Рынок жилья. Точка невозврата в ценах пройдена

Посмотрим статистику цен и актуальные процентные ставки. Разберем, какие факторы за рост цен на жилье, а какие — против. Что такое М2 и как эмиссия влияет на цены.

Резкое изменение ключевой ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто думал покупать или нет, были вынуждены очень быстро принимать решение, ведь увеличение главного индикатора (ключевой ставки ЦБ) = аналогичный рост банковских ставок на жилье.

С момента первого заседания ЦБ, где принято решение увеличивать ставки (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Отдельные локации подорожали на 7-15%. По словами риелторов, ушли даже «завалявшиеся» варианты.

И если разницу в цене 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) пережить как-то можно, то разница ставки по кредиту 10% (то, что было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбере) – критически влияет на возможность покупки.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза. И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.

Для клиента с улицы, и правда, банковское кредитование становится недоступным: при двузначных ставках размер переплаты становится не этичным и его перестают публиковать. За 30 лет заемщик выплачивает в 4-5 раз больше.

Из этих предположений об окончании кредитной подпитки платежеспособного спроса, и ощущения того, что оставшиеся покупатели полезли в последний вагон, чтобы совершить покупку по приемлемой ставке – мы придерживаемся точки зрения, что недвижимость в ближайший год будет только дешеветь. Во всяком случае, до признаков снижения ставки ЦБ. 6-9-12 месяцев у нас точно есть.

Остался последний сильный контраргумент: эмиссия. На графике ниже, красным – денежная масса (м2) – фактически, сколько денег в экономике. Синим – цены на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге. За базу в обоих случаях мы взяли январь 2005 года (100%) – это наша точка отсчета по недвижимости.

Посмотрите, сильная корреляция прослеживается до 2009 года, а дальше ее сила заметно снижается. По-хорошему, надо провести корреляционно-регрессионный анализ, чтобы показать силу связи и ее изменение со временем. И добавить другие факторы. Думаю, мы этим займемся в ближайшее время.

Подскажите, в комментариях: какие показатели еще нужны на ваш взгляд, чтобы оценить влияние на рост цен на недвижимость. И корректно ли принимать денежную массу за основу?

---

Пользуйтесь калькулятором и Кот.Финанс