Михаил Titov
Михаил Titov личный блог
23 сентября 2023, 00:17

Рынок недвижимости Москвы, что наблюдаю

Приблизительно 2 месяца погружаюсь в рынок недвижимости с целью приобретения объекта в Москве-Подмосковье. Водных очень много, поэтому под одни цели смотрел и студии, под другие евро-трешки.

Что поменялось за эти 2 месяца? Вторичный рынок вышел из чата. В августе банки давали ипотечную рыночную ставку 10%, сейчас 16%. При этом льготные ставки остались примерно на тех же уровнях 6-8%.

Из чего складывается доходность объекта? — Доход от аренды, с поправкой на амортизацию и рост курсовой стоимости, все это за вычетом процентов по ипотеки. Так же стоит учитывать, что платеж ипотечный фиксированный, а арендная ставка, через 10 лет все же на сколько-то в рублях, но приумножится.

При рыночной ставке 10%, в целом еще можно было выбирать между вторичным и новостройками. В старой Москве, жилых (не апарты) новостроек не так много, поэтому при общих равных, если нужна локация, имело смысл взять с небольшой премией вторичку. Даже может с одинаковыми финансовыми затратами, но условно дом 1980 года, против новостройки в соседнем районе.

В моем районе (Чертаново центральное) дома в основном 1970х годов. Евро-три 53кв, у метро, цена до роста ставки была ~12 млн. С первоначалкой 20%, платеж на 30 лет 87к, арендная ставка в такой квартире 50к сейчас. Ставку повысили, теперь рыночная 16%. Что произошло с ценой вторички? Она не изменилась 😂 (пока). Но теперь, за бабушкину квартиру 53кв на 30 лет платеж 135к. Чисто по фану покидал оферы продавцам на дисконт в 40%. Один откликнулся, ему расписал то что ниже на скрине.

Рынок недвижимости Москвы, что наблюдаю

По факту, 135к платеж это уже будет новостройка в районе +- Сити, у метро внутри ТТК. Может не за 53кв, а за 45, но все же, несоизмеримые предложения. Либо на такой же отдаленности от центра, другие новостройки, так же ценники 12-14млн, в ставку 6-8%, платеж будет 55-80к.

Можно же взять за кэш и не платить 135к? За кэш по статистики жилье до 20 млн берут только 20%, остальное ипотечное. Гасить досрочно? Средний срок погашения ипотеки — 7 лет. За бабкину квартиру для этого срока нужно вкидывать 200к в месяц

Отличие рынка недвижимости от акций в том, что нет стакан. Если ставка выросла и твои 30 летние облиги теперь торгуют с дисконтом в 50%, ты это видишь сразу. А в недвижимости ты на рыбалке — ставишь объявление и ждешь рыбку. Но рыбка вся уплыла в новостройки. За те же 2 месяца объекты заметно прибавили в цене (но не стоит забывать, что как только купите новостройку, на руках уже будет вторичка на которую дисконт сейчас должен быть)

Еще беда в том, что люди выставляют объявления опираясь на соседние объявления — сосед продает за 12млн, а у меня что? Хуже!? Никто не считает доходность объекта, не оценивает его каким-либо методом, а просто лепит цену как у людей рядом, и так делают все. Только беда в том, что те цены, которые вы видите в объявлениях, это цены по которым квартиры НЕ продаются, по этим ценам не проходят сделки. Можно хоть млрд за халупу нарисовать, это не значит, что она столько же стоит.

Как итог:
✅Самое лучшее время покупать вторичную недвижимость — через квартал после достижения минимума по ключевой ставке. Потому что, до этого времени ставка была высокая и на рынке цены были под давлением, но так как никто не считает, то и цену вместе со снижением ставки не индексирует. При этом за квартал банки уже снизят ипотечные ставки

❌Самое худшее время покупать вторичную недвижимость — в период роста ставок (типа сейчас). Цены никто не спешит понижать, потому что до этого был период низких ставок и покупали. Что сейчас по этим ценам никто покупать не будет, до людей дойдет только через год, пока они будут на циане или авито куковать, а соседЫ начнут снижать цену по району. При этом цены высокие и ставки высокие.

Поэтому льготная ипотека, практически последний вагон, если мы покупаем низкий платеж. По каждому объекту отдельному нужно смотреть отдельно. Потому что в той же Некрасовке московский ценник, но из-за избытка предложения по аренде, там ставка почти в 2 раза ниже. И возможно лучше дать премию в другой локации, но иметь ценник аренды куда лучше.

https://t.me/tmrinvest

127 Комментариев
  • Принцип Парето
    23 сентября 2023, 00:34
    Все так, жилье перегрето до безумия, август 23 повторяет историю марта 22 и декабря 14.

    Кстати посыл ниже не совсем верен.
    Можно же взять за кэш и не платить 135к? За кэш по статистики жилье до 20 млн берут только 20%, остальное ипотечное. Гасить досрочно? Средний срок погашения ипотеки — 7 лет. За бабкину квартиру для этого срока нужно вкидывать 200к в месяц

    Реальность значительно хуже — те «20% за кэш» в значительной доле этот «кэш» имеют от продажи другой недвижки. Просто «кеша» извне системы(типа банк/биржа/крипта) на этом рынке очень мало. Не будет продаж(с такой то ставкой) и эта доля скукожится.

