комментарии Алексей Светлов на форуме

Ого, новости по льготной ипотеке
Хм, не понял 👇

БАНК ВТБ с 1 октября повышает ПВ по основным госпрограммам с 30,1% до 40,1% (исключение ПФ банка, комбо, тут ПВ от 20,1%).

Применяется по дате заведения заявок, но то, что подано до 01.10 можно выйти в сд елки до 04.10 с прежним ПВ.

Напоминаю, по базовым условиям по программе Семейная ипотека первый взнос 20,1 %. И тут банк номер два делает 40% и это на фоне обсуждения бюджета на следующий год.

Костин что-то знает?))

Больше информации у меня на канале t.me/broker_Aleksey

#втб #семейнаяипотека #Светлов

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мантры риелторов про инвестиции в недвижимость
Итак, у меня есть телеграмм канал. И вот под одним из постов такой замечательный комментарий от риелтора на тему брать или нет сейчас ипотеку для инвестиций.

«Нужно понимать, для чего покупают такие квартиры, я вижу 2 варианта: либо для себя, либо под аренду вдолгую, когда квартира будет сдаваться лет 10
Грубый расчет 1кк стоимостью 18млн, 6млн ПВ, 12млн в семейную на весь срок под 3,5% платеж 54тыс, сдавать такую квартиру можно за 120тыс, чистый доход 50тыс, тут каждый сам выбирает для себя — вклад, офз или недвижимость, во что больше верит, то и берет»

Понимаете. Тут у потенциального инвестора должно быть 6 000 000 рублей на первый взнос и ориентировочно 3 000 000 рублей на ремонт и комплектацию квартиры.

Надеюсь читатели смогут просчитать рентабельность сего дела?)) (Подскажу- 6% годовых при полной загрузке квартиры круглый год). Про налоги, жкх и прочее естественно никто не пишет

И что вы думаете? Куда народ идёт со своими мильонами? На биржу? Нет. Офис продаж застройщика.

Как-то так у нас с финграмотностью.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Брать ли ипотеку сейчас с прицелом на рефинансирование?

Алексей, и ещё вопрос. Брать сейчас ипотеку, а потом рефинансировать под меньший %. Или ждём весна-лета 2026. Как думаете, когда ставки по ипотеке упадут, опять цены на недвижимость поскачут вверх

Брать ли ипотеку сейчас с прицелом на рефинансирование?

Замечательный вопрос, друзья мои! Давайте разберёмся, стоит ли брать ипотеку сейчас с целью последующего рефинансирования.

Аргументы против

1. Неопределённость ставок. Мы не знаем, когда в России появятся адекватные ставки по ипотеке. Центральный банк не планирует снижать ставки в ближайшее время. По прогнозам, ставка в 12% годовых от Центрального банка может быть достигнута только к концу следующего года.

2. Высокая стоимость ипотеки. Сейчас ипотека с платежом 100 000 рублей за квартиру, которую можно снимать за 40-50 000 рублей, выглядит нерациональной. На рынке аренды предложение превышает спрос, и цены продолжают снижаться.

3. Дополнительные расходы. При покупке недвижимости по ипотеке возникают дополнительные расходы: первый взнос, расходы на сделку, риелтора, брокера, страховку и т.д. Эти расходы можно избежать, если арендовать жильё.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Когда делать рефинансирование ипотеки
Стоит ли досрочно гасить ипотеку, если планируется делать рефенанс в следующем году?
Исходим из логики, что зачем нам уменьшать срок, если в действующем банке не планируем оставаться?

Рубрика: Ваши вопросы, мои ответы

Получил отличный вопрос о рефинансировании ипотеки. Тема действительно важная и требует детального разбора.

1. Частичное досрочное погашение

Если у вас появилась возможность внести часть суммы для досрочного погашения ипотеки, делайте это немедленно. Все сложные формулы, которые предлагают блогеры, не имеют реального математического обоснования. Банк начисляет проценты на остаток задолженности каждый день. Чем быстрее вы уменьшите этот остаток, тем меньше переплатите банку.

2. Рефинансирование и досрочное погашение

Эти два процесса не связаны между собой. Вы можете сделать 100 досрочных погашений и спокойно провести рефинансирование через полгода, год или даже два. Наличие частичных досрочных погашений не влияет на возможность рефинансирования.

3. Как делать досрочное погашение?

Существует два варианта:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сельская ипотека- старт приёма заявок

С понедельника 29.09 АО «Россельхозбанк» Открывает приём заявок по программе «СЕЛЬСКАЯ ИПОТЕКА»🥳
*Ставка 3%*
*Сумма до 6 млн*
*ПВ от 30%*

👇В рамках новых условий программы введены категории клиентов которым будет доступна программа:

✔Работники предприятий АПК
✔Главы ИП ГКФХ (только сами главы) работники у ИП ГЛАВА КФХ не подходят.
✔Работники социальной сферы в структурах расположенных в области (учителя, врачи, детские воспитатели и т.д.)
✔Работники органов местного самоуправления области (администрации, комитеты образования, школы искусств)
✔Работники подведомственных Министерству сельского хозяйства организации (Аграрный университет, Агрохимслужбы итд)
✔Участники СВО их жены, либо вдовы участников СВО (рассмотрение заявок в ручном режиме, более длительный срок рассмотрения)

🔥Цели программы остаются прежними:
— Строительство дома
— Покупка готового дома сроком не старше 5 лет

Проверить Подходит ли вы под эту программу или нет Можно по ИНН вашего работодателя.

Ипотека по ставке 3% годовых при ключевой ставке 17.0!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Фальстраст на рынке ипотеки или нет?
Ситуация на рынке ипотеки: что происходит?

Друзья, сегодня обсудим последние события на рынке ипотеки в России. Начнем с главного игрока — Сбербанка, который, по разным оценкам, выдает до 80-85% всех ипотечных кредитов в стране. То, что происходит в Сбербанке, фактически отражает общую картину на рынке.

Рекордный спрос на ипотеку

За последние 10 дней Сбербанк буквально «лежит» под наплывом заявок. Поток заявок на ипотеку достиг рекордных значений за последние несколько лет. Это касается как первичного, так и вторичного рынка недвижимости. При ставке 17% годовых от Центрального банка, люди массово начали брать ипотеку. Даже при рабочей ставке в 20-22% годовых, спрос остается высоким.

Проблемы с регистрацией сделок

Из-за огромного количества заявок, даже Московский Росреестр не справляется с нагрузкой. Это приводит к задержкам и ошибкам в оформлении сделок.

Альфа-Банк и рынок ОФЗ

Альфа-Банк, один из лидеров по выдаче ипотеки, продлил акцию на быстрый выход на сделку. Однако, банк предупредил, что условия акции могут быть пересмотрены в любой момент из-за ухудшения ситуации на рынке ОФЗ. За последние 10 дней на рынке ОФЗ наблюдается падение цен на 10-12%, что указывает на изменение ожиданий крупных игроков относительно будущей ставки.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Аренда квартир- в чём прелесть сего бизнеса?
Что за магия в этом слове «аренда»?

Друзья, объясните мне, пожалуйста, что за магия кроется в этом слове «аренда»? Почему столько людей бросаются в этот бизнес, словно в омут с головой? Да, льготная ипотека на три года дала многим возможность влезть в этот «бизнес» с дешёвыми деньгами. Люди, называющие себя инвесторами, скупали студии и однушки под 5-6% годовых, чтобы потом сдавать их и получать доход. Но даже после того, как государство в декабре 2023 года ввело правило «одна льготная ипотека в одни руки», я, как брокер, вижу, что спрос на квартиры для сдачи в аренду не упал. Застройщики придумывают всё новые схемы, предлагая ставки в 3,5% на пару лет, чтобы люди могли зацепиться, а потом перейти на обычную ипотеку. И всё это ради того, чтобы купить эту «долбанную квартирку» и сдавать её, получая, на мой взгляд, совсем небольшие деньги. Конференции, риэлторы, брокеры – все расхваливают аренду как золотую жилу, как целый бизнес. Но я не понимаю! Может, кто-то объяснит?

