Изображение блога
БКС Мир Инвестиций
БКС Мир Инвестиций Блог компании БКС Мир инвестиций
03 мая 2023, 18:27

Цены на недвижимость падают. Что делать инвестору

Резкий рост валютных курсов в этом году никак не сказался на жилье. Вопреки традиции россияне продолжают «сливать» квадратные метры. Посчитаем, сколько потеряли те, кто засели в недвижимости. И как можно исправить ситуацию.

Что с ценами на квартиры

Единой базы цен на жилье в России нет, а данные из объявлений мало о чем говорят: львиная часть продавцов выставляет в них свои завышенные ожидания, чтобы изучить спрос и прицениться.

Поэтому стоит смотреть данные по фактическим сделкам своего региона. Например, в сервисе Сбериндекс. Сейчас по всем ключевым направлениям (Москва, Питер, Краснодарский край) — картина явно негативная.

Цены в столичном регионе падают с июня 2022 г. Кубань и Питер присоединились к падению на месяц позже, но и там даунтренд пока сохраняется. За эти 8–9 месяцев падение цен составило от 7% до 10%. 

Цены на недвижимость падают. Что делать инвестору

Минус 35% с прошлого лета

Но это в рублях и без учета инфляции. Многие инвесторы по опыту прошлых лет (2015 и 2020 гг.) привыкли, что недвижимость коррелирует с долларом: если курс растет, то люди ждут скачка инфляции и начинают скупать жилье, поднимая цены. 

Сейчас все совсем иначе. С июня прошлого года, когда доллар стол чуть более 50 руб., курс базовой валюты вырос практически в 1,5 раза, в том числе на 30% за последние полгода. Недвижимость за это время даже не попыталась подняться.

Цены на недвижимость падают. Что делать инвестору

Чуть лучше ситуация в новостройках. Там за счет льготной ипотеки цены выросли с января по март более чем на 1%, но уже в апреле все покатилось обратно, и цена метра в новостройке вернулась к январским значениям.

С поправкой на инфляцию за те 9 месяцев, что недвижимость падает в цене, инвесторы потеряли около 10% номинально и более 12% в реальном значении. В твердой валюте убытки достигают 35%.

Цены на недвижимость падают. Что делать инвестору

Недвижимость и другие активы

Для инвестора упущенная выгода = косвенный убыток. Любая инвестиция несет альтернативные издержки по аналогии с инфляцией: если вы не вложились в данный актив, то его рост увеличивает ваши потери. 

Из базового джентльменского набора: акции, облигации, золото — все три с легкостью обгоняют рублевую недвижимость. Особенно драматичный разрыв виден между динамикой цен на жилье и валютными активами. 

Если взлет золота (+54%) и акций США (+45%) еще можно списать на курсовую переоценку, то отставание от российских дивидендных акций (на 30%) и даже от консервативных гособлигаций (на 20%) это явный аргумент против недвижимости.

Цены на недвижимость падают. Что делать инвестору

Во что переложиться рантье

Дальнейшая динамика цен на недвижимость вряд ли будет более выдающейся, чем последние полгода. Рынок крупных городов по-прежнему перегрет. Аренда в Москве, Петербурге и Сочи приносит от 3% до 5% годовых.

Низкие ставки говорят о завышенной цене покупки. Инвестору, если он хочет получать регулярный доход, проще пересидеть в облигациях. Портфель бондов с ежемесячными выплатами сейчас платит около 8% годовых на вложенную сумму. 

Если доход с аренды не интересует, и покупка предполагалась в основном под рост цены, то дешевле зафиксировать убыток сейчас, чем ждать еще 10%; и переложиться хотя бы в ОФЗ. С погашением до года по ним сейчас платят до 7%.

Если этого мало и есть желание отбить просадку в недвижимости быстрее, можно также собрать портфель из высокодоходных облигаций. Там сейчас ставки на уровне 12–13% годовых. Но это вариант для тех, кто готов к повышенным рискам. 

Чем еще можно отбить убыток

В золоте и валюте ловить крупную прибыль уже поздно: металл на многолетних максимумах, а доллар против рубля до конца года с большей вероятностью будет падать, чем расти.

Базовый вариант для тех, кто не попадает под статус квалифицированного инвестора, это покупка российских голубых фишек. Средний годовой прогноз по ним сейчас почти +35%, с учетом дивидендов ожидается более 40%.

Топ-5 актуальных фаворитов БКС на рынке РФ:

• Сбербанк (Покупать. Цель на год: 300 руб. / +25%)

• Татнефть (Покупать. Цель на год: 610 руб. / +51%)

• Северсталь (Покупать. Цель на год: 1600 руб. / +61%)

• TCS Group (Покупать. Цель на год: 3700 руб. / +35%)

• ПИК (Покупать. Цель на год: 1100 руб. / +60%)

Тем, у кого есть доступ к зарубежным бумагам и фондам, можно собрать портфель из акций США либо купить индекс целиком (через ETF). Средние таргеты по Америке консервативны: в диапазоне 10–15%.

Топ-5 актуальных фаворитов БКС на рынке США:

• Visa (Buy. Цель на год: $272 / +19%)

• Alphabet (Buy. Цель на год: $129 / +24%)

• Adobe (Buy. Цель на год: $410 / +13%)

• Amazon (Buy. Цель на год: $120 / +14%)

• Walt Disney (Buy. Цель на год: $119 / +23%)

Более высокие ожидаемые доходности в твердой валюте следует искать на рынке Китая (за гонконгские доллары). Там средние таргеты выше, чем в США, а рынок в среднем более подвижный. 

Топ-5 актуальных фаворитов БКС на рынке Гонконга: 

• Li Auto (Buy. Цель на год: HKD 110 / +23%)

• Alibaba (Buy. Цель на год: HKD 134 / +61%)

• Baidu (Buy. Цель на год: HKD 177 / +51%)

• Haier Smart Home (Buy. Цель на год: HKD 33 / +39%)

• WuXi Biologics (Buy. Цель на год: HKD 82 / +75%)

*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

7 Комментариев
  • Максим Лебедев
    03 мая 2023, 19:21
    рынок недвижимости летит вниз без остановки, причем если в общий коэфф учесть огромный спрос в Курской, Брянской и в Крыму— то картина заиграет всеми красками, уж сколько писюков тут писали по 28 листов А4, что не все так однозначно….
    Даже не при нулевой а при отрицательной ставке даже 70 проц выданной ипотеки даже математически невозможно погасить(при инфляции ниже 12)

    рынок держится только на оценке «тела» залога то есть условного квадратного метра, если вы просто вечерком, вместо просмотра России 24 полистаете экономическую историю ФСЕХ развитых стран то обнаружите—. сама цикличность экономики подразумевает очень очень очень заме ные обвалы на рынке недвижимости—это точно такой же закон физики, как тяготение
  • birga
    03 мая 2023, 19:48
    Какой такой закон )))  Какой обвал недвижимости )) Еще вчера в 2019 году можно было купить студию в Сочи (в Дагомысе) в 200 м. от моря за 2,5 млн., которая сейчас стоит 10 млн. )) НУ упадет сейчас на 300 тр )) это и есть обвал цены на недвижимость ))))
  • Dmitry 500% Sheptalin
    03 мая 2023, 20:35

    все еще дорого

    слежу за недвижкой уже 3 месяца. 

    квартиры в интересном мне районе то дешевеют на 500, то дорожают на 1млн.  цена за квадрат не падает. 

    квартиры с ремонтом на 15% ниже рынке уходят за 2-3 дня. 

  • Андрей Петров
    03 мая 2023, 21:31
    Цены на недвижимость падают

    Ась?

    • Goldy Bug
      04 мая 2023, 14:32
      Андрей Петров, хрясь и об землю

      • Igor Vanteev
        05 мая 2023, 21:20
        Alexey V, это в баксах он упал, разница курса валют. А большинство людей в деревянном зарабатывают. Не смешивайте бизнес и элиту, людей кто в валюте хранит или вывозит капитал, с простыми людьми, кому одна квартира и ипотека на под жизни.
        • Goldy Bug
          06 мая 2023, 09:03
          Igor Vanteev, в рубле с поправкой на инфляцию будет такой же график

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн