Эссе об инвестициях…….. Ладно я не Баффет….. пока.

Еще в сентябре, когда была встреча Смарт-Лаба на бирже РТС, А.М. Герчик поделился с народом что не едиными акциями и фьючерсами он промышляет, есть еще статья дохода в качестве вложения в недвижимость.
Внесу свои пять копеек так как опыт наработаный годами бесценен.
Правда есть одно огромное НО, про него ниже.

Начнем с простого, итак по последним оценкам квартира в г. Москва (епти это ж столица нашей родины) обойдется нам тыщ в 200 $.  Я беру готовое жилье, без вариантов вложения в новостройку.

Теперь что мы можем с ней делать, купить купили, дальше то что?

Делаем ремонт (еще бабки, еще тыщ 10-15 $  по минимуму) и сдаем, итого на выходе мы будем иметь не более 40 000 рублей в месяц, а в год это порядка 480 000 рублей (средний курс доллара= 30 р. то есть 16 000 $) .
То есть “грязными” (без уплаты налогов, а налоги нужно будет платить со временем всем) мы имеем чуть меньше 8 процентов годовых; и это все в теории, на практике, цифра равна
5-6 процентам, я серьезно.
Теперь подумайте нафига нада вкладываться делать ремонт трястись что все будет ок в течении года и потом…. Ну не знаю получить потоп. 
Вывод: в этом случае банковский депозит выгоднее.

Идем дальше, вкладываемся в новостройку, на наши же 200.000 $, да тут и метр квадратный будет стоить дешевле, и та же квартира обойдется нам в……… 150.000-170.000 $. И тут самый классный косяк, дом могут не построить……… Ладно дом построили, все у нас ок. За год строительства кв подорожает на 20% минимум (я никогда не рассчитываю на глобальный рост, берем что-то среднее), что делаем? Фиксируем прибыль или делаем ремонт и сдаем? Еще не забыл сказать с тех 20 % прибыли нам придется заплатить налоги на выходе будем иметь ~17,5 %.
 Вывод: вкладываться в новостройку выгоднее, выхлоп выше.
 Но если ее сдавать то мы все равно вернемся к той же сумме которая была выше, опять 5-6 процентов.
Вообще Москва  и ее недвижимость уже давно не дает тех баснословных прибылей которые были ранее. Мы рассчитывали десятки/сотни вариантов, и  средний консервативный доход равен 5,3-6,5 процентов без учета роста недвижимости, но реального роста нет, он есть только по единичным объектам, а в массе цена стоит на месте.
Многие скажут зачем он все это написал, дальше будет интереснее. Ребята а вы знаете что на недвижимость есть тоже мультипликаторы (те кто знают молодцы), так вот есть очень простой расчет по одному из них.
100 (СТО) арендных плат (плюс/минус чуток) равно стоимости недвижимости. Москва давно уже перевалила за 150-170 а то и 200 а.п., то есть рынок перегрет и даже переоценен (RSI выше 70 :-) ). 

К чему это все, скажете вы……. Первоначально к покупке квартиры нужно подходить так же как и к инвестированию, вдруг вы захотите ее продать в будущем, а потом получится что и продать нереально и стоит она сейчас намного дешевле. Есть конечно в МСК варианты, но там имеет смысл заходить если у вас есть минимум 1.000.000 $ и выше, и эти деньги свободные и не последние и вы готовы ждать.
 Например реальная ситуация, в 2009 году была куплена большая квартира почти за 1.000.000 $  в 2012 году ее выставили на продажу за 2.000.000 $. Отдали за 1.700.000 $ и полученные деньги вложили в аналогичную квартиру, только еще ближе к Кремлю в еще более новом доме и с двумя машиноместами. Вот это инвестиция, которая реально и на входе и на выходе получилась плюсовой. Чуть не забыл сказать, в квартире уже идет ремонт, и ради интереса она уже стоит в рекламе за 2.500.000 $
 Отвлеклись, на минутку.

Народ  вы посмотрите вокруг, есть другие города (Россия то большая) и даже другие  страны (Болгарию с Черногорией не предлагать) мы говорим о реально растущих рынках или те которые пусть и стоят дешево но явно могут вырасти в ближайшие годы.
Италия например: только не лезьте в жопу мира, Рим всегда будет Римом.
Бывшая восточная часть Берлина, которую щас активно осваивают,
Азиатские рынки, типа Малазии Таиланда, даже Вьетнам с Камбоджей. Включайте голову, это не сложно.
 А то все вперятся в свои 40 метров в Бирюлево и думают я пуп земли.
 Я вот щас далеко от Москвы, живу в новом доме в новом районе, рядом стоятся новые дома, смотрел объекты в продаже (и я знаю среднюю стоимость метра уже в готовых домах) и понимаю что свои 30-50 процентов на этом можно сделать. 
ИПОТЕКА – ЗЛО хотя и «позволяет» получить то что ты реально себе позволить не можешь. Фишка в том, что из 15 лет ипотеки ты 10 платишь только проценты банку, а вы можете сказать что будет с вашей работой через 10 лет?
Даже взяв ипотеку и сдавать эту квартиру постоянно вы все равно не сможете выйти в ноль, доход от сдачи ниже платежей по кредиту. Еще все от банка зависит, кто-то запрещает сдавать квартиру в аренду.
 Давайте теперь поговорим про НО о котором я говорил в начале.
НО это то что недвижимость может падать намного быстрее фондового рынка, реально намного. Я видел ситуацию 2008  года, и то что стоило 8000$/м2 уже через короткий период времени стало стоить 4000$/м2 и ниже. Причем фондовый рынок пошел восстанавливаться намного быстрее недвижимости.
 
Простые правила:
 
Если вам говорят что это надежно и на века не верьте, чем больше рекламы вокруг тем вариант что упадет больше. 
Подходите к оценке квартиры так как будто вы будете ее перепродавать (ТА в помощь).
Сто раз подумайте нужно ли это вам, а может действительно стоит разместить деньги в консервативных бумагах, депозитах и т.д. Чем лезть туда куда вы сами не знаете.
Думайте головой, но и если вы не профессионал в данной сфере, стоит действительно поискать человека, который сможет вам «разжевать» и разложить по полкам всю схему и систему.
Никогда не закладывайте бешенный процент, рассчитывайте риски и возможные прибыли.
 
Рассмотрите другие варианты, типа покупки машиномест (оч. актуально),  помещений для торговли или офисов, складов и т.д.
 
Кийосаки писал про недвижимость в период ее бурного роста, так что половину из его книги не применима к России и к данной ситуации.