Недвижимость в России: сколько можно заработать?

В развитых странах недвижимость приносит инвесторам высокий прирост капитала — практически наравне с акциями. А какова доходность квадратных метров в России? Отечественный рынок недвижимости молод, и качественных исследований на эту тему не так много. С уверенностью можно сказать лишь о Москве: столичный рынок демонстрирует высокую доходность, но за фондовым ему все равно не угнаться.  

Москва: недвижимость vs фондовый рынок 

Полная историческая доходность московской недвижимости посчитана в исследовании «Московская недвижимость: 30 лет впечатляющей прибыли». В 1992—2019 годах среднегодовая доходность в долларах составила значительные 8,4% (за вычетом долларовой инфляции и с учетом реинвестирования). Эта цифра отражает и прирост стоимости жилья, и чистый арендный доход (за вычетом расходов на коммунальные услуги, амортизацию, ремонт мебели, страхование и т.д.).

Сколько в это же время инвесторам принес фондовый рынок? Долларовый индекс РТС рассчитывается с 1995 года. К концу 2019 года он вырос более чем в 15 раз, то есть среднегодовая номинальная доходность составила 12% в номинальных ценах и 9,8% за вычетом инфляции.

Очевидно, что для долларового инвестора российский рынок акций оказался значительно выгоднее, чем покупка квартиры в Москве (без учета 2020-2023 годов). Доходность только от прироста акций индекса РТС на 1,4 п.п. в год превышала полную доходность инвестиций в квадратные метры. 

При этом реальная доходность фондового рынка еще выше, ведь, купив акции, инвестор также получает дивиденды. Например, в 2014—2019 годах дивидендная доходность акций, входящих в индекс РТС, по расчетам Тинькофф Инвестиций, составляла в среднем 5,2% годовых. 

Открытые данные не позволяют оценить полную историческую доходность индекса РТС (прирост + дивиденды) в 1995—2019 годах: данные публикуются только с 2005 года. Но автор исследования «Московская недвижимость: 30 лет впечатляющей прибыли» Сергей Шишкин считает, что с 1995 года долларовый капитал инвестора на российском фондовом рынке мог вырасти в 28,8 раза. Это соответствует номинальной доходности 15% годовых и реальной доходности почти 13% годовых. По словам инвестора, такой расчет он сделал на основе собственной базы, которая включает более десяти первоисточников. 

Москва: недвижимость vs депозиты 

Другой анализ инвестиций в столичную недвижимость сделали аналитики компании Irn.ru. Они составили специальный индекс доходности жилья в столице, который показывает, во сколько раз вложения в квадратные метры превышают доход от депозита. Считается он так: индекс = доходы от аренды и прироста стоимости жилья / доходы от депозита. 

Большую часть времени индекс колебался выше 1, а значит, инвестировать в недвижимость было выгоднее, чем хранить деньги в банке. При этом ярко выраженной однонаправленной тенденции нет. За последние 20 лет бывали периоды, когда недвижимость приносила и в пять раз больше прибыли, чем депозиты, а бывало и наоборот: индекс становился отрицательным, то есть доходы от аренды и прироста стоимости превращались в убыток из-за падения цен на жилье и т.д. 

При этом эксперты оговариваются, что доходность недвижимости на графике может быть немного завышена: индекс не учитывает накладные расходы, амортизацию, возможный простой квартиры, налоги, страховку и другие индивидуальные издержки. 

А что в остальной России? 

Исследований о полной исторической доходности недвижимости в России мы не обнаружили, поэтому можем грубо проанализировать возможный пассивный доход на рынке акций и недвижимости, а также прирост цен. 

Аренда vs дивидендная доходность 

По данным Циана, в последние пять лет аренда в России приносила владельцам квартир от 5% до 7% годовых (до вычета налогов, страхования, амортизации и т.д.), похожие цифры публиковал и портал Мир квартир. Средний дивидендный доход индекса Мосбиржи за тот же период, по расчетам Тинькофф Инвестиций, составил чуть больше 7% годовых. 

При этом доходы от сдачи в аренду сильно различаются по регионам. Например, в 2020 году владельцы недвижимости в Магнитогорске могли заработать 10,5% годовых, а во Владивостоке — 4,1% годовых, указывал портал Мир квартир. 

Рост индекса vs рост цен 

С 2000 года рублевая стоимость российской недвижимости на первичном рынке и индекс Мосбиржи росли сопоставимыми темпами. В 2000—2022 годах цена квадратных метров выросла в 15 раз, обеспечив инвесторам среднюю доходность примерно 13% годовых. Индекс Мосбиржи из-за сильной просадки в 2022 году за тот же период вырос всего в 8,5 раза, средняя доходность — 10% годовых. 

При этом, если не учитывать провальный для акций 2022 год, среднегодовая доходность индекса Мосбиржи составит уже 13,8%, а среднегодовая доходность недвижимости за тот же период — 12,6%. 

Таким образом, за последние примерно 20 лет полная доходность инвестиций в акции и в недвижимость в России может быть сопоставима. При этом недвижимость по-настоящему защищает инвесторов от краха во время финансовых, экономических и геополитических кризисов, а акции дают более высокую отдачу на инвестиции в спокойные времена. 

Важно!

Выбирая актив для инвестиций, стоит учитывать важный момент. Недвижимость — низколиквидный актив, инвестор не может оценить ее справедливую стоимость каждый день, и поэтому кажется, что ее стоимость в кризис не падает. На самом деле, если попытаться продать квартиру непосредственно во время кризиса, может возникнуть одна из двух проблем: а) продавать придется очень долго; б) продавать придется с серьезным дисконтом к рынку. Например, по данным Циана, весной 2022 года около 6% квартир в Москве продавалось в ускоренном режиме по ценам на 10—15% ниже рыночных, в некоторых случаях дисконт доходил до 25%. А средний срок продажи недвижимости в столице в прошлом году вырос с двух до трех месяцев.