Ипотечная магия. Вжух
Немного цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, ипотечные ставки, и льготную ипотеку
Цены с 2020 года, что в Москве, что в Санкт-Петербурге выросли больше, чем в полтора раза. График интересен тем, что данные по Москве – фактические сделки (индекс Дом.Клик). А Санкт-Петербург – индекс цены предложения (т.е. за сколько продавец хочет продать). Получается, что в объявлениях цены за последний год почти не снижались, а если сделки и проходили, то на 5-7% ниже рынка. Можно было просить скидку.
Зато сейчас оба индекса сравнялись. Мы считаем, что недвижимость вторичного рынка остановит рост и чуть ли не встанет. Писали об этом здесь, сравнивая платежи по ипотеке.
Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.
При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза (до 125 тысяч). И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.
Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.
Но помимо втричного рынка, есть и первичный: там бал правят субсидии на покупку. Семейная ипотека, ипотека для айтишников, льготная ипотека. Все эти варианты дают возможность купить по реальной ставке ниже ноля (считается, как кредитная ставка минус инфляция). Тогда, в масштабе 10 лет, платеж обесценится, и сам по себе платеж по кредиту размоется. Многие читатели любят оценивать в долларах. Так представьте:
— платеж на двушку на вторичном рынке 125 тысяч рублей (из примера выше)
— по льготной ипотеке даже с более высокой ценой – 75 тысяч рублей (750 долларов, как удобно считать стало :))
А теперь скажите, сколько будет стоить доллар в 2033 году? Точно не ниже 100. То есть деньги в реальном выражении будут обесцениваться гораздо быстрее, чем актив. При ставке 5% и реальной инфляции 10%+ стоимость вашего кредита отрицательная.
ВАЖНО!
Когда берете льготную ипотеку, вы сразу переплачиваете по цене за квартиру, но это компенсируется низкой ставкой. Старайтесь не погашать кредит досрочно, ведь часть процентов по нему вы уже заплатили через цену покупки.
Если есть лишние деньги и они жгут карман — купите ОФЗ (сейчас под 12%) — ваша ипотека будет перекрываться реальными деньгами, плюс вы будете иметь ликвидную финансовую подушку, если срочно потребуются деньги (на медицину, ребенку на обучение, неотложные нужны)
Если посмотрите на динамику ставок, то льготные версии ипотеки почти не затронуло. Дрогнул именно вторичный рынок.
---
Пользуйтесь калькулятором и Кот.Финанс
Непонятно зачем хоронить рубль?
Напомню только то, что в нашей стране население сокращается, ну и недвига недвиге рознь. Вам скорее всего указывали на всю недвигу а вы снова только Москву и Питер смотрите, да и контрнаступ сейчас идёт а у нас потерь нет.
Смотреть на цену недвиги будем когда СВО закончится и рынок очистится от выплат военным, но и там возможен рублёвый рост из за СВО, денег то напечатают каждому на две хаты, потому предлагаю смотреть через пару лет после окончания СВО и в долларах.
Самый лучший совет — не лезь в ипотеку и долги, арендовать жильё и копить. Учитывая частоту кризисов, это оказывается очень выгодно.
Что 75 тыс, что 125 тыс ежемесячного взноса очень быстро приведут заемщиков в депресняк. Красивые расчеты делают те, кто никогда ранее не платил по 100К каждый месяц годами.
Никто не учитывает психологический аспект каждый месяц находить большую сумму и вне зависимости от личных обстоятельств. Первые годы выплаты идут в основном проценты, тело почти не гасится. А до тех лет, когда инфляция уменьшит реальную стоимость взноса, еще надо дожить.
Яков Юрников,![]()
Написали тоже самое, что и автор, но в чем то с ним не согласны.
В аннуитетных платежах, изначально платятся проценты по долгу, а со временем начинается погашение основного долга.
Яков Юрников, к примеру, из 100 тыс платежа, изначально будете платить 90 тыс по процентам и 10 тыс в погашение основного долга.
Пройдет год и вы заплатите 1,2 млн, из которых по основному долгу заплатите 120 тыс. Если вам в голову взбредет через год погасить ипотеку или что-то произойдет, что нужно будет погашать. То за год вы уменьшите свой долг, только на 120 тыс.
то за 1 месяц мне набежит процентов 5млн * 0.01 = 50 т.р. Я выплачиваю эти проценты 50 т.р., и если хочу, чтобы в следующем месяце начисленных %% стало меньше, мне нужно дополнительно к указанной сумме погасить тело долга. В графике платежей, скорее всего, будет указан минимум от этой суммы. Но я могу, и делал так в своё время, погасить и больше. Тогда в следующий месяц набежит уже не 50 т.р. процентов, а меньше, так как снизится база. Нет. За год снижу свой долг на точно посчитанную сумму в соответствии с выплатами в течение этого года.
А теперь скажите, сколько будет стоить доллар в 2033 году? Точно не ниже 100.