Записная книжка по сектору недвижки и строительству

В России 53 млн домохозяйств.
И примерно 66 млн квартир (❌точную цифру сходу не нашел!)
(❌сколько всего ИЖС в РФ — цифру сходу не нашел!)

В год строится 1,2 млн квартир + 400 тыс ижс
Через 10 лет будет 76 млн квартир на 53 млн домохозяйств.
✅Не многовато-ли?
А если сюда еще ИЖС плюсануть, то совсем космос

в 2022 многоквартирные дома +45 млн м2
в 2022 ИЖС +57 млн м2 — рекорд⚡️ — тренд на рост ИЖС

Ср. обеспеченность жильем в РФ = 28м2/чел
В 1970 это было = 11,1 м2/чел
в период 1910-1950 число метров на 1 чел вообще не росло и составляло 5,5 м2/чел
Средние мировые значения = 40м2/чел. В самых богатых странах это >50м2/чел

Но! По числу квартир на 1000 чел = 473 мы уже упираемся в потолок, и находимся впереди многих развитых стран.

Доступность жилья в РФ на среднем уровне: 1м2 стоит 11,3% годового дохода домохозяйства
Ср. стоимость метра = 114 тыс рублей.
Средний доход домохозяйства = 90 тыс рублей в мес, или 1080 тыс в год.
Это средний уровень доступности жилья по Европе.

✅Но мне кажется, в ситуации, когда метр стоит 1,14 млн рублей, а доход 10,8 млн руб в год, квадратный метр будет гораздо доступнее, хотя пропорция будет той же. Поэтому сравнение пропорции с развитыми странами не совсем уместно.


Текущая средневзвешенная ставка по ипотеке = 7,9%.
Это средний уровень за последние 3 года.
До 2020 года средняя ставка превышала 9%.
Текущая ставка ВТБ без льгот составляет 10,7% и 10,9% у ВТБ.
✅получается, что без льгот ипотечному рынку кабзда

==================
Замечания (для себя):

❌в целом, потеряна цель рассуждений. Цель заметки — найти ответы на мои вопросы, а не найти ответ на главный вопрос — что будет с продажами у ТОП публичных девелоперов
❌много цифр, мало попыток из этих цифр сделать практически полезный вывод, отсутствует внятная структура — как мы идем от частных цифр к общему выводу
❌просто перечисление новостей и цифр — не интересно, оно не экономит мое время, заставляет пытаться самому сделать вывод из данных
❌хотелось бы чтобы рассуждения шли от цифр к выводу о том, каким будет будущий спрос
❌нет изолированной статистики по СПБ/МСК, где и сосредоточены все девелоперы 
❌«рынок первичного жилья на 95% формируется льготными программами» — т.е. 95% продаж? или 95% ипотек? Нужна оценка влияния изменения условий льготных программ на объем выдачи
❌данные, которые не нужны для демонстрации какого-то вывода, можно смело удалять
❌выводы «некоторые мысли» в конце: выглядят как некоторые ощущения после того, как поглядел на графике. Выводы хорошо бы строить на цифрах, трендах, гипотезах каких-то. Почему сейчас ценник перегрет? Откуда это следует?  Откуда тезис о том, что объемы строительства будут увеличиваться? Есть цифры по текущим начатым проектам не введенным в строй? Где они? 
❌хотелось бы какие-то цифры конкретно по московскому региону увидеть. Замечания по региональному расслоению есть тут https://t.me/martynovtim/2814 в комментариях
❌как менялось число непроданных квартир во времени? Насколько большой сейчас большой навес?

==================

В целом:

Выручка девелоперов = метры X цена метра

Цена = f (спрос/предложение )

Предложение: ❌как менялось число непроданных квартир во времени? Насколько большой сейчас большой навес?

Спрос = f (доступность ипотеки)

Доступность ипотеки = f (% ставка, размер субсидии по льготным программам, качество заёмщика).

✅% ставка по логике должна расти, т.к. у нас постоянно растет предложение ОФЗ

✅льготная ипотека продлена до 1.06.2024
❌ипотечные субсидии в каком размере? хватит ли их чтобы поддерживать уровень кредитования 2020-2022
❌нет графика выдачи ипотеки по годам, и сегмента льготной ипотеки на этом графике.
❌есть подозрение, что качественные заёмщики закончились (те, кто мог позволить себе ипотеку, уже ее взял).

❌как борьба ЦБ с ипотекой с нулевым первым взносом сократит общую выдачу ипотек? (теперь банкам невыгодно выдавать такую ипотеку из-за значительного резервирования).