Купил будку, что дальше?
Выпала минутка написать очередную статью про диверсификацию инвестиций в недвижимость: что купил, параметры, что произошло за это время и какие планы.
В начале октября приобрел студию 23кв ЖК Перовский 2 (ПИК). В сентябре лот стоил 8 млн, бронировали уже за ~9 млн + наценка за снижение ставки от застройщика. Можно было взять за 8,8млн под 8% или за 9,2 млн под 6,8%. Выбрал второй вариант, т.к. продавать планов нет, а на длинной дистанции второй вариант будет выгодней по полной стоимости.
Первоначальный 20%, платеж 51 тыс., начальный процент 44 тыс, остальное погашение.
Сейчас студии в уже готовых корпусах этого ЖК сдаются за 45-50 тыс.
Сам процесс покупки у ПИКа полностью дистанционен. Цифровую подпись сделали бесплатно. По времени все заняло ~2 недели, цена остается замороженной, не меняется за это время (бронь).
ЖК Перовский 2 выбрал из-за транспортного узла, до входа в метро 3 минуты пешком. Пересечение Некрасовской, БКЛ, МЦК и МЦД-4 ст.Нижегородская.
Сдача корпуса будет в декабре 2024
.
Спустя 2 месяц цена на аналогичную студию на два этажа ниже (14/33) уже 11 млн от застройщика. Понятно, что переуступку не продать по ней, но если бы тянул дольше, за 11 бы уже не брал, смотрел бы Амурский Парк и т.п.
ЦБ немного огорчил. В планах было взять еще одну студию в феврале, но повышение первоначального взноса до 30% делает данное предприятие менее доходным. При 20% вы получаете плечо 5, а при 30% уже 3,3. Грубо говоря на четверть снижается потенциальная доходность из-за снижения этого мультипликатора, что уже граничит с длинными облигациями второго эшелона.
Да и лишний млн достать — не чай попить.
Пока рассчитываю на следующий сценарий. Сейчас все кто планировал купить, кинутся скупать по старым условиям до НГ. Январь-февраль по статистики низкий сезон продаж. Возможно в феврале-марте будут некоторые дисконты от застройщиков. Несколько процентов или десяток — посмотрим по факту, но думаю навряд ли второй вариант.
Сейчас нужно максимально сконцентрироваться на продажах ниток — зима, высокий сезон. Рассчитываю, что дополнительный млн к марту — посильная задача. Есть возможность вывести столько ликвидности. С другой стороны, отток ликвидности из бизнеса, особенно при таки ставках, тоже не круто. Плюс нужно пережить низкий сезон летом с грузом из обязательных платежей.
В фокусе сейчас Сигнальный 16, Амурский Парк, Волжский парк, но к марту цены могут поменяться, как и фокус...
Если не будет удовлетворительного предложения до конца льготной ипотеки, скорее всего размещу в облигах/акциях, если тоже будет хороший момент. Пока удивительная ситуация и вклады дают больше облиг, кубышка обитает там. Этот спред, кстати, намекает на то, что недвижка особо корректироваться не будет, как и другие активы в рублях.
Вот именно, будку. Бесполезную конуру. Дальше можешь залезть в нее и гавкать, и платить за это удовольствие по 50 тыс в месяц всю оставшуюся жизнь.
Единственное, что меня всегда удивляет. Откуда у вас таких мамкиных инвесторов деньги??? Бабку порешали и наследство отжали? Не успел одну будку купить, уже новую брать собирается. Честным трудом столько не зарабатывают. Поэтому когда за вами буржуями придут, не спрячешься. Будешь знать как у народа на шее сидеть