Инвест-Студия от ПИК (ЖК в Москве)
В рамках диверсификации и развития в настоящий момент времени смотрю на вариант приобрести студию под сдачу, в удобной локации в Москве.
Конечно, удобная локация — понятие относительное и в целом есть зависимость от бюджета. Пока планка по стоимости студии с отделкой до 9млн. Более менее под такие критерии проходит только ПИК.
Во вторник посетил 5 ЖК, что бы почувствовать на себе атмосферу локации. Наснимал видео, но пока монтировать большого желания нет, снимал в основном для личных нужд. В тексте тоже есть что рассказать.
Посетил:
🔹Второй Нагатинский
🔹Первый Дубровский
🔹Волжский парк
🔹Михайловский парк
🔹Перовское 2
Это неполный список потенциальных жк, но на все за один день не успеть.
🏗Второй Нагатинский
Метро: Нагатинская (20 мин)/Коломенская (15мин)
Цена: 7900
Ключи: 2кв25
Пришел пешком от Нагатинской. Пешеходные зоны до метро широкие, хорошие, чистить будут. Однако, из-за наличия пром-зоны с этой стороны, пришлось долго обходить. Путь от метро занял 23 минуты. Если промку снесут, то от Нагатинской напрямую будет 15 минут. Но все же ходить так каждый день очень трудно. Что до коломенской, что до Нагатинской есть трамвай. На нем до коломенской доехал за 5 минут, но в час пик в этот трамвай будет не протолкнуться. Из плюсов можно отметить относительно рядом набережную. Ощущения остались смешанные. Локация не самая плохая, но от дальних корпусов до метро, имхо, очень долго, что бы считать это хорошей локацией.
🏗Первый Дубровский
Метро: Волгоградский проспект (3 мин)
Цена: 9300
Ключи: 1кв26
Тут с транспортной доступностью все супер. Вышел из метро и сразу встречает ЖК от ПИК и апарт-комплекс от Гранель. На большинство минусов локации можно закрыть глаза, кроме градирни. Две трубы парят прям в окна. Понятно, что водяной пар, но многих очень сильно может отпугнуть. Прикреплю фото ниже. Хотя, даже не смотря на трубы, аренда, конечно будет тут хорошая. По локации в транспортном плане очень хорошо. Однако цена и срок сдачи соответствующие. Если бы я шарил в апартах, за 6-7 млн, взял бы в соседнем Гранеле, но пока по опыту не потяну.
🏗Волжский парк
Метро: Текстильщики (17мин)
Цена: 6800
Ключи: 1кв26
По карте на первый взгляд рядом с ЖК еще МЦД Новохохловская… Это все обман, между ними непроходимая промка. Шел 30-40 минут от МЦД, на транспорте же со всеми развязками от ЖК, до МЦД около 40 минут. Сам район не самый плохой, но до Текстильщиков пешком ходить тоже извращение. Метро не в пешей доступности, а это значит, что в час пик толкаться в автобусе дополнительно. Из позитивного — в этой развязке метро, и радиальная, и БКЛ. Цена низкая, но и условия соответствующие.
🏗Михайловский парк
Метро: Окская (5мин)
Цена: 8300
Ключи: 2кв24
В этом ЖК студии 24кв! В остальных 20. ЖК и район из этой подборки, лично мне, понравился больше всего — тихо и уютно. Для себя, вероятно, даже рассмотрел бы. Однако с инвестиционной точки зрения. Тут платить за лишние 4 квадрата. Метро Окская — ветка не идет в центр. До Крестьянской заставы доехать 3 остановки, но эта станция в час пик будет перегружена.
🏗Перовское 2
Метро: Нижегородская (5мин)
Цена: 8200
Ключи: 4кв24
Выглядит сейчас достаточно бедно. Пару высоток — с одной стороны ЖД, с другой промка и стройка. Пешеходные зоны около ЖК плохие и узкие. Но рядом большой транспортный узел — БКЛ, МЦД, Д4 и метро в Люберцы. В промке лвл уже копает котлован под свой жк. Через лет 5, конечно, район значительно преобразиться. Близость к узлу МЦД-БКЛ, даст хорошую арендную ставку.
Как альтернативы еще смотрю Матвеевский парк это пешая до БКЛ, возможно еще д4. И Амурский парк — пешая доступность до красной (черкизовская) и МЦД. Поезжу посмотрю еще на следующей неделе. Судя по карте у этих ЖК, как и в Первом Дубровском градирня парит прямо в окно.
Alpinist573, ипотека на новострой сейчас 6-8%
Да, это конечно не 4% доходность аренда на х5 умножить в лоб, что бы получить правильную доходность, расчет сложнее, подписывайтесь на канал/блог, закину его как-нибудь
Если кратко, то при дисконтировании на инфляцию в 9-10%, при ипотеки 6-8%, есть дополнительная доходность, которую как раз можно на плечо умножить.
плюс аренда 4-5%, при разных допущениях доходность выходит 15-25% на вложенный капитал, с учетом ремонтов и амортизации мебели
Спрашивал я как-то у застройщика. Почему нет лоджий? Так мне сказали: что по желанию большинства, они отказались от них.
Я говорю: а если гости придут, где им курить?
Пускай спускаются на лифте и на улице курят, -ответили мне.
А значит многие будут курить прямо в квартирах. Бывал я в таких квартирах, где курят. Как говориться: зашел и уже хочется выскочить.
И эти цены не «под ключ», как многие мечтают. А под чистовую, в лучшем случае.
NOT A HAMSTER, В целом да, если курить, это желательно вообще таких гостей не иметь, как и арендаторов. Балкон это 2-4 кв, для студии 20метров это +10-20%, что примерно эквиваленто такому же росту в цене, при этом стоимость аренды он сильно не увеличит.
Это цены с отделкой. Мебель еще 300-600к будет
Балкон, это в худшем случае. Я же топлю за лоджию, большую 6 кв.м.
Чтобы можно было там себе кабинет даже соорудить.
И что это за окна душманские, как в больницах? Радиаторы решетчатые, как в «совке». С улицы дом современный, а внутри как было 50 лет назад, так и осталось.
NOT A HAMSTER, это обои.
Для себя я топлю за 2 этажный особняк с терассой, что бы сидеть на ней в кресле и пить кофе)
Аудитория этого жилья с другими задачами и ориентирами. Одинокой девушке-студентке нет смысла отгораживаться в кабинете на балконе.
Окна обычные, шторой завесили и пофиг. Опять же, если вставить лакшери, они никак на аренду не повлияют.
Тоже самое про батарею и трубы. Можно сделать фальшь стену и спрятать их в нее. Будет лучше, но имхо, у 10кв жилого пространства съесть 1кв фальшь стеной, это слишком смело. Опять же, на арендную ставку особо не повлияет, т.к. в основном они скрыты шторой
Не везде так получится сделать:-)))
«это относится не ко всем ЖК, а конкретно к первым корпусам: была проблема с трубами. Их разрывало, поэтому сейчас доступ к стоякам в открытом виде.
Вобщем не нравится мне ПИК :-)))
Если таких в доме много на старте будет оч трудно сдать, тк массово выставят.
23м, типовой ремонт от ПИК. Собственник потратился на мебель + технику.
Стоит по цене 42тыс. Думаю, на днях сдам:
https://youtube.com/shorts/G2Y1RXVnWoI?si=x1oKxnA0thUYbDrV
youtube.com/shorts/azGMPP4IUkA?si=6QAybJzRfdDv9xdE
Маркиз Лафайет, красиво выглядит![]()
Телевизор тоже думал повесить. Часто вижу, что в студии его ставят на тумбу перед диваном. Но занимать таким образом существенную долю жилого пространства, имхо уже не круто. Вот думаю тоже его повесить на стену, а под ним поставить рабочий стол, если на кухне барная стойка.
Думаю, дизайнеру, программисту так будет удобней со стационарником снимать, навряд ли все перешли на ноутбуки
Так и сделал в том же втором нагатинском, студия выходит 20к/мес при взносе 1.8М.
И это ещё не самый дешевый лот был. Если брать срок подальше и этаж пониже, то можно было и в 15-17к/мес уложиться.
И за мою студию тогда застрой 7М хотел, если налом платить.
И такая ситуация была во всех пиковейниках в Москве. Кому там собрались сдавать студии за 40к/мес мне решительно непонятно. Таким же тормозам, которые упустили возможность?
Именно в такой однушке и живу за те же 40к/мес.
Но да, подобные объекты уходят быстро, иногда заходя в объявления на циане такое нечасто увидишь. Собы специально делают цену пониже, но при этом перебирают арендаторов, чтобы заселить кого-нибудь безпроблемного.
Андрей Петров, то есть фиг-найдешь более реально чем «кому там сдавать» )
пс кто урвал под 0.1 красавцы, спору нет
Да не, не фиг. Просто фишка в том, что тут надо именно задаться целью найти, а не просто из любопытства раз в месяц на сайтик заглядывать.
Я свою за неделю активных поисков нашёл.
Соотношение цены и % сейчас уже не айс;(
Александр Свириденко, это ответ на
Аренда растет существенно медленнее инфляции и роста доходов неспроста. Арендной недвиги много. Очень много.
Рост налогов вынудит сдавать жилье которое стоит просто прозапас и несдается потому что кушать много не просит.
раскидают на членов семъи и не будет никаких налогов. 99% кейсов это сдача 2-3 квартиры, если вы о тех кто сдает десятками их мало.
Если такой закон пропихнут, это будет просто героически.
Навскидку, «квартира» с отделкой в Алтуфьевском 53 .