Рынок недвижимости Москвы, что наблюдаю

Приблизительно 2 месяца погружаюсь в рынок недвижимости с целью приобретения объекта в Москве-Подмосковье. Водных очень много, поэтому под одни цели смотрел и студии, под другие евро-трешки.

Что поменялось за эти 2 месяца? Вторичный рынок вышел из чата. В августе банки давали ипотечную рыночную ставку 10%, сейчас 16%. При этом льготные ставки остались примерно на тех же уровнях 6-8%.

Из чего складывается доходность объекта? — Доход от аренды, с поправкой на амортизацию и рост курсовой стоимости, все это за вычетом процентов по ипотеки. Так же стоит учитывать, что платеж ипотечный фиксированный, а арендная ставка, через 10 лет все же на сколько-то в рублях, но приумножится.

При рыночной ставке 10%, в целом еще можно было выбирать между вторичным и новостройками. В старой Москве, жилых (не апарты) новостроек не так много, поэтому при общих равных, если нужна локация, имело смысл взять с небольшой премией вторичку. Даже может с одинаковыми финансовыми затратами, но условно дом 1980 года, против новостройки в соседнем районе.

В моем районе (Чертаново центральное) дома в основном 1970х годов. Евро-три 53кв, у метро, цена до роста ставки была ~12 млн. С первоначалкой 20%, платеж на 30 лет 87к, арендная ставка в такой квартире 50к сейчас. Ставку повысили, теперь рыночная 16%. Что произошло с ценой вторички? Она не изменилась 😂 (пока). Но теперь, за бабушкину квартиру 53кв на 30 лет платеж 135к. Чисто по фану покидал оферы продавцам на дисконт в 40%. Один откликнулся, ему расписал то что ниже на скрине.

По факту, 135к платеж это уже будет новостройка в районе +- Сити, у метро внутри ТТК. Может не за 53кв, а за 45, но все же, несоизмеримые предложения. Либо на такой же отдаленности от центра, другие новостройки, так же ценники 12-14млн, в ставку 6-8%, платеж будет 55-80к.

Можно же взять за кэш и не платить 135к? За кэш по статистики жилье до 20 млн берут только 20%, остальное ипотечное. Гасить досрочно? Средний срок погашения ипотеки — 7 лет. За бабкину квартиру для этого срока нужно вкидывать 200к в месяц

Отличие рынка недвижимости от акций в том, что нет стакан. Если ставка выросла и твои 30 летние облиги теперь торгуют с дисконтом в 50%, ты это видишь сразу. А в недвижимости ты на рыбалке — ставишь объявление и ждешь рыбку. Но рыбка вся уплыла в новостройки. За те же 2 месяца объекты заметно прибавили в цене (но не стоит забывать, что как только купите новостройку, на руках уже будет вторичка на которую дисконт сейчас должен быть)

Еще беда в том, что люди выставляют объявления опираясь на соседние объявления — сосед продает за 12млн, а у меня что? Хуже!? Никто не считает доходность объекта, не оценивает его каким-либо методом, а просто лепит цену как у людей рядом, и так делают все. Только беда в том, что те цены, которые вы видите в объявлениях, это цены по которым квартиры НЕ продаются, по этим ценам не проходят сделки. Можно хоть млрд за халупу нарисовать, это не значит, что она столько же стоит.

Как итог:
✅Самое лучшее время покупать вторичную недвижимость — через квартал после достижения минимума по ключевой ставке. Потому что, до этого времени ставка была высокая и на рынке цены были под давлением, но так как никто не считает, то и цену вместе со снижением ставки не индексирует. При этом за квартал банки уже снизят ипотечные ставки

❌Самое худшее время покупать вторичную недвижимость — в период роста ставок (типа сейчас). Цены никто не спешит понижать, потому что до этого был период низких ставок и покупали. Что сейчас по этим ценам никто покупать не будет, до людей дойдет только через год, пока они будут на циане или авито куковать, а соседЫ начнут снижать цену по району. При этом цены высокие и ставки высокие.

Поэтому льготная ипотека, практически последний вагон, если мы покупаем низкий платеж. По каждому объекту отдельному нужно смотреть отдельно. Потому что в той же Некрасовке московский ценник, но из-за избытка предложения по аренде, там ставка почти в 2 раза ниже. И возможно лучше дать премию в другой локации, но иметь ценник аренды куда лучше.

https://t.me/tmrinvest