Вот какие проблемы я вижу.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рассрочка от застройщика: мина замедленного действия или шанс?
Рассрочка от застройщика: мина замедленного действия или шанс?

Друзья, как мы уже все знаем, рассрочка от застройщиков активно работает последние два года. По разным данным, часть данных озвучивал Сбербанк недавно на большом мероприятии, до 50% продаж у застройщиков идёт через этот продукт — рассрочку.

Что такое рассрочка в простом понимании? Вы заключаете с застройщиком договор, по которому обязуетесь на момент сдачи объекта в эксплуатацию внести всю сумму. То есть либо вы вносите наличные, условно, через год, когда застройщик достроил свой дом, либо вы оформляете ипотеку.

Этот период, пока дом строится, вы внесли некую небольшую сумму, например, 10% от суммы, и каждый месяц вносите небольшую сумму. Плюс для тех, у кого сейчас деньги лежат на депозите, и они надеются, что через год, когда закончится срок депозита, той суммы, которая у них лежит, достаточно будет для того, чтобы оплатить застройщику. Хотя мне самому эта стратегия непонятна, потому что я мало встречал людей, у которых лежит на депозите по 8, по 10, по 15 миллионов, даже в крупных городах, чтобы этой суммой прийти и положить сразу застройщику для оплаты квартиры.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ситуация на рынке ипотеки после снижения ставки центрального банка
Обзор рынка ипотеки после снижения ставки ЦБ

Друзья, прошла неделя после того, как Центральный банк снизил ключевую ставку на своём заседании. Что же произошло за эту неделю на рынке ипотеки и покупки вторичного жилья в России?

Самое главное, что Банк России снизил ставку на 1%. Некоторые банки отреагировали на это, также снизив свои ставки. Самое масштабное снижение произошло в Сбербанке, где ставки по ипотеке на вторичном рынке были снижены на 1-2% в зависимости от размера первоначального взноса. Потенциально, при большом первом взносе, можно взять ипотеку по ставке чуть ниже 20% годовых.

Также появилось уникальное предложение от банка Тинькофф, где минимальная ставка по ипотеке составляет 17,9%. Оба банка, Сбербанк и Тинькофф, работают в 90% случаев без предоставления справок о доходах, то есть это ипотека по двум документам. Эти два банка сейчас занимают около 80-85% рынка ипотеки.

Несколько других банков также снизили ставки на 1-2%, но ВТБ и Альфа-Банк, второй и третий по величине банки по выдаче ипотеки в России, пока не отреагировали на снижение ставки ЦБ. У ВТБ ставки выше рынка, и у них есть проблемы с одобрением заявок.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Яндекс банк. Не берем там никаких кредитов
📢 Внимание!
Если вы цените моё мнение, послушайте его внимательно: жёстко не рекомендую связываться с Яндекс.Банком.

🔹 Во-первых, условия кредитования в этом банке крайне невыгодны. Вы можете получить рассрочку или кредит под 70-75% годовых. Это значительно выше, чем в других банках, где ставка обычно составляет 30-38% годовых. Даже по кредитной карте ставка сейчас значительно ниже чем ставки по кредитам в Яндекс.Банк.

🔹 Во-вторых, Яндекс.Банк имеет привычку перепродавать свои кредиты микрофинансовым организациям и другим компаниям. Это приводит к тому, что вместо одной рассрочки в вашей кредитной истории могут появиться несколько микрозаймов от неизвестных организаций.

🔹 В-третьих, процесс передачи кредитов организован крайне плохо. Это может привести к тому, что ваши платежи не будут отображаться, и у вас появятся просрочки, даже если вы платите вовремя.

💡 Вывод: Яндекс.Банк — это мина замедленного действия на рынке кредитования. Если вы уважаете моё мнение, просто заблокируйте этот банк и не подавайте туда заявки на кредиты.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Проблемы у Домклик?
Тяжелые времена для Домклик?

