комментарии Kiplinger на форуме

Рост безнадежных кредитов на недвижимость в США

Задолженность по кредитным обязательствам Arbor Trust, просроченная на 30 дней или дольше.

Выше представлен график из статьи WSJ, недельной давности, теперь тезисно, по следам новой статьи FT, касательно ситуации на рынке:

• Наблюдается резкое увеличение просроченных платежей по кредитам на офисы, магазины и другие объекты недвижимости.
• Резервы в  снизились до 90 центов за каждый доллар долга по коммерческой недвижимости,. Это было целых 1,60 доллара.
• Безнадежный долг (по которому заемщик просрочил как минимум 30 дней) по недвижимости превышает резервы JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs и Morgan Stanley.
• Размер просроченной задолженности увеличился до $24,3 млрд с $11,2 млрд.
• Эти изменения начнут находить свое отражение в отчетах банках в следующие 6 месяцев.
• Произошло резкое ухудшение ситуации за последний год.
• В январе 2024 года 9,18% (multi-family loans) кредитов на многоквартирные дома были просрочены на 30 и более дней, в январе 2023 года таких кредитов было менее 0,50%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ставка против доллара

Наблюдается обратная корреляция между Биткоином и индексом доллара, что может быть неплохим инструментом в период ослабления валюты или в период снижения ставок.

Телеграм.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что же такое происходит?
Это, наверное, уникальный период, когда на долгосрочных высоких процентных ставках, индексы находятся около своих исторических максимумов.
Сегодня вышли данные по инфляции в США. Данные по показателю CPI Core +3,9% (не изменился с прошлого месяца), вместо ожиданий 3,7%. Данные по показателю CPI +3,1% (припал с +3,4% с прошлого месяца), вместо ожиданий +2,9%. Показатели приводятся YoY.
Эти данные намекают, что высокие ставки продержаться дольше, чем ожидал рынок. Тем временем, нельзя забывать обслуживать свой долг.


Тем временем, S&P500 на исторических максимумах. Минфин США, кстати, планирует провести в ближайшие месяцы крупнейшие долговые аукционы, что очень кстати, когда можно переложиться из исторически дорого индекса акций в исторически высокую доходность долгового рынка.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вклад регионов в недвижимость Москвы.
Росреестр предоставил интересные данные.


Из регионов было куплено около 66098 объектов недвижимости в Москве. При этом, напомню, что новостроек было продано 110289 (с учетом ТиНАО), а продажи вторичного жилья можно примерно рассчитать, на основе данных от Домклик, получится в районе 141700.

Итого, получаем, что 26% спроса приходится на регионы. Это, кстати, коррелирует с предположением топ-менеджера Циана, что 20-30% объектов покупаются в целях инвестиций.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Имущественный налог и апартаменты, 2 этап.
По результатам первого этапа, мы установили, что объект может претендовать на налогообложение до 2%.

На втором этапе, нам необходимо найти проектную декларацию строящегося объекта.


Как правило, первые этажи будут занимать помещения коммерческого типа. Хотя, на практике, они могут занимать любую площадь любого этажа.
Согласно проектной декларации, у Октябрьской, 98 весь первый этаж будет занимать около ~2000 кв.м. А общая площадь помещений 29425,84 кв.м.

На 2000 кв.м. вероятнее всего расположится коммерция, даже если она полностью будет заниматься торговлей, в рамках той формулировки, которая предполагает изменение налоговой ставки, то это ~6,8% от общей площади помещений, что укладывается в рамки 20%. Напомню, что если объем торговых помещений занимает площадь более 20%, то с такого объекта налог составляет 2%.

Нужно понимать, что этот процесс не может полностью гарантировать отсутствие налога в 2%, ведь торговлю можно вести и на 2 и на третьем этаже. Но такая часть анализа позволит Вам понять, степень вероятности применения размера исчисляемого налога.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Отсекаем объекты с большим налогом, 1 этап.


Столкнулся с тем, что даже у опытных работников сферы недвижимости (блогеров), возникают сложности с актуализацией информации по налогу на имущество в случае покупки апартаментов, а они берут немалые суммы за подборы, нужно сказать.

Напомню, что налог на нежилое помещение может варьироваться от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости приобретаемого объекта.
И сумма за год может получиться значительная, к примеру, может быть 200000 за год при стоимости объекта в 10 млн., или около 4 месяцев аренды будет работать на налог. Ниже приведу пример, как можно на первых этапах отсеять для себя такие тяжеловесные объекты, это позволит снизить риск выбора объекта, у которого будет повышенный налог. Хотя полностью исключать риск налога в 2% не стоит. Также, рекомендую считать модель, используя несколько вариантов сценария.

Расчёт будем смотреть на примере конкретного объекта:

Улица Октябрьская, 98, г. Москва.

(Ранее Mirror Здание от ГК МИЦ, теперь Самолёт с перенесёнными сроками ввода).

Алгоритм:

1. Находим публичную кадастровую карту

Авто-репост. Читать в блоге >>>

7 лет. Столько можно ещё покупать квартиры по нынешним ценам.



Это данные АСВ за первое полугодие

На 39 трлн. депозитов на то время, 29,7% составляют свыше 10 млн. Гипотетически, на эту сумму (11,645 трлн.) можно купить около 582 253 квартир в Москве (средняя цена, напомню, 20 млн.). Этого может хватить на 7 лет.

Это без учёта, что часть крупного капитала остаётся на фондовом и валютном рынке.




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сколько "наличных" в объеме новостроек Москвы


Интересные данные от Dataflat.ru

Можно увидеть, как одна только Старая Москва, аккумулирует огромные суммы в сравнении со своими соседями. Если смотреть Санкт — Петербург, там цифры на порядок ниже, как и в любом городе и целом регионе.

Из этих цифр видно, что на рынке новостроек около 443 млрд. проходит за наличные. В 2022 году это значение было около 367 млрд.
Рост составляет 18%, что только немногим отстаёт от темпы прироста денежной массы (19,4%) за год. При этом среднее подорожание лота составило 15%, что обусловлено снижением квадратуры лота. Т.е. тратить наличные на покупку новостройки в реальном выражении стали где-то на 3% больше.

Следует отметить, что сделки за наличные идут с постоянством и увеличением, даже в год продолжительной высокой ключевой ставки.

Если пересчитать, то за наличные покупалось где-то 1820 квартир в месяц, что коррелирует с данными о продажах. (Например, в ноябре было продано всего около 7129 новостроек в границах Старой Москвы).

Даже если полностью убрать ипотеку с госучастием, оставив семейную, льготную и IT, то рынок по объемам выручки вернётся только к 2022 году, но нельзя забывать, что и на депозитах лежит довольно внушительная сумма в 48 трлн.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

8% льготной, похоже, действительно, только до июля
Правительство выдало банкам в РФ дополнительные лимиты по льготной ипотеке на 2,3 трлн. Вообще, за весь 2023 год банками было выдано ипотек на ₽8 трлн. Из них льготных ипотек за 11 месяцев 2023 года российские банки выдали на 4,1 трлн. руб.

Т.е. этой суммы хватит аккурат на полгода, если рекордные темпы 2023 года сохранятся. Но с учётом изменения условий по льготным программам, темпы должны быть меньше. Возможно, взяли с учётом ажиотажа перед отменой льготной в июле и планируемым снижением ключевой.

Т.к. инфляционные ожидания снизились с 14,2% до 12,7%, а официальная инфляция с 1 по 22 января составила 0,46% против 0,84% за аналогичный период в прошлом году. Ближайшее заседание по ставке 16 февраля. С этого года, кстати, ЦБ будет публиковать протокол (резюме) обсуждения, касательно решений по ключевой ставке в рамках общепринятой мировой практики.

Даже при высоких ставках, которые мы наблюдаем сейчас, фондовый рынок и рынок недвижимости либо продолжает рост, либо стагнирует, на фоне закрытого рынка капитала. В случае снижения ставки или намека на снижение, рынок могут ожидать переток капитала с денежного рынка на рынок фондовый, валютный, товарный и т.д., все это может происходить благодаря перетоку денежных средств из депозитов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новые станции в Москве


В этом году: Открытие станции «Потапово» на Сокольнической линии.
                   Обещают 11 станций от «Коммунарки» до «ЗИЛа».

К 2027: Две новые линии — «Рублево-Архангельская» и «Бирюлевская»
          «Южный порт».

К 2034: «Суворовская» — с пересадкой на «Достоевскую».

Интересно, по каким ценам будут выходить инвесторы ЖК «Спутник» от Самолета в момент открытия «Рублево-Архангельской» ветки к 2027 году, который ровно за этим и понравился инвесторам?

Оригинал статьи.

Телеграм.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Чем нам может помочь пример биткоина ?
Сегодня 5-й торговый спотового ETF на Биткоин. На слухах об одобрении цена Биткоина достигала 48000$, сейчас она продолжает снижаться и достигает уже 40437$ на момент написания статьи.
В тройку лидеров по покупке входят BlackRock, Fidelity и Bitwise. Но продаж все равно больше. Из них больше всего продаж из Grayscale Bitcoin Trust (GBTC).
Это может служить хорошим примером, что ожидания могут не соответствовать тому, как поведет себя рынок. Казалось бы, BlackRock, огромный игрок, способен привлечь существенный капитал в любой свой продукт. Но, вероятно, и там не захотели покупать по высоким ценам и часть ликвидности направят в этот продукт позже, а пока пересидят в облигациях на высоких ставках.
Из этого следует, что нельзя сбрасывать со счетов тех, кто захочет продать по любой цене, что квартиру, где достроилось метро, что товар на WB, чтобы поднять карточку товара, что ЗПИФ, когда якорный арендатор попросили снизить арендную плату.

Веду телеграм.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Яркий пример
Недавно одобрили спотовый ETF на биткоин. Динамика Биткоина тем временем:

Отправьте это тем, кому нужно рассказать, что значит выражение: «Покупай на слухах, продавай на фактах».
По телеграму уже расходится желание разных каналов откупать от этих уровней.
Нужно помнить, что, это может работать на разных рынках. Покупая недвижимость около метро, вероятно, цену придеться дисконтировать, если захотите её продать, когда метро достроят. Ведь на рынке будет много предложений от тех, кто захочет выйти вместе с Вами.
Как гласит небезызвестное мнение: «в график цены уже заложена вся доступная рынку информация по активу». Возможно, в этом есть своя правда.

Веду телеграм.

*Любая информация, представленная в тексте, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Страшна ли отмена льготной ипотеки?
Кипят страсти по изменению условий льготной ипотеки. Пока одни говорят, что теперь-то цены вернутся к нормальным значениям, другие полагают, что будет рост. Давайте посмотрим на цифры, чтобы оценить влияние.
Нужно сказать, что льготная ипотека действительно прочно закрепилась на рынке недвижимости. Её доля в выдаче выросла с 22% (а было и такое) на конец 2021 года до 75% на конец ноября 2023 года.

Если сопоставить данные по ценам на Московское жилье (розовая линия) и количество выданных ипотек по доступным данным, то прослеживается только локальная корреляция, а в целом она не стремится к значению 1:1


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Страшна ли отмена льготной ипотеки?
Кипят страсти по изменению условий льготной ипотеки. Пока одни говорят, что теперь-то цены вернутся к нормальным значениям, другие полагают, что будет рост. Давайте посмотрим на цифры, чтобы оценить влияние.
Нужно сказать, что льготная ипотека действительно прочно закрепилась на рынке недвижимости. Её доля в выдаче выросла с 22% (а было и такое) на конец 2021 года до 75% на конец ноября 2023 года.

Если сопоставить данные по ценам на Московское жилье (розовая линия) и количество выданных ипотек по доступным данным, то прослеживается только локальная корреляция, а в целом она не стремится к значению 1:1


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что такое М2 (денежная масса) или почему растут новостройки?
Вчера вечером стартовала продажа квартир в новостройке от ПИК (Плеханова 11, г. Москва). На данный момент распродано или находится в брони 75% (61 доступный объект из 244 лотов) всех выставленных лотов и 80% (35 доступных объектов из 179 лотов) самых ликвидных (студий и однокомнатных). Это повторяет сценарий, который произошел в ЖК «Кутузовские кварталы» того же застройщика. Отмечу, что дело происходит в эпоху рекордно-высоких процентных ставок и на фоне ужесточению льготной ипотеки, доля продаж по которой доходит до 80%. Рост инфляции крепко связан с:

1) Количеством денег в системе (Денежная масса, о которой сегодня пойдет речь)
2) Скоростью обращения этих самых денег

Чем больше людей считает, что завтра их деньги обесценятся, тем быстрее они стараются вложить или же потратить (тут у каждого свой путь) эти самые деньги. Отсюда скорость обращения денег возрастает, цены растут (т.к. повышенный спрос создает дефицит), люди видят, что цены выросли, понимают, что были правы и всё повторяется. По этой причине инфляционные ожидания иногда могут быть опаснее самой инфляции. Как раз такой сценарий разворачивался в России к 1998 году.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость, Москва. Ноябрь.


Согласно статистике продаж за Ноябрь, вырисовывается неоднозначная тенденция. Часть объектов показала значительное снижение, другая часть показала хороший рост. У некоторых рост был неистовый (В Зиларт стартовали новые корпуса).

Не похоже ли это на то, что рынок все значительнее подвержен влиянию маркетинговых кампаний, старое-доброе «Все побежали и я побежал»? Это все на фоне заявлений, о том, что новостройки с 2020 года подорожали на 80%. По Декабрю прогнозировалось на 10% ДДУ меньше, чем было в ноябре. Но так было до недавнего времени. С 23 Декабря ожидается изменение условий для льготной ипотеки, на которую сейчас приходится до 80% (по некоторым данным, например, от Липсица, и до 90%) сделок, из которых около 50-60% приходятся на семейную ипотеку. Но если смотреть сводку новостей по застройщикам, цены они опускать пока не планируют, т.к. накопили достаточный запас прочности и товарные запасы и нераспроданные метры не являются тем обстоятельством, которое значительно ухудшит их положение в ближайшее время.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Упадут ил цены на недвижимость после изменения льготной ипотеки?
Есть мнение, что ужесточение условий по льготной ипотеке может способствовать снижению цен на рынке недвижимости. Однако, введенные ограничения могут служить причиной того, что сделки из крупного сегмента (с трехкомнатных и двухкомнатных) перейдут в сегмент однокомнатных квартир и студий, чем повысят цены последних. А после окончательной отмены льготных программ, если и будет коррекция, то она будет с тех цен, которые сформируют рынок на этапе перехода.


Что думаете?

Телеграм.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Немного про нефть
Нефть это прокси на Российскую экономику, поэтому наблюдение за ценой на Российскую нефть является важной частью для участника российского фондового рынка. Как, кстати, для экономики Саудовской Аравии и ОАЭ. Собрал небольшую выборку данных по нефти за последнее время.

Пока страны ОПЕК+ сокращают добычу, Америка наращивает свое присутствие на смежных рынках.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Замещающие облигации под 9% годовых
Под конец года в рамках исполнения указа, должны были состояться замещения наших евробондов. Слежу за эмитентами, которые освещают свои планы по размещению.
Недавно вышла новость, что Совкомбанк замещает облигации XS2010043656 с 8% купонной доходностью к номиналу. На данный момент выпуск торгуется 82,49% к номиналу, что позволяет рассчитывать на доходность около 9% годовых. Учитывая пик ставок по американской валюте, вариант может быть интересным.

Отбираю фундаментальные новости для себя в телеграме. Подписывайся.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Трейд недели
Не любитель спекулятивных сделок. Тем не менее, эта неделя была многообразна на события, результатом чего стало три сделки. Участвовал в нашумевшем IPO. Аллокация по Совкомбанку получилась около 40%. Участвовали в размещении Совкомбанка? Сразу продали или оставили на долгосрок?

Вторая сделка по известной нашей компании:



И одну сделку, оставил для телеграмма.



Авто-репост. Читать в блоге >>>