Финансовый Архитектор
Финансовый Архитектор личный блог
05 марта 2023, 00:39

Мои обзоры по фондам недвижимости

Мои обзоры по фондам недвижимости


Коллеги,
В мае 2022 года я заинтересовался инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ. 

Каково было мое удивление, когда я обнаружил, что во всем рунете практически невозможно найти качественные обзоры на фонды недвижимости. Это побудило меня всерьез засесть за изучение отчетности фондов. Так же я решил делиться результатами исследований на смартлабе.

Свою первую статью по ЗПИФ-Н я опубликовал в августе 2022, в дальнейшем обзоры я делал неспеша, по мере желания и наличия свободного времени. Прошло примерно пол года, и похоже, что на сегодняшний день мне удалось в своем блоге собрать пусть и скромную, но все же крупнейшую в рунете базу по обзору фондов коммерческой недвижимости.

Думаю, это хороший повод, чтобы еще раз поделиться со всеми читателями своими статьями:


Фонды от Альфа-Капитал:


Фонды от ВТБ:


Фонды от Сбера:


Фонды от Парус:



Прочие фонды:



Пара мыслей по выбору ЗПИФ:

  • Нерентабельно покупать паи фонда, который собирает деньги под будущие покупки объектов, ждать их вы будете долго, а УК будет получать все свои вознаграждения;
  • Нерентабельно покупать паи фонда вне биржевых торгов, даже если в фонде уже есть объект, вам его продадут с конской наценкой.

Всем удачных инвестиций!

31 Комментарий
  • Александр Кашин
    05 марта 2023, 10:45
    По Парусу левел ап, 75% кредитное плечо. Случись падение стоимости залога, и банк отожмет всю недвижимость вместе с деньгами инвесторов.
    Тут у людей в феврале 22 с плечом 50% были маржинколы.
    P.S. Не 75%, а 30-50%, на суть это не влияет
      • Александр Кашин
        05 марта 2023, 10:33
        Финансовый Архитектор, это вы просто еще не научились риски оценивать, а уже рекламируете фонды на широкий круг инвесторов.
  • Александр Кашин
    05 марта 2023, 10:37
    Из всех перечисленных фондов работает на свои И имеет вменяемые комиссии только PNK Rental (плюс Летуаль в Атриуме, но он неликвидный, да и съехать может). Единственное не пойму, зачем им это все. Посмотрите комиссии фонда, при аренде 54 млн, они зарабатывают 1 млн. Не рентабельно.
    Не ясно в общем в чем их заработок основной.
    В Гостиничной недвижимости собственник получает максимум 65% дохода, 35% уходит на комиссии, обслуживание, управление. 
      • Александр Кашин
        05 марта 2023, 10:33
        Финансовый Архитектор, это не лично вам. Но приведу цитату: «Если Вы не видите на рынке дурака, то, наверное, это Вы сами». Уоррен Баффет (Warren Buffett)
  • vol
    05 марта 2023, 10:39
    Подскажите, пожалуйста, тикер ЗПИФа «Арендный бизнес 7».

      • vol
        05 марта 2023, 13:11
        Финансовый Архитектор, А тот ПИФ торгуется на бирже или брать только через Сбер

          • Владимир С.
            12 марта 2023, 23:31

            Финансовый Архитектор, «Там недвиги на 6,4 млрд при СЧА 64 млрд, то есть недвига — 10% от фонда. »

            плохо? прокомментируете этот момент?

            • Инвестор
              16 марта 2023, 14:08

              Владимир С., был отдельный обзор:

              smart-lab.ru/blog/832329.php

              • Владимир С.
                17 марта 2023, 13:48
                Инвестор, спасибо. изучил текущую структуру активов и доходность. За 2022г по аренде у них где-то 10% было, по депозитам была хорошая доходность из-за высоких ставок видимо. Если сейчас не будут перекладывать из депозитов в недвижимость, то доха на уровне ставки ЦБ будет действительно (минус налоги, комиссия) 
  • Маркиз Лафайет
    05 марта 2023, 11:01
    А делали обзоры американских REIT?
  • broker25
    05 марта 2023, 14:52
    Глянул как-то на историческую доходность пяти-семи акций фондов. 
    Увидел какие-то единичные проценты. 
    Стало невесело.
    После чего произошел скандал с приостановкой поддержки котировок фондов Альфа-капитал.
    Стало еще грустнее.
    И вот уже несколько лет наблюдаю сумасшедшую рекламу РНК c закупкой блогеров на корню, что очень напоминает Урбан-групп, пылесосы Кирби и вызывает только чувство тошноты от того, что тебе активно впаривают кота в мешке.
    И вот только-что зашел по вашей ссылке и увидел комис Тинькофф в размере 2,9% в год. А что инвестору-то останется?

    Утверждать не буду, что прав в отношении исторических доходов, делал расчеты навскид.
    Но хотелось бы увидеть графики исторической доходности с учетом дивидендов.
    Плюс комисы в одной табличке.
    Плюс спред в стакане.
    Плюс средние ежедневные обороты.
    Имхо с этого нужно начинать, а не с разбора проектов. Ведь есть риск, что на этой стадии все 100% биржевых фондов окажутся отбракованы
  • uraykult
    05 марта 2023, 17:09
    Спасибо автору за сбор информации. Вы единственный по этой теме, кто это делает системно. По крайней мере, других подобных я, увы, пока не нашёл. Сам пишу по теме в телеграм-канале https://t.me/bumned . Ваши материалы жду и читаю с удовольствием. А решения принимаю уже сам.
  • Dmitry_Ch
    05 марта 2023, 18:06
    Хорошие обзоры. По ПНК — пока пай стоил ниже 1800 — набирал позицию. Доходностью доволен.  Когда цена ушла к 2000 зафиксировал небольшую часть, снизив среднюю. Покупки пока прекратил.
    Если у фонда получится купить новое здание — биржевая цена опустится до расчетной (в теории).
  • Penguin
    06 марта 2023, 10:55
    Финансовый Архитектор, из обзора ПНК:
    В рамках договоров аренды предусмотрена ежегодная индексация на уровне 4-5% в зависимости от договора аренды
    Как проверить, как индексация отражается на сумме выплаты за пай?
    Есть ли она там и если есть, то на сколько процентов выплата растёт год от года?
    На сайте ПНК отчёты о инвестиционном доходе выложены только с 2кв. 2022г.

      • Penguin
        06 марта 2023, 12:28
        Финансовый Архитектор, 
        Penguin, вот ловите: pnkrental.ru/report-table/
        Спасибо, рост выплат на пай за 2022г. получился более 14%. 
        ПНК начал платить с 3кв. 2020г.? Ранее выплат не было?
  • Григорий Чирков
    07 марта 2023, 00:10
    А у БКС не изучали? Слышал отзывы об их продуктах, в том числе зпиф хорошие. У меня у них пока брокерский счет, только бумаги беру, но очень хочу еще попробовать что-то.
      • Григорий Чирков
        09 марта 2023, 00:53
        Финансовый Архитектор, для физлиц у БКС опифы и бпифы, они все на сайте уних есть bcs.ru. Вполне привлекательно смотрятся.
  • Konstantin K.
    16 марта 2023, 22:07
    ПНК-Рентал походу все...

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн