Что происходило со вторичкой в Москве в 2015-2020-е годы, или кто первый понизит цену, тот продаст.
Москва, 2016 год.
Руководитель агентства недвижимости И. (лидер московского рынка в то время) дает интервью. Среди прочего, рассказал как они работают в реалиях того времени.
Суть такова. Предположим, они продают стандартную однушку в Бирюлево. Рядом продается еще несколько аналогичных однушек. Цена +- одинаковая. Выиграет тот, кто первым понизит цену и продаст. Потому что на контрасте его квартира будет самым выгодным предложением. Чем позже собственник решится на дисконт, тем больше придется скидывать.
Агенты прекрасно понимали, о чем он говорил. Рынок недвижки стоял. Даже самый популярный сегмент — однушки, продавался долго и трудно.
Все это продолжалось 3.5 года — с начала 2015-го до осени 2018-го.
С конца августа 2018-го эту двушку на Соколе за 7.5 млн я показывал более 50 раз. Всем что-то не нравилось. Одним смежные комнаты, другим газовая колонка, третьим 13 минут пешком до метро Сокол, четвертым цена (“это очень дорого — целых 7.5 млн”). Кстати, до продажи квартира сдавалась за 40 тыс.
В ноябре того же 2018-го внесли аванс. А потом перезвонило более десятка посмортевших — они внезапно тоже захотели купить. И те, кому не нравились смежные комнаты. И кто фыркал от газовой колонки. И кто не хотел 13 минут пешком идти на метро. И сумма в 7.5 млн внезапно стала очень неплохой. Одна девушка призналась, что они с сестрой рыдали, когда узнали что квартира снята с продажи.
Именно тогда, осенью 2018-го, отложенный спрос, который копился 3.5 года вернулся на вторичку. Рынок зашевелился, спрос вырос, цены начали плавно расти. И так было до начала 2020-го, когда пришел ковид. Недвижка во время ковида и пост-ковида — это отдельная тема.
Что происходило в это время в новостройках, расскажу в следующих раз.
Ну и моя тележка:
В то время можно было поменять норм трешку в спальнике условное П-3 на три двушки в кирпичном хруще с минимальными доплатами ...
Сейчас это просто нереально ...
И легко можно было брать в состоянии «под напалм»
Сейчас такой же ремонт будет раза в три — четыре дороже стоить, так как ремонтники цены подняли ого го
Но тут фишка в классификации серии и ремонта
Продаете норм ремонт п-3 / п — 44т
Покупаете 3 трехи в кирпичном Хруще «под напалм „
Но там минимум 6 Мио стоили
5,2-5,7 Мио первый этаж — но лучше с ним не связываться
А п-3 условно 12-12,5 мио
А 6 Мио в ипотеку по тем временам, как сейчас 13-15 Мио
Хотя ставки тогда были не очень высокие… под 9% можно было бы взять
P s. Хотя можно было бы все три трехи по комнатно сдать и был бы гуд выхлоп
Но они должны быть все изолированы и тд… много миграций будет и простоя
12-15*9
110-135тыщ в месяц !!
Зазор есть, входит по самые бубенца можно было
Хотя я сдавал две двушки свои по комнатно… это был приличный головняк ((
тогда и инфляция было 2.5%
план был прост… т.к западные кредиты смешили искандеры… цб давил инфляцию чтоб запустить банковский мультипликатор на дешовый российский кредит для бизнеса...
Аренда в Москве будет в среднем по 100-120 тысяч за эконом.
В Москву начнут стекаться гастарбайтеры со всей Европы?
У нас был мощный бэбибум 20-25 лет назад, и подросшим деткам не хватит бабушкиных квартир?
Может быть на Москву прилетит армия мега-дронов и разрушит до основания 30-40% панелек?
Потому ближе к 2035 может
Если только не будут печатать как эти четыре года подряд
При условных 35метрах на человека (70лет) это по полквадрата в год. 70млн.м2. Постоянно(!). Десятилетиями.
1) Не снизится.
2) В крупных городах будет рост населения.
3) Арендный фонд будет сокращаться.
4) Аренда будет расти выше инфляции и выше зарплат, люди просто меньше будут есть и хуже одеваться.
За 25 они максимум просто переложиться «бесплатно » в большую площадь
Наверное, есть ощутимый стимул продать. Но в пользу чего? Акции заманчиво, но опасно. Можно дом построить: под сдачу или для себя. Выход из недвиги наверняка будет. Особенно если владелец до 50 лет и хочет крутануться.
Зачем? Ну хорошо, кто-то вместо золота использует недвигу. Ну а кому-то будет повод сократить долю.
В пользу например акций. Как самое простое. Или может дом начать строить. Переток будет, видимо. Особенно это имеет смысл, если реально достигнут локальный пик цены. Авансом выросла недвига на много лет вперёд.
А если рассмотреть акции — это тоже безумная история. Индексы западных стран тому пример. Так же безумно лить начнут, как «повод» появится.
Значит, представим что владельцы недвиги всё это понимают. Не продают.
Чёта не понятно, чего ожидать… Боязнь инфляции держит людей в недвиге и акциях?
Владельцы недвижимости станут прослойкой богатейших людей.
И окупаемость аренды в пределах 25-30 лет — это нормально.
Недвижимость ещё сделает х3 от текущих цен.
Откуда такая уверенность про кредит на аренду?
Например работаю на компанию из Мск, находясь в регионе. Мои друзья на солидных должностях так же. Удалёнка развивается.
Да и приезжие из СНГ, отчасти выехали из столицы, как рубль стал слабее. Их не устроило что в $ меньше зп стала. Столица должна будет решать кадровый вопрос)
Квартирный дефицит у нас надолго. Квартира для россиянина — это священная корова.
И, да, это ещё без учёта «заменить стиралку, подкрасить тут, подрихтовать здесь»…
И даже ИТ ипотека сомнительной затеей смотрится…
Даже если про екб говорить, в котором когда-то я был и не раз — я вообще на текущий момент представления о нюансах того, или иного района не имею. О каких взвешенных решениях можно говорить в таком случае?)
А еще лучше за январь и февраль. Кажется что таких месячных падений, которые будут мы никогда ранее не видели. Если конечно какую-нибудь очередную дичь экстренно не придумают чтобы «спасти сверхдоходы застройщиков и инвесторов»
В декабре всегда рост обычно
Мне не везло с арендаторами, то сломают что-то, то громкие вечеринки с ментами, то проблемы с оплатой типа денег нет, то не выселишь без ментов)))
Плюнул на аренду, лучше так пусть стоит, с друзьями в ней тусим)
Хоть 3 раза меня телепортируй в прошлое, ни за что бы не подумал, что недвига чуть ли не лучший вид преумножения окажется в эти годы. Херово… хотя недвига и дом имеются.
Но в целом тренд не нравится. Авто и недвига… всё таки некая база жизни. А не предмет инвест игры.
И второй момент не понятен… где кризис? Уже давно пора рухнуть. 14 лет прошло. Есть печальный сценарий — ничё не упадёт, а только вырастет. Ввиду бл%:*ской инфляции. 24-25 годы покажут.
Покупка в момент девальвации рубля выгодна, если в очередной раз доллар взлетит до 150р за пару-тройку дней, то цена на квартиры измениться так быстро не сможет, а потом будет догонять доллар, то бишь расти.
Были в истории редкие моменты большого падения, например 99 год, когда у людей денег вообще не было, массовая безработица и вообще «полная жопа», тогда в Москве хаты за 10-20 тыс долларов продавали) всё зависит от условий спроса/предложения.
Количество работающего населения как и рождаемость в стране снижается.
Люди считали, говорят, нынче квартиры просто догнали доллар. В целом, похоже. Индекс РТС в 3 раза ниже Мосбиржи. А он как раз считается в долларах. Как бы и не выросли с 2010 в $. Хотя РТС не считает дивы.
Но блин всё равно, жаль что сейчас так улетела недвига. Опять же, я б даже не брал её. Ибо на фондовый акцент. Он в целом так же сохранит от обесценивания рубля. Если индексное. А вот цена недвиги, сильно помешает демографии. Ну и вообще бизнесу. Если давят других людей, то и мне не комфортно.
А рушить цены, тоже вряд ли. Типа это большой негатив для тех кто сейчас заряжен в ипотеку лет на 30 и тянет не без ощутимого труда. Скорее политический вопрос. Но блин если кризис… я не знаю что они будут делать… там никто ни на что не посмотрит.
В их руках теперь больше возможности нанимать нас за рубли. А народ кажется привыкает платить повышенный прайс на товары. (которые почти всегда в $)
Ну если бы хоть иногда курс на 60 ходил… хотя бы так.
Ну знач по вашему, в будущем году увидим 70?
По графику да, понимаю о чём речь. Но тут тоже… такое. Теханализ работает в определённом контексте. Иногда всё меняется.
Однако, государству то получается нужно ослабить рубль. Недавно было сказано — экспортёров 90 устраивает) типа всем всё круто.
Как в анекдоте — и поделил отец наследство меж двумя сыновьями… о:*(енно б*я — сказал третий
Импорт неизбежно будет высоким. Глядя на ажиотаж, с которым идут покупки квартир, люди бегут из денег в товар. Отложенный спрос. Страхи. Могут не дать прикоснуться даже к 70.
Тоже есть доллары. Однако как жаль что я слушал тех кто верил в рубль и не доверял доллару. Это те, кто чувствует умом и думает сердцем. С моего рождения до сих дней, я бы ни копейки не потерял, вкладывая в доллар. Даже обогнал бы многие инвестиции.
Нужен именно мировой. Именно он цикличен. И в аккурат после снижения ставок начинается. Когда, так сказать, прочувствует бизнес) Инерция же, волна повышения не сразу доходит.
www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/#begin
Что примечательно, то за те же 10 лет даже рублёвую росстатовскую инфляцию уже не осилил догнать, несмотря на подскок последних лет с уходом в стадию пузыря от льготной ипотеки.
www.irn.ru/gd/za-10-let/#begin
уровень-инфляции.рф/инфляционные-калькуляторы
Но если будет мировой кризис. Упадёт даже с этого уровня. Тупо никто ничё не купит из ресурсов. И компании покажут в 10 раз хуже результаты. Утрируя. Кто будет держать их? У всех будет хуже чем у Сегежы дела.
Сокращения, каскады банкротств. По компания в облигациях видно, как тронь их и посыпятся.
У нас геополитический кризис. Поэтому Газпром и Сбер не 700 а 240 стоят. И опять же, при ухудшении экономики, даже эти цены держать не будут.
Но и поэтому текущий Е/Р индекса аж 19,5% годовых! А Е/Р недвиги очевидно ниже — в лучшем случае инфляция+аренда-издержки, а это в сумме не более 11,5%.
И это даже не говоря про гибкость, желаемую диверсификацию и ликвидность. Которые у них вообще несопоставимы.
Что касается остальных страхов, то никакого «ухудшения экономики» у РФ нет и близко. Именно поэтому большинство публичных компаний обновляют хаи по своим прибылям. И даже ВВП в этом году +3,5%. И +1% против довоенного 2021-го.
Индекс РТС (в долларах считается) был 1 к 1 с рублёвым индексом Мосбиржи в 2010.
А теперь он так же на 1000 а Мосбиржа 3000. Правда да, РТС не полной доходности, без дивов. Однако, там доходность не столь высокая. Лет за 10 +60% можно прибавить. Грубо говоря не 1000 а 1600 в уме считать.
Т.е. всё таки, в долларах, акции ниже. Не 1 к 1 с Мосбиржей.
То что сейчас ВВП такой высокий. Это не то чтоб экономика развивается. А скорее форсированно по понятным причинам выросла активность. Чтоб говорить о росте экономики России, нужно чтоб страна на международном уровне конкурентнее становилась. Производство, наука и всё такое… этого пока нет. По Сколково по моему всё… Медведев сказал — крайне скромные результаты. А я слышал, это центр коррупции был. Роснано всё.
Наши рынки ещё до СВО были оценены очень низко. ПЕ был крайне хороший. А вот оказалось не зря сюда деньги не шли. Есть немалый навес рисков. Я удивляюсь, насколько люди оптимистичны в наших акциях. Хотя… а что ещё делать. Но я пока в стороне. На просадках на 20% зашёл. Жду обвала… того самого цикличного мирового кризиса.
Вот зайдя при 1600 по индексу Мосбиржи, как раз будет что надо. Просто выйти в ноль. В долларовом выражении.
Индекс с дивами не +60%, а более чем вдвое. Мы не в США, у нас мозги на месте поэтому мы проценты сравниваем с такими же процентами, а не приплетаем года окупаемости поэтому именно Е/Р, а не Р/Е, тем более что по-сути целевого применения это одно и то же.
Сколково, коррупция где-то там — всё это пыль для большинства частных компаний не имеющая к ним ни малейшего бока.
Западных денег тут как раз было МОРЕ. Половина частной части русфонды находится именно в инорезных руках. А оценка невысокая т.к. русфонда во-многом сырьевая, а значит сезонная, волатильная и стало быть малопредсказуемая как и динамика цен на сырьё. Это давит на оценку. Тут априори не будет таких мультов как у айтишников с их легко масштабируемой выручкой. Но мульты текущие — показывают дешевизну именно против нашего же среднего. Повторюсь: ТОЛЬКО на факторе ставки. Так что если предположить что она на максимуме — то самое время закупаться. Чтобы успеть до взлетов на выходе годовых отчетов весной. И последующего за этим очередного рекордного по выплатам дивсезона.
Ну а там каждый уже сам решает пугать ли ему самого себя или задать(опять же себе) вопрос об альтернативах, которые рассчетно давали бы аналогичную доху.
Не особо понял позицию, видимо совсем по разному смотрим.
Чтоб понять логику. Вот РТС. Он сейчас ниже чем в 2009. Считается в долларах, так? В 2009, они примерно 1 в 1 с индексом Мосбиржи ходили.
Сейчас разница в 3 раза между ними. РТС в 2011 был 2 тыс. Сейчас 1000 тыс. Курсовая стоимость не восстановилась, по причине обесценивания рубля. В долларах, вклад в фонду может от инфляции спасти, плюс насыпать дивов. Вот это и есть реальный доход.
Обычно, говорят, в среднем это — 4-5% от дивов. Рост тела акции просто кроет инфляцию.
У вас речь о сезонности… а потом сразу же о малопредсказуемости. Нет противоречия? Если сезонно, то и предсказуемо. Нефть газ, довольно стабильные товары, как и металлы и удобрения. Стабильные, но и не нужны сверх потреблямого.
Хорошо, тот же Сбер… не сказать чтоб сырьевая. А оценён так же ниже, чем мог бы.
Отчёты отчётами. К закупу, высокая ставка хоть и имеет значение. Но это не единственный фактор. Как и говорил, есть риск и кризиса, навеса инорезов, экономика пока никуда особо не двинулась. Профиль тот же — сырьевая с попытками создать производство.
И как пойдёт будущий год, после рекордного кредитования и с риском глобальной рецессии… это прямо вопрос. Плюс новые санкции.
Смотря на историю нашу, в которой регулярно встряски, можно понять, почему по достоинству не оценены акции. Все бы рады купить. Но ни политический риск, ни риск нестабильности не даёт это делать без оглядки и премии за риск.
Давайте для примера закрепим наконец одно, где лишь арифметика, что надеюсь будет в ваших силах
Итак, текущий Р/Е русфонды равен 5, перед обвалом в 2008м соотношение было более чем вдвое выше. Ещё и при высоком Р/В и дивдохе раз наверное в семь ниже нынешней.
На самом деле мы молиться должны, что нам сейчас дают купить актив с текущей прибылью 20%(т.е. 12,5% реальной доходности), при этом ниже балансовой цены и текущей дивдохой выше уровня текущей же инфляции.
Для сравнения, текущий Р/Е сипы в районе 27. Это Е/Р=3,7%. Притом что длинные гособлиги у них торгуются с дохой 4,1%, а месяц назад вообще было 5%! И что-то никому это там не мешает этот (уже даже полностью формальный) пузырь вовсю покупать.
Вот где реальные риски охлаждения. А отнюдь не у нас, где прибыли компаний даже в условиях бомбардировки санкциями обновляют рекорды. Притом что из-за шоковой распродажи на начале войны всё ещё дают закупаться столь дешево. Уже не так великолепно как год назад, но всё ещё весьма вкусно. Пока ставка придерживает переоценку. А её потенциал силён настолько, что даже подброс ставки аж на 8,5% смог только временно остановить рост, но не развернуть тренд.
Что касается сырья — то вот оно то как раз сверхволатильно. И да — сезонность тут — это конечно не времена года, а сезонность как действие сырьевых циклов, которые меняются с малопредсказуемой периодичностью.
А вот про риски рецессии вы верно пишете. Но сам я придерживаюсь мнения что в реальности она идёт ещё со времени старта пандемии. Просто она ползучая, а не четко детектируемая. Поэтому формально её как бы пока и нет. Хотя моя донбасская родня в Портленде(Орегон) говорила о разграблении некот. магазинов ещё год назад (из-за этого Волмарты там все позакрывали), отказе полиции выезжать на любые на кражи c заявляемым ущербом менее $1000, а у сестренки в начале года расстреляли машину(благо ночью, пустую) на парковке. Хотя до этого это был весьма благополучный город.
А в целом по индексу Мосбиржи ожидаю 1600. Такие ориентиры. Т.е. они выше чем в прошлый кризис. Как по мне, я как раз понимаю о чём речь у вас. Вы не потрудились понять из какого сценария действую.
А кто понимает в инвестировании?) Помогает им делать деньги? Чтоб понимать в инвесте, нужно и геополитику знать. Можно разными путями идти. Я не копаю в детали. Просто нужна хорошая скидка на цены и это многие ошибки в понимании перекроет.
Как говорил Олег Клоченок — пишут про компании одно, а я звоню знакомым, которые там на деле видят и они говорят, всё наоборот.
Вот он имеет возможность копать глубже чем отчёты и новости. И я для себя выбрал свою стратегию. Посмотрим, как оно будет, пока я закупался только по супер хорошим ценам, понемногу, лесенкой. Возможно моя тактику будет оправдана.
Ваш посыл я понял, что с тех годов компании выросли в делах.
Вокруг меня есть немало людей, которые до жути боятся покупки акций помня аферу МММ и продолжая тупо экстраполировать её в своём мозгу на всё и вся.
Но мы то с вами всё-таки на инвестфоруме, а не деградируем на лавках у подъезда.
Для примера, опять те же любимые в инвестсообществах США: помню там лет 10 назад Рамсфельд озвучил цифру аж в $8 трлн! — эта накопившаяся НЕУЧТЕННАЯ сумма трат Пентагона за неск десятков предыд лет на которые вообще нет даже отчетных документов, чтобы была хоть даже теоретическая возможность проверить их обоснованность.
И что? Думаете легендарная американская коррупция хоть как то влияет на их фондовый рынок? Там даже мегаафера Энрона(а это как раз была публичная компания) была полностью проигнорировала. А это, если вы вдруг не в курсе, был уровень нашего Газпрома!
Вобщем, на этом я закончу. Ибо дальше идёт уже переход к конкретике инвестоценок бизнесов. А для этого уже совершенно необходимо иметь базу у ОБОИХ собеседников.
Само государство опиралось и драйвило их во многом. И даже при такой поддержке они лажанули. А нам очень надо было бы, чтоб они пошли.
А США может заниматься всякой хернёй, у неё инерция и запас прочности позволяют. Вклад в мировую науку всё же говорит — РФ на этом фоне теряется где в 2%, тогда как США более 20. Это я к тому, что за них переживать не следует. И компании работают и наука имеется.
Энрон да, знаком, там гендир даже, все деньги вложил в акции управляемой компании. Там дофига компаний, в этом ценность для инвестора который ценит диверсификацию. Яб даже не заметил потери Энрона.
Если уж мы говорим о всяком… о несовершенствах управления.
С 90ых, пока Южная Корея и Китай становились теми самыми азиатскими драконами — мы теряли авиацию, станкостроение, мозги страны в виде смертей и оттока учёных, теряли моральный облик и… доверие граждан.
Но я согласен, всё может меняться.
Бетон — это для женщин и пенсионеров. Но точно не для погруженных инвесторов.