупатель элитки стал заметно избирательнее.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ксения Собчак - инвестор в недвижимость?

🎬 Ксения Анатольевна не только журналист и ведущая мероприятий, но и участник рынка недвижимости. В интервью порталу MSK1 в октябре 2024 года она призналась: «У меня есть бизнес, связанный с тем, что я покупаю квартиры и что-то переоборудую».

🔎Если изучить данные по ИП Собчак К.А. и по аффилированным с Ксенией компаниям, можно заметить, что коды ОКВЭД, связанные с операциями с недвижимостью, имеются только у ИП. В частности, это деятельность гостиниц, аренда, управление, покупка и продажа собственного недвижимого имущества и даже операции с недвижимым имуществом за вознаграждение.

📋 Что касается конкретно инвестиций в недвижимость, публично известно о двух активностях Ксении Анатольевны на рынке. Уверен, их больше, просто не всё попадает в публичное поле. Итак, пройдемся по известным кейсам.

🏛 Кейс №1. Спиридоновка, д. 27/24. В ноябре 2023 года Собчак купила на банкротных торгах пятикомнатную квартиру площадью 183,7 м2 в дореволюционном доходном доме на Садовом кольце, в 200 метрах от Патриарших. Стартовая цена лота — ₽100 млн., ушла за ₽85 млн. (или ₽463 т./м2). Некий предприниматель А. Соколов взял кредит в 2018 году, не отдал, его недвижимость отправили на электронные торги. Что г-жа Собчак сделала с этой квартирой я лично не знаю, возможно, она уже отремонтирована и продана.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвесторам создают специальную ситуацию...

📢 Идет активная рекламная кампания фонда специальных ситуаций от А1 и «Альфа-Капитала» (далее АК). Инвестиционная идея такая: профессионалы в лице А1 и АК покупают дёшево актив (как правило бизнес), с проблемами — долги, конфликты акционеров, управленческий хаос — починяют этот примус, а потом продают дороже. Объём фонда заявлен в ₽30 млрд, которые будут потрачены на 6–10 проектов. Только для квал.инвесторов. Вероятно, АК в схеме УК ЗПИФ, а зарабатывать будет А1.

🅰️1️⃣ — известная в не таких уж и узких кругах организация, входящая в «Альфа-Групп». Её бизнес-модель можно описать как ловлю золотых рыбок в очень мутной воде. Часто получается. Иногда удочки ломаются.

🚚 Один из таких случаев — «Деловые Линии», крупная логистическая компания. В 2013 году в группе шёл затяжной конфликт акционеров. А1, которой тогда руководил Михаил Хабаров (он же экс-гендир АК), вошла в этот конфликт и выкупила у одного из сооснователей около 30% группы. По стечению обстоятельств примерно в это же время у «Деловых Линий» начались налоговые проверки и вскоре пришли претензии со стороны государства на ₽1 млрд.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвесторам создают специальную ситуацию...

📢 Идет активная рекламная кампания фонда специальных ситуаций от А1 и «Альфа-Капитала» (далее АК). Инвестиционная идея такая: профессионалы в лице А1 и АК покупают дёшево актив (как правило бизнес), с проблемами — долги, конфликты акционеров, управленческий хаос — починяют этот примус, а потом продают дороже. Объём фонда заявлен в ₽30 млрд, которые будут потрачены на 6–10 проектов. Только для квал.инвесторов. Вероятно, АК в схеме УК ЗПИФ, а зарабатывать будет А1.

🅰️1️⃣ — известная в не таких уж и узких кругах организация, входящая в «Альфа-Групп». Её бизнес-модель можно описать как ловлю золотых рыбок в очень мутной воде. Часто получается. Иногда удочки ломаются.

🚚 Один из таких случаев — «Деловые Линии», крупная логистическая компания. В 2013 году в группе шёл затяжной конфликт акционеров. А1, которой тогда руководил Михаил Хабаров (он же экс-гендир АК), вошла в этот конфликт и выкупила у одного из сооснователей около 30% группы. По стечению обстоятельств примерно в это же время у «Деловых Линий» начались налоговые проверки и вскоре пришли претензии со стороны государства на ₽1 млрд.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

26 августа 1998 года...
 26 августа 1998 года, через полторы недели после дефолта, у метро «Динамо» открылся первый автобуфет «Крошка-Картошка». В то же самое лето Михаил Гончаров, потерявший на кризисе бизнес по оптовой торговле электроникой, работал над бизнес-планом блинной сети — через несколько месяцев из этой затеи вырастет «Теремок». Два крупнейших российских фастфуд-бренда родились в одни и те же месяцы самого тяжёлого кризиса 90-х. Совпадение? Не думаю. В сложные для экономики времена рождаются и взлетают проекты фаст-фуда.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

NF Group
 NF GROUP опубликовали свежий прогноз по складам формата light industrial в Московском регионе: к 2028 году объём предложения должен вырасти почти вчетверо и достичь 3,4 млн м2. По итогам 2025 года было 900 тыс. м2, к концу 2026 года цифра удвоится до 1,7 млн м2.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Верховный суд
 Верховный суд РФ вынес важное решение: дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Даже если это коммерческая недвижимость. Даже если обе стороны — ИП. Даже если объект сдается в аренду.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Верховный суд
 Верховный суд РФ вынес важное решение: дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Даже если это коммерческая недвижимость. Даже если обе стороны — ИП. Даже если объект сдается в аренду.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Какова может быть стоимость «Галс-Девелопмента»?


Ну для начала, неплохо бы почитать этот пост. В нем речь идёт про потенциальных покупателей.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Чего НЕ делает советник инвестора при подборе объекта недвижимости

 Советник Инвестора  — не универсальный специалист, который закрывает все вопросы. Профессионализм как раз и начинается с понимания, где заканчивается зона ответственности советника и где нужен профильный эксперт. Итак поехали:



Авто-репост. Читать в блоге >>>

💼 Почему инвесторы не готовы платить агентам за подбор объекта? Часть 4. Особые условия


 Есть ещё несколько специфических условий, которые отличают инвестиционное сопровождение от обычного подбора объекта недвижимости.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему инвесторы не готовы платить агентам за подбор объекта? Часть 3. Форматы вознаграждения

 Небольшое отклонение от темы! В мировой практике специалист, работающий на стороне покупателя инвестиционной недвижимости, называется acquisition advisor (советник по приобретению) или buy-side advisor (советник на стороне покупателя). Это точные профессиональные термины. Есть ещё более широкий термин — investment advisor. Однако в США, Великобритании и России это юридически нагруженное понятие, связанное с деятельностью на рынке ценных бумаг.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как украсть деньги у работодателя: мастер-класс от экс-сотрудника крупнейшего фонда недвижимости США

🏢 Vornado Realty Trust — один из крупнейших публичных фондов недвижимости в США и ключевой игрок на офисном и рекламном рынках Нью-Йорка. Компании принадлежат сотни бизнес-центров, а также знаковые объекты на Таймс-Сквер, в том числе крупнейший в мире 4K LED-экран на Бродвее. А ещё Vornado — компания, которую 15 лет подряд обкрадывал её же собственный вице-президент по аренде. В начале 2026 года в федеральном суде Южного округа Нью-Йорка начался процесс по делу Джареда Соломона. Обвинение — мошенничество с использованием электронных средств связи и банковское мошенничество. Ущерб от действий Джареда Соломона — $9,5 млн.

ЧЕЛОВЕК ИЗ ОТДЕЛА АРЕНДЫ

👨‍⚖️ Джаред Соломон, 48 лет, юрист по образованию. В 2007 году его принял на работу в Vornado Гленн Вайс — руководитель департамента аренды компании, входящий в топ-менеджмент фонда. Соломон был одним из шести брокеров по аренде, работавших под началом Вайса. За 14 лет Соломон он дорос до позиции вице-президента по аренде. После ухода из Vornado в 2023 году он короткое время проработал брокером в Newmark. А в 2024 году ему были предъявлены официальные обвинения.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Часть 2
💼 Почему инвесторы не готовы платить агентам за подбор объекта? Часть 2.

🎯Собственно ответ на вопрос из заголовка — потому что услугу подбора нужно упаковать, защитить и продать.

💜Про упаковку напишу отдельный пост (если интересно, поставьте 🔥). А вот про защитить — сейчас.

🆗 Итак, вы — агент по недвижимости. К вам обратился инвестор, который привык, что подбор объектов это бесплатно. Ваша задача — убедить её или его подписать с вами возмездный, оплачиваемый договор на подбор объекта недвижимости.

🟦 Шаг 1. Сразу позиционируйте себя как эксперта
До того, как начнётся диалог про модель работы, состав услуг и вознаграждение, инвестор должен понять, с кем она или он разговаривает. Не с «ещё одним агентом», а с профессиональным участником рынка недвижимости, у которого есть экспертиза, компетенции, опыт и, главное, у которого есть что купить помимо доступа к базе объектов. Это позиционирование формируется в первые минуты взаимодействия. Какие вопросы задаёте, какими категориями мыслите, как реагируете на запросы инвестора, какую обратную связь даёте, каков ваш лексикон и подход в коммуникациях.

Авто-репост. Читать в блоге >>>