    Ну и история что средний срок погашения 7 лет из тех доковидных времен и времен до эскроу, когда недвижка стоила в 1,5-2 раза дешевле, а ставки были чуть ниже чем сейчас.
  • Чингачгук (Великий Змей)
    23 сентября 2023, 00:37
    номально продавца трольнул
      • Екатерина Кр
        23 сентября 2023, 11:56
        Михаил Titov, а какой смысл сильно скидывать на недвижку цену? Только если горит почему то продать. А так в общей массе кто хотел расширяться или размениваться-подождут-инфляция съест убыток например от съема, тк выголнее поснимать большую посдавать меньшую в этом случае. В том и дело что ляжку жгут только деньги. Нелвижимость стоит себе и стоит.
      • Вульф
        24 сентября 2023, 07:13
        Михаил Titov, ничего подобного не будет. Никто не побежит продавать за редким исключением, кому разъехаться надо или что то еще.
         СЧитать цену продажи от аренды — это дураки в уши нассали и все бегают с этим, умничают. Недвижимость это длительный процесс, никаких стаканов тут быть не может и колебания длительные либо у человека с головой что то не в порядке. 
         В перестроечные годы ставка ЦБ была до 200%, это что, значит я должен был квартиру у кремля бесплатно вам отдать исходя из доходности? А если в Европе ставки были отрицательные то цена квартиры — космос? Самому то не смешно? В турции вроде 70% ставка и тоже никто не бежит сливать, цены только растут.
           Это чушь мерить цену квартиры арендой. 
    • Брахман Пилорама
      23 сентября 2023, 23:04
      Чингачгук (Великий Змей), продавцу вероятно фиолетовы эти словоблудия. Потому что сейчас драный Тойота Прадо 150 с пробегом 100тыс стоит 5-6 млн. а его пытаются развести на скидку в 4млн за треху, которая при таких ценах на машины будет стоить под 20, а платеж после галопирующей инфляции в 135тр будет равен 1/5 зарплаты среднего манагера.

      Все относительно.
  • Всех Выше
    23 сентября 2023, 00:39
    а чего вы хотите-вы видите сколько бабла печатает фрс и другие банки?
    • My Shadow
      23 сентября 2023, 09:50
      Иван Петров, и жилье «печатают» как не в себя, сколько там затоварка первички? года не три кажется.. 
      • Всех Выше
        23 сентября 2023, 11:08
        My Shadow, ты не понял-дело не в затоварке, а в куче бабла в мире
        • My Shadow
          23 сентября 2023, 15:13
          Иван Петров, ты серьезно ?) недвижимость РФ в мировых зеленых фантиках — стоит ровно столько же, сколько и примерно 20 лет назад, только 20 лет назад зеленых фантиков в мире было в разы меньше. я тебе больше скажу даже от кол-ва рублей она не так сильно зависит, как от всяких эскроу и льготных ипотек.
          • Всех Выше
            23 сентября 2023, 15:15
            My Shadow, и где противоречие?
            они печатаю ничем не обеспеченные фантики-цены на квадрат реагируют на это, ты только что подтвердил мой тезис)
            • My Shadow
              23 сентября 2023, 15:16
              Иван Петров, противоречие прямое — цены не реагируют уже 20 лет. 
              • Всех Выше
                23 сентября 2023, 15:21
                My Shadow, где?

                 недвижимость РФ в мировых зеленых фантиках — стоит ровно столько же, сколько и примерно 20 лет назад, только 20 лет назад зеленых фантиков в мире было в разы меньше

                и
                дело не в затоварке, а в куче бабла в мире


                смысл один и тот же
                а квадрат у нас в рублях измеряется 
                • My Shadow
                  23 сентября 2023, 15:18
                  Иван Петров, если все никак не дойдет — то сочувствую…
                  • Всех Выше
                    23 сентября 2023, 15:20
                    My Shadow, касторки выпей)
                    • My Shadow
                      23 сентября 2023, 15:24
                      Иван Петров, по логике рассуждений — я смотрю ты уже что то выпил :)
  • Laukar
    23 сентября 2023, 01:39
    Цена упадет реально через год. И еще 2 года потом будет восстанавливаться… Рынок недвижимости очень неповоротлив. Я помню по 2014 году… Сейчас вообще пожалуй лучше хату не покупать, а купить что-то товарное, наверное… А хату купить через год. Я продал недвижку ровно год назад, закупился акций, уже удвоился, сейчас еще посижу годик в нефтедобытчиках и уже через год куплю себе в 2 раза больше объектов… Такой план.
    • astray
      23 сентября 2023, 01:49

      Laukar, крутан, почему ты всегда такой крутик? ) прям как Севен17!