Наблюдаем серьезные проблемы со связью и обработкой документов в Сбербанке (Домклик) уже неделю.

То что ещё неделю две назад в банке делалось за 5 минут сейчас делается за 2 3 4 дня!

Физически не можем дозвониться до менеджера. И это мы партнёры банка. При этом хорошие партнёры.

И это на фоне скачка доллара! 🤔

Люди покупают и квартиры, и доллары? Сложно работать, но мы не сдаемся!

Несмотря на все трудности, мы ежечасно выводим клиентов на сделки.

Но очень сложно. Интересно депозиты уже снимают?)

#ипотекапомощь #домклик #кредитныйброкер

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Многообразие программ по ипотеке и как подобрать под себя программу
📌 Друзья, какие виды ипотек существуют на текущий момент?

Давайте разберёмся на примерах трёх человек:

1. Оля живёт в Ростове-на-Дону, городе-миллионнике, и хочет купить квартиру у застройщика. У неё есть ребёнок 3 лет. В её случае ставка по ипотеке составит 6% годовых. Иногда застройщики предлагают дополнительные скидки, снижая ставку ещё больше. Оля может взять ипотеку на сумму до 6 миллионов рублей, а материнский капитал использовать как часть первоначального взноса.

2. Николай живёт в Волгодонске и тоже хочет купить квартиру. Он может приобрести жильё как у застройщика, так и у физического лица (например, у Алексея). Главное условие — дом должен быть не старше 20 лет. Для Николая также доступна ставка 6% годовых.

3. Катя живёт в Видном (Подмосковье) и у неё двое детей: 9 и 15 лет. Она хочет воспользоваться программой «Семейная ипотека» и купить или построить дом. В её случае максимальная сумма ипотеки составит 12 миллионов рублей под те же 6% годовых.

💡 Вывод: условия ипотеки могут сильно различаться в зависимости от региона, типа жилья и наличия детей и не только. Даже если люди похожи, их возможности могут быть разными. И это только часть примеров по по программе Семейная ипотека.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сбербанк запустил сниженный процент платите меньше первые 13 месяцев
Сбербанк представил новую опцию «Сниженный платеж», которая позволяет уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке и кредиту под залог недвижимости на 13 месяцев. Рассказываем, как это работает и как подключить опцию.

Как работает «Сниженный платеж»

Опция дает возможность платить меньше в первое время после получения кредита. В течение 13 месяцев клиент вносит только основной долг и 70% от начисленных процентов. Остальную сумму банк равномерно распределит на оставшиеся платежи по ипотеке — с 14-го по последний месяц кредита.

На сколько снизится ежемесячный платеж

Допустим, сумма кредита — 3 млн руб., ставка по нему — 25,5%, а срок — 13 лет (156 месяцев). Ежемесячный платеж равен 66,3 тыс. руб. Вы подключаете опцию «Сниженный платеж» на 13 месяцев, и он снижается до 47 тыс. руб.

С 14-го месяца, как закончится период действия сниженного платежа, он составит 68 тыс. руб. в месяц: 66,3 тыс. руб (это базовый платеж) + сумма неоплаченных процентов, поделенная на оставшиеся 143 месяца (1,7 тыс. руб.).

Преимущества опции

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Реально ли заработать на недвижимости после снижения ставок депозитам?
📌 Реально ли заработать на недвижимости после снижения ставок?

Допустим, ставки действительно скоро снизятся, проценты по вкладам упадут, и сотни тысяч россиян снимут деньги с банковских счетов, бросившись скупать жилье для инвестиций. Ведь традиционно россияне воспринимают деньги на вкладах именно как капитал, вложенный в экономику. Но насколько разумна такая логика?

➡️ Рассмотрим ситуацию подробнее:

1. Рынок недвижимости:
Уже почти два года наблюдается застой цен — они практически не растут. Аренда приносит скромные доходы: долгосрочные контракты приносят всего лишь 5–7% годовых, а краткосрочная аренда колеблется от 10 до 20%, в зависимости от региона.

2. Что случится после массового снятия денег с вкладов?
— Часть покупателей приобретёт жильё для личного пользования. Соответственно, они перестанут снимать квартиры. Таким образом, число потенциальных арендаторов резко сократится.
— Другая группа, назовём её «инвесторами», массово выйдет на рынок с новыми квартирами для сдачи в аренду. Это увеличит предложение на рынке аренды.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Когда можно уже покупать недвижимость?
Сегодня утром Герман Греф, глава крупнейшего банка России, прогнозировал снижение ключевой ставки Центрального банка до уровня 14% годовых к концу года. Я уже писал об этом на своем канале два месяца назад, приятно, что мой прогноз нашел подтверждение у столь авторитетного эксперта.

Греф также отметил, что для оживления экономики ставка ЦБ должна быть на уровне 12% годовых. Как я неоднократно подчеркивал, для того чтобы ипотека стала более доступной для населения, ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке должна составлять 10-12% годовых. Исторически разница между ставкой ЦБ и ставкой по ипотеке в крупных банках составляет 3-4 процентных пункта. Следовательно, для достижения ставки по ипотеке в 12% годовых, ключевая ставка ЦБ должна быть на уровне 8-9%.

Прогноз Грефа о снижении ставки до 14% — это шаг в правильном направлении, но он не окажет значительного влияния на рынок жилой недвижимости. По прогнозам других аналитиков, только к концу следующего года мы можем увидеть ставку на уровне 9-10% годовых. Поэтому оживление на рынке вторичного жилья я ожидаю не раньше, чем через год.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Загадка инвестиций- бетон или ОФЗ?



Давайте забудем о заумных финансах и взглянем на инвестиции по-новому, простым языком.

Многие инвесторы сегодня, словно загипнотизированные, видят вложения в недвижимость как самое надежное решение. Основные причины – сдача в аренду и расчет на увеличение рыночной стоимости. Да, цены на жилье растут, но статистика показывает, что в масштабах страны этот рост отстает от инфляции. Конечно, есть примеры, когда новостройки резко дорожают после сдачи, но это скорее исключение, чем правило. А вот вторичное жилье, построенное в прошлом веке, дорожает очень медленно, уступая по доходности большинству товаров и услуг. В прошлом году средний рост цен по стране был едва выше 1-3%.

Кто же эти инвесторы? Мой опыт работы в сфере недвижимости показывает, что миф о богачах, купающихся в деньгах, сильно преувеличен. Такие люди, безусловно, есть, но их крайне мало. Гораздо чаще встречаются люди, которые ищут способы «купить недвижимость без первоначального взноса». Это отражает реальное положение большинства «инвесторов», которые заходят на рынок с небольшими средствами и надеются на ипотеку. Внеся 20% от стоимости, человек покупает квартиру за 7,5 млн, из которых только 1,5 млн – его собственные средства, а остальное – ипотека. Таким образом, вся надежда возлагается на небольшой доход от сдачи в аренду.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Загадка инвестиций- бетон или ОФЗ?



Давайте забудем о заумных финансах и взглянем на инвестиции по-новому, простым языком.

Многие инвесторы сегодня, словно загипнотизированные, видят вложения в недвижимость как самое надежное решение. Основные причины – сдача в аренду и расчет на увеличение рыночной стоимости. Да, цены на жилье растут, но статистика показывает, что в масштабах страны этот рост отстает от инфляции. Конечно, есть примеры, когда новостройки резко дорожают после сдачи, но это скорее исключение, чем правило. А вот вторичное жилье, построенное в прошлом веке, дорожает очень медленно, уступая по доходности большинству товаров и услуг. В прошлом году средний рост цен по стране был едва выше 1-3%.

Кто же эти инвесторы? Мой опыт работы в сфере недвижимости показывает, что миф о богачах, купающихся в деньгах, сильно преувеличен. Такие люди, безусловно, есть, но их крайне мало. Гораздо чаще встречаются люди, которые ищут способы «купить недвижимость без первоначального взноса». Это отражает реальное положение большинства «инвесторов», которые заходят на рынок с небольшими средствами и надеются на ипотеку. Внеся 20% от стоимости, человек покупает квартиру за 7,5 млн, из которых только 1,5 млн – его собственные средства, а остальное – ипотека. Таким образом, вся надежда возлагается на небольшой доход от сдачи в аренду.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость или Облигации: Куда инвестировать обычному человеку?



Друзья, давайте ещё раз обсудим тему инвестиций, но на этот раз простым и понятным языком, без сложных терминов и заумных книжек.

Сегодня, если верить опросам и наблюдениям, единственным популярным инструментом для инвестиций среди большинства людей является недвижимость. Причём, это либо покупка для сдачи в аренду, либо просто приобретение с надеждой на рост цены. Да, номинально недвижимость дорожает, но если посмотреть на графики, то становится очевидно: в целом по России её рост значительно отстаёт от инфляции. Конечно, можно привести примеры новостроек, которые подорожали в два-три раза после сдачи, но это скорее исключение, чем правило. Обычная «вторичка» — дома 50-х, 60-х, 70-х, 90-х годов — растёт в цене гораздо медленнее, чем растут цены на всё остальное. Например, в 2025 году с начала года по текущий момент в целом по России рост составил всего 1-3%.

Теперь давайте поговорим о том, кто эти инвесторы. Как брокер, я могу сказать, что разговоры о людях с мешками денег — это миф. Да, такие инвесторы есть, но их очень и очень мало.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Анализ рынка недвижимости- реальность или иллюзия роста цен?



Ильдар Хусаинов, глава крупной компании, опубликовал в Telegram сенсационный пост о грядущем пятилетнем периоде роста цен на недвижимость в России. Он уверенно заявил о начале этого цикла, подкрепив свои слова графиком с незначительным ростом цен в августе (десятые доли процента).

Однако, анализ его же графика показывает, что годовой прирост цен на вторичное жилье (данные по всей российской сети) составил всего 0,8%, что эксперты называют арифметической погрешностью. На основе столь незначительного роста Хусаинов делает прогноз о пятилетнем цикле роста.

Буквально за час до этого заявления господин Заботкин подчеркнул, что высокая ключевая ставка ЦБ сохранится надолго. Прогноз цб — ставка в 10,5–11,5% в 2026 году в дезинфляционном сценарии.

Как соотносятся эти два заявления? Размер ежемесячного платежа – ключевой фактор для покупателя. Приемлемый платеж стимулирует спрос, что мы видим на первичном рынке с льготной ипотекой в 6%.

Чтобы на вторичном рынке с ипотекой в 4 миллиона рублей платеж стал комфортным, ставка должна быть в диапазоне 10-12%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Покупка квартиры на этапе котлована убыточна



📊 Интересный график, который многое объясняет!

Мы стремительно движемся к новой реальности на рынке недвижимости. Идея «купить на котловане и заработать на сдаче дома» практически умерла. Более того, в будущем покупка квартиры у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию станет выгоднее, чем на этапе котлована.

Почему так происходит? Всё дело в рассрочке. По разным оценкам, до 50% сделок за последние полтора года заключаются с использованием рассрочки от застройщика. Клиент оформляет рассрочку с обязательством перейти на ипотеку или внести наличные к моменту ввода дома в эксплуатацию.

Однако, по данным Сбербанка, около 40% таких рассрочек начали распадаться. Люди не смогли перейти на ипотеку по разным причинам: от финансовых трудностей до проблем с продажей старой квартиры. В результате застройщики сталкиваются с пулом непроданных квартир, которые нужно срочно реализовать.

И узнал застройщик об этом только после ввода дома в эксплуатацию. Этакий нежданчик))

Что это значит для вас? Если вы планируете покупку недвижимости, рекомендую подождать. Неясно, как застройщики будут справляться с массовым запаздыванием сроков ввода, а вы уже платите ипотеку. Мой совет: дождитесь окончания строительства и найдите хороший вариант уже после сдачи дома.

Авто-репост. Читать в блоге >>>