Обзор фондов коммерческой недвижимости за ноябрь 2023
Провел свежий анализ фондов коммерческой недвижимости. В перечне только те фонды, за которыми интересно наблюдать лично мне.
Все сказанное в статье не является инвестиционной или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья носит аналитический характер в совокупности с моими собственными размышлениями.
На Мосбирже сегодня торгуется небольшой перечень фондов на недвижимость, но он все равно представляет для меня интерес как инструмент диверсификации и стабилизации денежного потока от портфеля акций.
Все фонды я разделил на паи, доступные для покупки квалифицированными и не квалифицированным инвесторам, затем ранжировал их по ожидаемой доходности к последней биржевой цене на момент написания статьи.
Источник информации: собственные расчеты, отчетность фондов, результаты торгов на Мосбирже
При расчете доходности я исходил из выплат за последний год, по фондам от Парус исходил из выплат, которые должны быть установлены с января 2024 года по прогнозу самой управляющей компании, который был сделан 7 октября 2023 года.
Особый интерес для меня представляют фонды со складами, так как их доходность с одной стороны выше, чем для офисов или торговой недвижимости, а с другой стороны в России наблюдается значительный дефицит качественных складов, к тому же арендные ставки на логистические площади за последнее время сильно выросли.
Однако, сами фонды с арендаторами имеют долгосрочные договора аренды, что не позволяет в моменте индексировать плату вслед за рынком, но по мере их обновления, инвесторы должны получить приятный рост денежного потока и переоценку объектов. По крайней мере я на это рассчитываю, формируя свой долгосрочный портфель.
Стоит отметить, что фонды с наибольшей ожидаемой доходностью (но и с повышенным риском) доступны для квалифицированных инвесторов, при этом есть заметная разница в прозрачности информации о самих фондах. Например, фонды от банковских УК — «Рентный доход PRO» и «Современный арендный бизнес 3» не раскрывают информацию о составе активов на своих сайтах, так же от УК невозможно добиться ответов по телефону, ехать же общаться с какими-то менеджерами у меня желания особо нет, потому довольствуюсь статистикой по выплатам.
В настоящий момент я сам владею 3мя фондами от УК Парус и особо внимательно приглядываюсь к фонду «Современный арендный бизнес 7» (и это снова не инвестиционная рекомендация), продолжаю следить за динамикой фондов и копить денежную позицию под потенциальные будущие покупки.
На этом все, да прибудет с вами профит:)
Мой канал на Дзен: Механика Капитализма
Финансовый Архитектор, Вопрос насколько адекватно учитывается стоимость недвижимости. БЦ Двинцев не стоит сегодня 10,541 млрд.
В России есть проблема, что нет честной независимой оценки недвижимости, цифру подводят под заказчика оценки — типа а сколько надо.
9,788 млрд — сам БЦ
0,647 млрд — деньги
0,016 млрд — дебиторка
Итого активы: 10,451 млрд, без вычета обязательств.
Финансовый Архитектор, На мой взгляд ( у меня есть и БЦ и ТЦ) 9,788 млрд это завышенная на сегодня оценка. За такие деньги не продать.
это кстати скрытая проблема, в корне многих активов история начинается с проблемного заемщика, продать на рынке чтобы покрыть задолженность не получается ну тогда и сливают в ПИФ
parus.properties/funds/dvintsev
https://vc.ru/u/712282-artem-cogoev/802404-zpif-parus-dvincev-chestnyy-razbor
А в чем задумка по накоплению денежной позиции, а не равномерных покупок по мере появления свободных средств? Есть основания полагать, что можно будет взять дешевле в обозримом будущем?
Плюс у качественных ЗПИФ растет див доход за счет индексации аренды, а следом и переоценка пая происходит.
Справедливости ради:
— если начнут снижать ставки, то доход от длинных ОФЗ в моменте должен быть выше из-за переоценки облигации
— найти качественный зпиф на недвигу — серьезный вызов. Фонд недвиги ближе к акциям, чем к облигациям. То есть риск некачественного управления весьма распространен.
В целом, сегодня я нахожу длинные офз интересными. Но и не вижу их как альтернативу фондам. Для меня фонды недвиги больше дополнение к акциям. И недвига, и акции — это форма долевого капитала, а облиги и депозиты — долговой капитал.
Как то так:)