      \\через год куплю себе в 2 раза больше объектов…\\
      уже весь Краснодар скупил на доход с рынка )

      • Laukar
        23 сентября 2023, 02:04
        astray, так получается по итогу. Но я вот перетерпел большую просадку в 53% на СВО, которой можно было избежать… Что впрочем меньше чем у индекса. И потом дал доходность больше индекса… Но, свою ошибку я признаю, это все по причине тильта и тупого упрямства. Еще я из тех кто частью портфеля поймал падение в Газпроме на отмене дивов… Так что не все хорошо было… Еще я перетерпел просадки длинной в год, это по причине недостаточной диверсификации, например. Рынок он такой… Так что не все круто было. И не все круто будет… НУ в целом 50% годовой доходности долларовой выходит и хорошо. Индекс обгоняю с меньшей просадкой, и пойдет.
        • astray
          23 сентября 2023, 11:43

          Laukar, ты молодец, да я помню что ты изрядно слил на СВО
          хотя я так и не понял каким макаром ты оказался в Москве
          накупив хаток пол Краснодара )

          • Laukar
            23 сентября 2023, 12:59
            astray, благодарю. Желаю вам успехов во всем!
      • Байкал
        23 сентября 2023, 01:58
        astray, 
    • Жёсткий Ястреб
      23 сентября 2023, 10:12
      Laukar, 
      Цена упадет реально через год. 

      Думаете?... 

      Правительство Казахстана заложило в бюджет на 2024-2026 годы цену на нефть на уровне $80 за баррель, рост ВВП в 2024 году составит 5,8%, среднегодовой за 5 лет — 5,8%, сообщил министр национальной экономики Алибек Куантыров во вторник.

      По прогнозу Минэкономики РФ, в 2023 году средняя цена нефти Brent будет на уровне $83,5 за баррель, в 2024-м — вырастет до $85 за баррель

      Это свежие новости, я думаю вам не надо объяснять, что все эти силуанчики находятся на широкой ноге с такими организациями, как МВФ, ФРС, ООН и делают такие смелые прогнозы, опираясь на какой-то инсайд. Может быть поэтому американский през(ерватив)идент всё время падает и это транслируют все федеральные телеканалы США, в то время как чужие обсёры они старательно извлекают со своих ресурсов, рисуя отдельным иностранным лидерам образ мачо и альфа-самца?!




      Думаете, с такими ценами на нефть, перемноженными на усилия печатного станка, штампующего туалетную бумагу, в следующем году цены снизятся?!..
  • Валерий Крылов
    23 сентября 2023, 06:22
    В теории вы все правильно считаете, а по факту так никто цены не считает. По вашему, если аренда схлопнется (все уедут), то цена упадет в 0? Не упадет. И еще — если ставка будет 100% То тоже цена приблизится к 0? Нет, не приблизится.

    Т.е. это все влияет, но косвенно. Для инвестиций просто не выгодно брать жилье. Если и берут, то чтобы деньги сберечь в случае полного п-ца. А остальное — это всякие размены, перезды из провинции, улучшение условий при появлении детей. Этих формул то никто не знает.

    В общем, я согласен, что будет дешеветь, но не в разы, как сравнение аренды и ипотеки.
  • Тим Юрич
    23 сентября 2023, 06:28
    Из самых важных вВодных, это зачем вам сейчас покупать бетон? Имеет смысл только если дензнаков хватает без иботек и вы будете там долго жить, иначе будете в проигрыше, дешевле снимать и переждать конвульсии системы
      • Константин Р
        23 сентября 2023, 16:24
        Михаил Titov, ~17-23% да вы фантазер знатный. если унесете 3% реальной дохи уже хорошо, таких цифр просто нет. 
          • Константин Р
            24 сентября 2023, 00:04
            Михаил Titov, а при падении рынка, или курса $ — будет 2-3% с учетом аренды, с учетом плеча, достаточно глянуть график в $ чтобы понять что недвига за 10 лет где была там и осталась и баксы на вкладе дают сопоставимый доход. те дохода там нет вовсе — только отбивка инфляции не более. а кто берет без льготного плеча — вообще чистый убыток.

            пс может точечно можно найти объект с потенциалом роста, но это вилами по воде — метро много где обещали, и много где его нет — вон в мытищах 70 лет уже строят. 
  • мнгнкбзлк
    23 сентября 2023, 06:41
    Самое лучшее время покупать вторичную недвижимость — через квартал после достижения минимума по ключевой ставке.
    может максимума?
      • Тим Юрич
        23 сентября 2023, 10:53
        Михаил Titov, бетон крайне инертный рынок, нужно чтобы поколения уходили с решающих ролей. Уж тот кто имеет дело с фондой понимает, что бетон также будет откорректирован, хочет Хисматулин того или нет
        • Тим Том, Цена бетона зависит только от зарплат! Две средних зарплаты за метр в любые времена. Если вместо денег зарплату выдают мешком муки, то метр будет стоить два мешка муки. Бетонные камеры для отдыха рабочего после рабского труда всегда в цене. Пока есть работа, то будет потребность в бетонных камерах для отдыха.
          • Тим Юрич
            23 сентября 2023, 15:35
            Диванный аналитик-практик, ну да, докажите! Кто то придумал, а почти все повторяют… За жильё платят только в зависимости от своих и толпы страха и жадности, а не размера зарплат — они если не знали, у всех очень разные, а планка цен бетона почти одинакова и растёт (в отличии от ЗП). Ещё интересно как это моментально зарплаты выросли у толпы в локдаун летом 2020 года, а также весной 2021 года, и в марте 2022 года? Мистика какая то! ЗП что ли росли? Не становитесь похожи на  местного стограммового 
      • мнгнкбзлк
        23 сентября 2023, 12:57
        Михаил Titov, вы же ниже считаете, что при максимуме по ставке, цены под давлением и никто их не снижает.
        Потом ДКП «смягчают» и по вашей логике, давление на цены должно упасть, а это значит цены пойдут выше.

  • Михаил Ка
    23 сентября 2023, 06:48
    Какая продавцу разница до ваших измышлизмов про платеж? Ему надо продать трешку чтобы купить две однушки. А что он купит на ваши 8млн? Максимум двушку. Смысл ему менять трешку на двушку? Из жалости к вам и вашей логике? Поэтому он принял единственно правильное решение — ждать того, кто найдет деньги и не снижать цену.
    • Tenant
      23 сентября 2023, 09:51
      Михаил Ка, Миша просто хотел показать продавцу, а заодно и нам, какой он умный и насколько хорошо разбирается в дисконтировании денежных потоков и определении справедливой стоимости. 
      • Цааарь
        23 сентября 2023, 10:07
        Рахманинов,

        В теории может и так, но на практике обычно не всегда так😂, автор повысил свое ЧСВ, а толку то. Сам бы тоже наверное не продал бы, а рационализировал бы почему, будь по той стороне объявления.

      • Mathman
        23 сентября 2023, 11:01
        Михаил Titov, за 8 новострой больше 53кв метров можно разве что в городе Влажных Фантазий в районе Манямирок со сроком сдачи «когда Навального освободят».
          • Mathman
            23 сентября 2023, 13:33
            Михаил Titov, давайте я попробую вашу логику понять. Вы предполагаете, что для этой женщины отличный план — продать 53квм в Чертаново за 8млн. Купить новостройку в чертаново 53 квм за 18-20млн. Это по-вашему отличный бизнес план?
      • Union_Jack
        23 сентября 2023, 11:29
        Михаил Titov, что вы так этот новострой расхваливаете, не понимаю. Эти пиковские поделия, не имеющие даже балконов, гораздо хуже позднебрежневских П-68
          • Union_Jack
            23 сентября 2023, 11:36
            Михаил Titov, в Москве лоджия и балкон — это синонимы)
            В пиковских человейниках балконов/лоджий нет
              • Union_Jack
                23 сентября 2023, 11:57
                Михаил Titov, друган, ты теоретик. Стены ломать, батареи переносить… Фантазируй и дальше)
          • Екатерина Кр
            23 сентября 2023, 12:01
            Михаил Titov, балкон нужен, а то складывается ощущение замкнутого пространства.
            Ну и там посушить чего-нибудь выкинуть и прочее.
        • Titan
          23 сентября 2023, 15:57
          Union_Jack, соглашусь. Имел опыт приемки квартир от ПИК. Гавно гавном, которе начнет разваливаться через лет 30-40, как хрущевки. Если уж и планировать что-то брать, то лучше присмотреться к проектам от других застроев
      • Цааарь
        23 сентября 2023, 13:06
        Михаил Titov, опять же, это все на бумаге. Если облиги к ставке а ставка маленькая по цб а платежи выше вдруг, как разницу гасить уже со своих. Лучше уж тогда фикс взять что б хватало на платеж. Или дефолт какой.
    • Mathman
      23 сентября 2023, 10:51
      Михаил Ка, это называется троллинг неадекватностью. Помню, репетиторствовал в студенчестве, мне залетела одна тетка, начала мне втирать про многодедтность, про собак и трат на их корм, про больную маму, в общем все сводилось, что я могу заниматься с её детьми, но цену надо в 10 раз понизить. Поржал неад дурочкой.
    • Екатерина Кр
      23 сентября 2023, 12:00
      Михаил Ка, точно. Продавец лучше подождет покупателя и подкопит заодно, чем будет делать такую скидку. Кстати с 2018 цена квартиры в СПб улетела в 2 раза! Хотя в 2018 была ставка 10% и спрос был достаточно низкий, во всяком случае мне застройщик чуть ли не угол лучей солнца выбирал там чтобы было светло и тепло.
      • astray
        23 сентября 2023, 13:30

        Екатерина Кр, \\ Кстати с 2018 цена квартиры в СПб улетела в 2 раза!\\

        а с 2008 по 2018 во сколько раз «улетела» ?

      • Nicolasgfk
        24 сентября 2023, 12:29
        Екатерина Кр, в 3 на многие объекты
  • Иванов М.
    23 сентября 2023, 07:26
    Да, всех пугает инфляция и люди просто не хотят выходить в слабеющие рубли. Сам жду момента когда можно купить жилье для ребёнка за кэш, но пока он не наступает. В том году году было много предложений на вторичке, сейчас они вымывабтся люди просто снимают объявления с продажи или ставят дорого. Поживём увидим, если есть кэш то можно и подождать тем более с такими ставками на депозитам и в облигациях
    • Titan
      23 сентября 2023, 16:11
      Иванов М., они не снимают с продажи. Хорошие предложения по справедливой цене продаются. Именно продаются) Я сам продал две инвестиционные квартиры за последний год. Покупатели всегда есть, при чем в Москве много с живыми деньгами без всяких еботек.

      P.s. Более того скажу что кол-во лотов как в продаже так и в аренде неуклонно снижается все последние пол года (ориентироваться нужно на данные циан, т.к. на авито много фейков и дубляжей) 


  • Ruslan_73
    23 сентября 2023, 08:22
    Опять кто то ждет каких то падений цен на бетон! Не будет никаких падений! В стране двухзначная инфляция. В этих условиях любой мало-мальский стоящий актив будет только расти. А вы ждите дальше, придумывайте формулы расчета справедливой цены, ищите обоснования в процентных ставках, отмену льготной ипотеки, росту числа нераспроданных новостроек и пр. А причина очень проста: в условиях экономической неопределнности реальные активы (бетон прежде всего) падать в цене не могут
    • Сергей
      23 сентября 2023, 08:43
      Ruslan_73, да думаю так же аналогии с концом 80 х кто имел дачи гаражи дом в деревне или в городе те почти сохранили. а кто в сберкнижках цифры - съела инфляция. квартиру нельзя было купить только получить 😃
      • Titan
        23 сентября 2023, 13:46
        Михаил Titov, не увидел падения цен по данным Домклик ни по первичке ни по вторичке (история реальных цен и сделок). На какие данные Вы ориентируетесь?



        • 1opal
          24 сентября 2023, 21:26
          Titan, да автор статьи просто фантазер теоретик
      • Toltra
        23 сентября 2023, 15:15
        Михаил Titov, все падение в Москве, это вторая половина 2022 года. В 2023 слабый рост, цены на уровне декабря 2021.
        • Titan
          23 сентября 2023, 16:14
          Toltra, абсолютно верно 
  • relige
    23 сентября 2023, 08:54
    Вы неправильно оцениваете потребность в продаже. 95% продавцов продают жилую недвигу, чтобы купить другую жилую недвигу — либо дети выросли и надо разъехаться, либо наоборот — текущая квартира стала мала. Потому им совершенно параллельны ваши расчеты с доходностью. Они не продадут сильно дешевле цен экспозиции других объектов, потому что не смогут купить другую недвижку.

    Нет у продавцов цели выйти в кэш. Цель — другая. И они не будут продавать недвижку, если своей цели не достигают. 
    • Titan
      23 сентября 2023, 18:25
      relige, абсолютно верно. и Вы сейчас описали только одну категорию людей, которые решают свои бытовые и семейные жилищные вопросы. а есть огромное кол-во инвесторов любителей аля офисные работники с ЗП 200-500к в месяц, у кого имеется постоянная потребность пристраивать лишний капитал и они выбирают недвигу. и с ростом капитала таких инвесторов, у них есть перманентное желание увеличивать ценность своих объектов как в игре монополия. т.е. продавать квартиры в менее престижных локациях и отдаленные от центра города, на более центральные локации с классом жилья повыше. и это постоянный непрерывный процесс. тем самым эти люди-инвесторы также оказывают существенную поддержку рынку наряду с ипотечниками. и они никогда не будут выходить из недвиги в кэш чтобы просто положить их на депозит))
      • Константин Р
        23 сентября 2023, 16:32
        Titan, такие люди это 2% от силы. они не двигают рынок, это пшик. в основном берут чтобы жить. 
        • Titan
          23 сентября 2023, 16:44
          Константин Р, согласен что таких людей от общей массы очень немного. Но для Москвы, этого объема достаточно чтобы смывать с рынка самые дешевые лоты с точки зрения инвестиционной привлекательности и поддерживать тем самым рынок от падения. я не просто так это говорю. я становлюсь свидетелем этого каждый раз, когда застрой оказывается в трудной ситуации по проектам, которые например уже перешли в фазу вторички. ему предстоит очередной крупный платеж банку по кредиту и застрой вынужден выставлять всего несколько лотов по цене сильно ниже своей же обычной и рыночной (обычно это реальная скидка 10-15%). и на эти цены инвесторы с кэшем слетаются как мухи на гавно)) такие лоты не висят дольше 1-2 дней и в офисах продаж выстраиваются очереди даже сейчас. наблюдал такое лично в августе и сентябре в интересных для себя проектах когда застрой снижал цены на 15%. вот так эти инвесторы и помогают поддерживать цены. опять же повторюсь, многие простые люди недооценивают финансовые возможности многих своих сограждан и их влияние на рынок и ситуацию))
          • Константин Р
            23 сентября 2023, 23:56
            Titan, конечно есть пара групп адептов недвиги, выкупающих с дисконтом все — но так было всегда, во все времена были перекупы-барыги, большое падение они не выкупят — их все же мало, а мешать заработать если такая цель есть конечно будут — у барыг так всегда.
      • Titan
        23 сентября 2023, 10:32
        Михаил Titov, желающих купить огромное кол-во. и многие «аналитики» очень сильно недооценивают кол-во людей с живыми деньгами на руках. просто взгляните на объем депозитов наших физиков, там рекордные цифры за всю историю страны)) как работает рынок наглядно все смогли убедиться в августе по рекордным продажам. и я открою секрет, рекорды были не из-за повышения ставки и ипотечных программ, а из-за девальвации нац валюты)) я в последние дни вижу большое кол-во людей с кэшем на руках, кто заходит в проекты на вторичке ( в том числе приобретая у застройщиков зависшие лоты), по которым застройщики и продавцы немного снизили цены (достаточно скидки 10-15%), т.к. понимают что игры с банковскими депозитами в долгую рано или поздно закончатся плохо для них)
          • Titan
            23 сентября 2023, 21:07
            Михаил Titov, открою Вам секрет. Некоторые застройщики продают вторичку значительно дешевле цен физиков на циан (разница может составлять 10-15%) из-за отсутствия на нее льготной ипотеки и необходимости застрою расчитываться по кредиту с банком. поэтому вселенная на вторичке как у застроя так и у физика скорее одна  

