Кому ипотеку по 14%? Разбор строителей.

Перспективы развития строительного бизнеса и рынка ипотек в 2024 году.

Последнее время регулятор всё больше и больше отмечает риск пузыря в рынке недвижимости. Дело не в том, что цены на жилье сильно выросли, хотя это тоже так, а в том, что на текущий момент пузырем является огромный спрос покупателей и безостановочный рост нового строительства.

Эскроу-счета сделали всё дело, на текущий момент строительные компании не могут позволить себе пользоваться денежными средствами клиентов до тех пор, пока не будет достроен объект, а поэтому им приходится получать проектное финансирование под обеспечение эскроу, конечно, под процент. Весь этот процент перетекает в стоимость жилья.

Если в начале 2020 года, когда ставки начали понижать, ипотеки брали «хорошие» клиенты, то на сегодняшний день берут те, долговая нагрузка которых приближается к 80%.

Что такое 80% долговой нагрузки? Это иметь кредитов в месяц на 80 тысяч рублей при зарплате в 100.

Помимо прочего, очевидно, что такие клиенты не располагают большим количеством средств для внесения на первоначальный взнос, ведь в ином случае, они бы просто погасили свои действующие кредиты, но этого не происходит, а по итогу мы получаем, что 50% ипотек выдано клиентам, кредитная нагрузка которых превышает 80% от доходов, а их первоначальный взнос до 20% от стоимости жилья.

Эдакий ипотечный закон Парето.

Так помимо прочего доля ипотек от общего числа сделок с недвижимостью выросла с 46% в 2018 году до 81,97% в 3 квартале 2023 года (повторение 2022, только там мотивацией к покупке жилья была резкое падение ключевой ставки, а не ее рост).

К нам подходит ипотечный кризис, он уже на пороге.
Решил посмотреть долговые нагрузки компаний, взял за стандарт debt/equity. На смартлабе есть объем долга и чистых активов. Поделил и получил следующие значения:

198% — пик $PIKK
137% — эталон $ETLN
249% — лср $LSRG
1456% — самолет $SMLT

ГК САМОЛЕТ должна в 14 раз больше чем у нее есть собственного капитала.

Что если недвижка встанет?

Ну понятно, в случае с Самолетом долг частично покроется за счет эскроу, там 207,9 млрд рублей, но сумма долга 298 миллиардов.
1) Проектное финансирование — 217 млрд
2) Облигации — 62 миллиарда
3) Проектные кредиты — 12 миллиардов
4) Проценты — 6,6 млрд

Чистый долг — 77 миллиардов рублей. Это чертветь стоимости компании. Чистая прибыль которой выросла на льготных ипотеках до 15,3 млрд в 2022 и ориентировочно до 18 миллиардов в 2023.

Ей только долг, чтобы весь выплатить нужно 4 года всю чистую прибыль сливать, а она при этом должна быть, чтобы была чистая прибыль, должен быть органический рост продаж, откуда он появится?

Решение, конечно, в льготных ипотеках, да вот только банк, который оформляет 50% всех ипотек страны — Сбер, с 11 января вводит комиссию для застройщиков, которая будет от 7 до 11 процентов от суммы кредита, если ипотека проходит по льготным тарифам

А кредитная ставка нельготной ипотеки для «первички» начинается от 13.9%. Просто откуда строителям брать клиентов? Денег у населения нет. Ипотеки крайне дорогие. ЦБ ужесточает требования.

Да, льготную ипотеку оставят, только оформить ее смогут исключительно владельцы банков. Пострадает, кстати, и банковский сектор, в том числе и упомянутый $SBER

Буду рад ответить.

И на закусь, по душу ипотек:

Льготная ипотека по 8%.
10 лет, сумма кредита — 6 млн рублей.
Платеж 72796 рублей в месяц

Ипотека без субсидирования, ставка 13.9%, клиент «walk-in». 25 лет, сумма — 6 млн рублей.
Платеж 71766 рублей в месяц