            Более того скажу, что даже сейчас есть проекты на стадии строительства с инвестиционным потенциалом по привлекательным ценам от застроев в среднем на 30% ниже готовой вторички в этом же районе. хотя все «эксперды» похоронили инвестиции в котлован еще в 2020году. Просто эти предложения обычно не успевают дойти до массового потребителя)
  • smit
    23 сентября 2023, 10:58
    конечно во вторичке никто не будет снижать цен. Просто инфляция поправит мультипликаторы за 2-3 года.

    Аппелировать к фомулам имеет смысл только в ком.недвижимости. Тут про элитка от массового сегмента не отличается.
    • Titan
      23 сентября 2023, 16:19
      smit, +
  • Олег Сбс
    23 сентября 2023, 11:13
    Не все умеют считать. Встретил в чате чела, который хвастал что слил свои $ на хаях, продал 3кк в регионе и купил 3кк новостройку за МКАД 10 нал + 3 ипотека под 6%. Получился платеж 20к/месяц, а мог бы ипотеку взять по максимуму и банк бы ее гасил + 50к/месяц имел бы с %
  • Bemake
    23 сентября 2023, 11:14
    Выводы верные, если взять за основу что недвижимость это ликвидный товар.

    Цены не снизят, продажи будут идти годами. Кол-во сделок упадет в несколько раз.
  • ves2010
    23 сентября 2023, 11:32
    из личного опыта...
    после девальвации ценам на недвигу надо 3-4 года чтоб достигнуть дна
    • Titan
      23 сентября 2023, 14:08
      ves2010, где связь между девальвацией и дном? или Вы сторонник теории что если платежеспособность покупателей падает из-за роста доли расходов на ежедневные нужды, то и недвижимости будет меньше продаваться из-за этого?) я ни разу в жизни не видел подтверждения этой теории. те кто был нищий, он и остался нищим и как раньше он ее не мог купить, так и сейчас не купит. кто умел зарабатывать, тот и продолжает зарабатывать в любой ситуации
      • ves2010
        23 сентября 2023, 14:16
        Titan, связь прямая… девльвация ведлет к инфляции  т.к все потребление в баксах… у людей меньше денег… ставка цбрф высокая… ипотека дорогая… цена недвиги дешовая

        после 98г дно было в 2001ом… после 2014г дно было в 2018
        просто посмотри цены на сайте  ирн… и посмотри связь ставки цбрф и ценой на недвижку 
        • Titan
          23 сентября 2023, 21:14
          ves2010, если смотреть данные ирн, то дно в долларах как раз наступило сейчас. и это с учетом того что за эти 10 лет доллар обесценился на более чем 30%


          недвижимость сейчас в рублях стоит абсолютно адекватно своих денег, если учитывать стоимость земли, материалов и рабочей силы. может ли она просесть при глобальной жопе в рублях еще на 20% даже с учетом галопируюшей инфляции? да, может. но тогда это будет уже общемировая жопа с недвигой как в сша так и в китае, и то что это случиться в ближайшее время уже есть все признаки как в сша так и в китае. но мне почему то кажется что мировой пузырь недвиги будет сдут плавно за 2-3 года путем стагнации в номинальных ценах и двухзначную инфляцию. для этого будет достаточно всего 3-х лет чтобы недвига обесценилась на более чем 30%. в таком случае и для продавца и для покупателя не будет никакого шока с падением цен)
          • ves2010
            23 сентября 2023, 15:09
            Titan, это да… но будет еще ниже
  • Hydraplazmoonic25
    23 сентября 2023, 11:40
    В синагоге в аренду сдают площади, дёшево как и в е что они делают
  • ves2010
    23 сентября 2023, 11:56
    и кстати ты не понимаешь… продавцы не могут сделать дисконт т.к сами покпают жилье… ну например продал двуху добавил денег и купил трешку... 

    скидку могут сделать только на первичку… как онибудь полубанкрот застройщик которому срочно нужны деньги 
  • дадашов  фархад
    23 сентября 2023, 12:36
    Ждать сильного снижения не стоит. Материал в цене удвоился. Рабочая сила примерно также. Снижения стоит ждать только если будет коллапс. Типо 90х. Когда специально держали зарплаты по году.   И в общем то было не айс. Сейчас бензин подняли. Автоматом все удорожает на 20%.

    • Titan
      23 сентября 2023, 14:12
      дадашов фархад, поддерживю. снижение в рублях возможно только при какой-то глобальной жопе. а текущие цены в долларах уже на дне. взгляните хотя бы на стоимость метра в долларах за последние 10 лет (напомню что доллар за эти 10 лет обесценился более чем на 30%)
      • ves2010
        23 сентября 2023, 14:19
        Titan, в цене квартиры 50% налогов и еще 30% это профит застройщика...

        я завязал с квартирами… т.к это не недвижка а суррогат
        • Titan
          23 сентября 2023, 15:18
          ves2010, ну если рассматривать не просто стоимость недвижимости, а еще и параметр доходности, то конечно квартиры никогда не сравняются с другими видами активов, как например с той же коммерческой недвижимостью)
  • Маркиз Лафайет
    23 сентября 2023, 13:59
    Продаю двушку 52метра в Отрадном за 12.9млн
    Ажиотаж, буквально из рук вырывают.
    Сегодня с покупателями договорились о сделке.
    • Toltra
      23 сентября 2023, 15:18
      Маркиз Лафайет, что-то дешево. Или совсем плохое состояние?
    • Titan
      23 сентября 2023, 16:22
      Маркиз Лафайет, куда перекладываться планируете, если не секрет?
      • Маркиз Лафайет
        23 сентября 2023, 16:32
        Titan, наша миссия — комиссия. Мои 200тыс, а собственники — один дом хочет купить, второй — на депозиты. Эта квартира у них не единственное жилье.
  • Тим Юрич
    23 сентября 2023, 14:21
    во всём этом бетоне назрела мощная подземная ядерная бомба, действие которой ещё трудно заценить: 1) бетон уже не актив для инвестирования — на котловане дисконта больше не словить 2) любой новострой очень быстро становится вторичкой, под которую нет льготки 3) аренда больше не приносит приемлимых дивов 4) сейчас в полный рост начинает проявляться демографическая яма 90х — молодёжи просто меньше 5) платёжеспособный спрос будет неуклонно снижаться ввиду убыли платёжеспособного народа (сво, релоканты, нарастающая смертность пипла) Это чисто имхо, по мне лучше снимать жильё. Единственные причины роста всех цен это инфляция, а на жильё еще и иботека (пока доступна)
    • ves2010
      23 сентября 2023, 14:22
      Тим Том, еще вымирают бейби бумеры оставляя квартирки... 

      но спрос на недвигу счас только в крупных городах… где есть работа...
      в обычном городе хорошая квартирка стоит дешевле чем авто... 
      • Тим Юрич
        23 сентября 2023, 14:23
        ves2010, да. Сейчас вкладываться в тачки гораздо выгоднее и мобильнее! 
    • Titan
      23 сентября 2023, 15:36

      Тим Том, Вы рассуждаете как большинство людей видя макрокартину, что абсолютно рационально и логично. И я бы сам абсолютно также мыслил, если бы не знал нюансов в которых кручусь каждый день. Но эти нюансы как раз полностью ломают всю действительность) С вашего позволения дам пару комментариев к Вашим пунктам:

      1)не согласен) есть единичные ЖК, которые до сих пор на котловане, даже с учетом льготки и ввода эскроу, смогут дать доход выше инфляции (я знаю конкретные примеры в которые сам инвестирую)


      2)согласен. более того, есть застрои, которые дают цены на готовую вторичку значительно ниже, чем частники продавцы на циане)) просто следить нужно и моменты ловить))


      3)не согласен. аренда в Москве очень хорошо восстановилась за последние 6 месяцв что очень хорошо повлияло на рост цены (осень 2022 — 45тысяч лотов в аренде в Москве и МО, сентябрь 2023 — 11 тысяч свободных лотов). Но в целом ситуация без изменений, 4-6% годовых по жилью и 8-12% коммерция

      4)яма никак не повлияет на аренду и продажи недвиги в Москве

      5)платежеспособный спрос, несмотря на двузначную инфляцию, в РФ не упадет)) вспомните 2000 годы когда была высокая инфляция и росли зарплаты. и сравните с тем что сейчас на рынке труда, минимальные цифры по безработице за всю историю РФ, огромные вливания бабла в сектор и производство как результат СВО, огромные выплаты служащим. большие объемы средств остаются в стране и многие вынужденно инвестируют их тут, что очень благоприятно влияет на экономику и ВВП. посмотрите данные по ВВП и как они превзошли все даже самые смелые прогнозы))

      • Тим Юрич
        23 сентября 2023, 15:42
        Titan, не убедили. В данные аффилированных контор я мягко говоря не верю, время рассудит. Единственно почему растёт спрос на жильё, это разъединение людей в огромной массе — все хотят жить раздельно и иботека была в помощь, но ей конец пришёл, теперь время отката и коррекции, как на любом рынке чего то ценного.  
      • Вульф
        24 сентября 2023, 07:26
        Titan, в 2000е в таком обьеме не строилось, а людей было больше, но спроса именно платежеспособного тогда не было. 
    • NelEvg
      23 сентября 2023, 15:39
      Тим Том, ну если хочешь жить все время на съеме — велком, а выгода будет, сэкономил пару млн и цены выросли еще больше?
      • Тим Юрич
        23 сентября 2023, 15:43
        NelEvg, очнись, они уже год как не растут
        • Titan
          23 сентября 2023, 16:25
          Тим Том, статистика Домклик по ценам реальных сделок говорит об обратном) но я понимаю что это тяжело принять, когда все логичные факторы указывали на обратное))
          • Тим Юрич
            23 сентября 2023, 16:42
            Titan, да мне ровно, бетонируйтесь и дальше вкруг по всем осям )) Недвига в моменте крайне переоценена и как актив себя изжила, тяжко признать, согласен, встревалово у многих будет феерическое, но вы надейтесь! Адью!
            • Titan
              23 сентября 2023, 16:46
              Тим Том, и Вам не кашлять 
            • Константин Р
              23 сентября 2023, 22:32
              Тим Том, ну тут спорно — судя по графику цен в $ она на дне. по цене аренды — переоценена, при росте курса она подорожает, при росте доходов и аренды тоже. в каком кейсе она должна прямо так упасть? может скорректироваться и постоять в боковике немного, но ничего фееричного не будет если не будет глобальных потрясений типа использования ЯО итп.
  • lomm
    23 сентября 2023, 15:16
    У недвиги как актива есть два недостатка/свойства:
    1) по ней постоянно выпускают допэмиссии;
    2) бОльшая часть покупок сейчас идёт с плечами (ипотека).
    Ну и налоги, имхо, будут увеличивать (особенно, на второе/третье/десятое жильё).
    Так что тут считать/оценивать/прогнозировать надо…
    • Titan
      23 сентября 2023, 16:50
      lomm, если настолько приравнивать фондовый рынок и недвигу, то при таких вводных по сути нет разницы куда инвестировать, кроме одного отличия. с ценными бумагами куда легче обнулиться и остаться голодранцем, нежели с недвигой) именно поэтому большинство состоятельных мира сего держат большую часть своих средств в недвижимых активах разного масштаба и им удается сохранять свои капиталы и передавать их по наследству))
    • Маркиз Лафайет
      23 сентября 2023, 17:09
      lomm, народ нуждается в недвижке чтобы жить, консервативно парковать капитал. В отличии от акций какого-нибудь ОВК.
  • NelEvg
    23 сентября 2023, 15:37
    Ну так, покупая новострой ты его с прибылью точно не продашь уже, смысл смотреть на его ценник, его брать надо только чисто для себя.
  • NelEvg
    23 сентября 2023, 15:41
     Застройщиков будут перезакладывать, продлевать кредит, но не банкротить или снижать цену, ибо это будут прямые потери. Цены рухнут если все вокруг рухнет, в том числе и акции, а-ля 98-й
  • Роман Панько
    23 сентября 2023, 16:54
    Ваши рассуждения которыми вы грузанули продавца бессмысленны )
    Ибо с чего вы взяли что окупаемость жилья — постоянная величина ?
    Посмотрите на окупаемость в Китае например …
    Если в России недвижимость будет идти к европейским показателям (что очень вероятно) то ее цена и дальше будет расти .
    Просто недвижимость останется доступна для богатых … 
  • Мама, я трейдер!
    23 сентября 2023, 18:52
    “Еще беда в том, что люди выставляют объявления опираясь на соседние объявления — сосед продает за 12млн, а у меня что? Хуже!? Никто не считает доходность объекта, не оценивает его каким-либо методом, а просто лепит цену как у людей рядом, и так делают все.”

    Вопрос на засыпку. А на рынке акций разве по-другому?))
  • drow
    24 сентября 2023, 00:06
    Вообще-то ходят слухи ( это не слухи, ифу можно поискать в и-те) что будет льготная ипотека для вторчики, примут ее в 24 году, так что плечо идет во вторичку.
  • Максим Перепелица
    24 сентября 2023, 00:45
    Такие люди наивные
    Мне уже больше года говорят, хаты должны упасть в цене...
    Я только улыбаюсь в ответ
    Ничего не будет падать в рублях. Ждите +30% в течение пары лет

  • Андрей Петров
    24 сентября 2023, 13:01
    Бесполезно распинаться перед продавцом про ставки и что вы там ещё в своей простыне накатали, даже не вчитывался.

    Ситуевина-то очень простая: продавцу не нужны деньги, ему нужно свою вторичку разменять/обменять. А свободных денег у него нет. Вот и переписывает ценник, глядя на первичку. Найдётся лох, по факту оплативший продавцу улучшение жилищных условий — отлично, не найдётся — не страшно, один фиг своих денег нет, ничего не теряет.

    И таких на рынке большинство. Причем в регионах схожая ситуация, только туда добавляются варианты, когда лох оплачивает переезд в миллионник или столицы, в зависимости от локации.
  • 1opal
    24 сентября 2023, 21:36
    Автор теорию ликвидных активов наложил на покупку недвижки и слепил статью. Извините но вы пррфан. Как можно говорить в целом о доходности недвижимости, если каждый объект индиаидуален. Где то одна транспортная доступность а где то совсем другая. Если найти адекватный обьект с хорошей локацией по разумной цене он всегда будет расти.
  • Никита Носов
    25 сентября 2023, 16:17
    Почему решил купить жилье на хаях рынка перед обвалом цен на недвигу?
  • # SKYWAY
    03 октября 2023, 00:59
    Про обвал говорят уже года 3. А бетон всё растёт и будет расти! Ибо это реальный актив. На который влияет инфляция! Инфляция прëт. Бумажки печатают и обесценивают.
  • # SKYWAY
    03 октября 2023, 01:07
    В наличии реальные кейсы недвижки по 500-600% за 10 лет.
    И посмотрите на ваши акции Газпрома или Сургута ща тот же период.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн