05 марта 2023, 00:39

Мои обзоры по фондам недвижимости

Коллеги,
В мае 2022 года я заинтересовался инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ.

Каково было мое удивление, когда я обнаружил, что во всем рунете практически невозможно найти качественные обзоры на фонды недвижимости. Это побудило меня всерьез засесть за изучение отчетности фондов. Так же я решил делиться результатами исследований на смартлабе.

Свою первую статью по ЗПИФ-Н я опубликовал в августе 2022, в дальнейшем обзоры я делал неспеша, по мере желания и наличия свободного времени. Прошло примерно пол года, и похоже, что на сегодняшний день мне удалось в своем блоге собрать пусть и скромную, но все же крупнейшую в рунете базу по обзору фондов коммерческой недвижимости.

Думаю, это хороший повод, чтобы еще раз поделиться со всеми читателями своими статьями:

Фонды от Альфа-Капитал:

Альфа-Капитал Арендный поток 1 (ежемесячные выплаты)
Альфа-Капитал Арендный поток 2 (ежеквартальные выплаты)

Фонды от ВТБ:

Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ) (ежеквартальные выплаты)
Рентный доход от Сбережения+ (ВТБ) (ежеквартальные выплаты)

Фонды от Сбера:

Фонд Арендный бизнес 7 от Сбера (ежеквартальные выплаты)
«Арендный бизнес» от Сбера (ежеквартальные выплаты)

Фонды от Парус:

ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости (ежемесячные выплаты)
Стратегия Level UP от «Парус» (ежемесячные выплаты)

Прочие фонды:

фонд ПНК-рентал (ежемесячные выплаты)
фонд с долгой историей «Атриум» (ТРК «Атримум» в Москве) (ежемесячные выплаты)
Анализ фондов Aktivo (ежемесячные выплаты)
ЗПИФ жилой недвижимости от Тинькофф (нет выплат)

Пара мыслей по выбору ЗПИФ:

Нерентабельно покупать паи фонда, который собирает деньги под будущие покупки объектов, ждать их вы будете долго, а УК будет получать все свои вознаграждения;
Нерентабельно покупать паи фонда вне биржевых торгов, даже если в фонде уже есть объект, вам его продадут с конской наценкой.

Всем удачных инвестиций!

инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Финансовый Архитектор

Москва

408

5 005

с 29 мая 2022

31 Комментарий

Александр Кашин
05 марта 2023, 10:45
По Парусу левел ап, 75% кредитное плечо. Случись падение стоимости залога, и банк отожмет всю недвижимость вместе с деньгами инвесторов.
Тут у людей в феврале 22 с плечом 50% были маржинколы.
P.S. Не 75%, а 30-50%, на суть это не влияет
-1
- Финансовый Архитектор
  05 марта 2023, 10:00
  Александр Кашин, не знаю какие вы источники информации используете, но реальное плечо у Паруса:
  34% у парус сбл
  50% у озон
  50% у нордвей
  
  Ну и термин маржинкола тут не применим. Да и с чего вообще должна резко обвалиться цена объекта при нерасторгаемых контрактах, авансовых платежах и банковских гарантиях по аренде на ~2 года вперед.
  +4
  - Александр Кашин
    05 марта 2023, 10:33
    Финансовый Архитектор, это вы просто еще не научились риски оценивать, а уже рекламируете фонды на широкий круг инвесторов.
    -1
Александр Кашин
05 марта 2023, 10:37
Из всех перечисленных фондов работает на свои И имеет вменяемые комиссии только PNK Rental (плюс Летуаль в Атриуме, но он неликвидный, да и съехать может). Единственное не пойму, зачем им это все. Посмотрите комиссии фонда, при аренде 54 млн, они зарабатывают 1 млн. Не рентабельно.
Не ясно в общем в чем их заработок основной.
В Гостиничной недвижимости собственник получает максимум 65% дохода, 35% уходит на комиссии, обслуживание, управление.
0
- Финансовый Архитектор
  05 марта 2023, 10:24
  Александр Кашин, вы с какой целью пишите недостоверные данные?
  
  UPD: посмотрел ваш профиль. Вы давно здесь, старый и уважаемый автор на СЛ. Не могу понять, то ли вы написали комментарии просто не разобравшись, поспешили, то ли как.
  
  UPD 2: поясню:
  — из всех фондов в статье только парус имеет кредитное плечо, все остальные «на свои» (в смысле на деньги пайщиков)
  — комиссии фондов в районе 2% от сча в год ±0,5% обычно, СЧА фондов практически всегда от 1 млрд, часто от 5 млрд, а в Сбере есть и 50+ млрд, зарабатывают они вот прям нормально
  — исключение по комиссиям pnk, они заявили цель своего фонда как инструмент роста оборачиваемости основного строительного бизнеса
  +3
  - Александр Кашин
    05 марта 2023, 10:33
    Финансовый Архитектор, это не лично вам. Но приведу цитату: «Если Вы не видите на рынке дурака, то, наверное, это Вы сами». Уоррен Баффет (Warren Buffett)
    0
    - Финансовый Архитектор
      05 марта 2023, 10:39
      Александр Кашин, мда))
      Думаю, каждый сделает свои выводы, на этом откланяюсь.
      +1
vol
05 марта 2023, 10:39
Подскажите, пожалуйста, тикер ЗПИФа «Арендный бизнес 7».

0
- Финансовый Архитектор
  05 марта 2023, 10:40
  vol, по ISIN можно найти RU000A1034U7
  0
  - vol
    05 марта 2023, 13:11
    Финансовый Архитектор, А тот ПИФ торгуется на бирже или брать только через Сбер
    
    0
    - Финансовый Архитектор
      05 марта 2023, 15:23
      vol, на бирже торгуется, вот страница фонда: www.sberfn.ru/funds/zpifn-sber-arendnyy-biznes-7
      
      думаю и через УК можно по цене СЧА взять, что не выглядит выгодным, так как на бирже он с дисконтом торгуется.
      
      А чем он вам приглянулся? Там недвиги на 6,4 млрд при СЧА 64 млрд, то есть недвига — 10% от фонда.
      
      Если надумаете покупать, изучите инфу с сайта и доки: www.sberfn.ru/disclosure/fund/zpifn-sber-arendnyy-biznes-7
      
      Такие инструменты надо покупать с полным пониманием что лежит внутри и как это соответствует вашим потребностям. Все же на этапе «а где его купить» принятие решение может быть преждевременным.
      +1
      - Владимир С.
        12 марта 2023, 23:31
        Финансовый Архитектор, «Там недвиги на 6,4 млрд при СЧА 64 млрд, то есть недвига — 10% от фонда. »
        плохо? прокомментируете этот момент?
        0
        Инвестор
        16 марта 2023, 14:08
        Владимир С., был отдельный обзор:
        smart-lab.ru/blog/832329.php
        +1
        Владимир С.
        17 марта 2023, 13:48
        Инвестор, спасибо. изучил текущую структуру активов и доходность. За 2022г по аренде у них где-то 10% было, по депозитам была хорошая доходность из-за высоких ставок видимо. Если сейчас не будут перекладывать из депозитов в недвижимость, то доха на уровне ставки ЦБ будет действительно (минус налоги, комиссия)
        0
Маркиз Лафайет
05 марта 2023, 11:01
А делали обзоры американских REIT?
0
- Финансовый Архитектор
  05 марта 2023, 11:23
  Маркиз Лафайет, не, они мне не интересны из-за неадекватного налогообложения. Ну и плюс не готов принять инфраструктурные риски. Если смотреть иностранную недвигу, то есть хорошие фонды на Китай на гонконгской бирже
  0
broker25
05 марта 2023, 14:52
Глянул как-то на историческую доходность пяти-семи акций фондов.
Увидел какие-то единичные проценты.
Стало невесело.
После чего произошел скандал с приостановкой поддержки котировок фондов Альфа-капитал.
Стало еще грустнее.
И вот уже несколько лет наблюдаю сумасшедшую рекламу РНК c закупкой блогеров на корню, что очень напоминает Урбан-групп, пылесосы Кирби и вызывает только чувство тошноты от того, что тебе активно впаривают кота в мешке.
И вот только-что зашел по вашей ссылке и увидел комис Тинькофф в размере 2,9% в год. А что инвестору-то останется?

Утверждать не буду, что прав в отношении исторических доходов, делал расчеты навскид.
Но хотелось бы увидеть графики исторической доходности с учетом дивидендов.
Плюс комисы в одной табличке.
Плюс спред в стакане.
Плюс средние ежедневные обороты.
Имхо с этого нужно начинать, а не с разбора проектов. Ведь есть риск, что на этой стадии все 100% биржевых фондов окажутся отбракованы
+2
- Финансовый Архитектор
  05 марта 2023, 15:28
  broker25, да хз, мне кажется любой, кто прочтет статью и заинтересуется фондом, зайдет в мобильное приложение или на сайт биржи и увидит спреды, обороты, графики, комиссии у меня указаны, доходности тоже.
  
  Но конечно было бы удобно не лазить, а все иметь сразу перед глазами. Сбор такой информации — долгий труд, делать его бесплатно странно, как его монетизировать — не очевидно.
  +3
uraykult
05 марта 2023, 17:09
Спасибо автору за сбор информации. Вы единственный по этой теме, кто это делает системно. По крайней мере, других подобных я, увы, пока не нашёл. Сам пишу по теме в телеграм-канале https://t.me/bumned . Ваши материалы жду и читаю с удовольствием. А решения принимаю уже сам.
+3
- Финансовый Архитектор
  05 марта 2023, 18:03
  uraykult, спасибо за теплый отзыв!
  0
Dmitry_Ch
05 марта 2023, 18:06
Хорошие обзоры. По ПНК — пока пай стоил ниже 1800 — набирал позицию. Доходностью доволен. Когда цена ушла к 2000 зафиксировал небольшую часть, снизив среднюю. Покупки пока прекратил.
Если у фонда получится купить новое здание — биржевая цена опустится до расчетной (в теории).
+1
- Финансовый Архитектор
  05 марта 2023, 18:44
  Dmitry_C, да, при покупке новых зданий в теории они должны будут выставить паи по СЧА в рынок. Это собьет цену. Но когда они решат продолжить расширение…
  0
Penguin
06 марта 2023, 10:55
Финансовый Архитектор, из обзора ПНК:
В рамках договоров аренды предусмотрена ежегодная индексация на уровне 4-5% в зависимости от договора аренды
Как проверить, как индексация отражается на сумме выплаты за пай?
Есть ли она там и если есть, то на сколько процентов выплата растёт год от года?
На сайте ПНК отчёты о инвестиционном доходе выложены только с 2кв. 2022г.

0
- Финансовый Архитектор
  06 марта 2023, 11:10
  Penguin, вот ловите: pnkrental.ru/report-table/
  
  0
  - Penguin
    06 марта 2023, 12:28
    Финансовый Архитектор,
    Penguin, вот ловите: pnkrental.ru/report-table/
    Спасибо, рост выплат на пай за 2022г. получился более 14%.
    ПНК начал платить с 3кв. 2020г.? Ранее выплат не было?
    0
    - Финансовый Архитектор
      06 марта 2023, 12:33
      Penguin, не анализировал. Предположу, что это полная история, точнее понять можно только поднимая архивы с отчетностью на сайте УК.
      0
Григорий Чирков
07 марта 2023, 00:10
А у БКС не изучали? Слышал отзывы об их продуктах, в том числе зпиф хорошие. У меня у них пока брокерский счет, только бумаги беру, но очень хочу еще попробовать что-то.
0
- Финансовый Архитектор
  07 марта 2023, 00:15
  Grigo, ничего не слышал о зпиф недвижимости от бкс. Разве такие есть? Или вы еще про какие-то их зпифы?
  0
  - Григорий Чирков
    09 марта 2023, 00:53
    Финансовый Архитектор, для физлиц у БКС опифы и бпифы, они все на сайте уних есть bcs.ru. Вполне привлекательно смотрятся.
    0
Konstantin K.
16 марта 2023, 22:07
ПНК-Рентал походу все...
0
- Финансовый Архитектор
  16 марта 2023, 23:33
  Konstantin K., жаль, что УК не дождалась улучшения, имхо было бы лучше повышение комиссии. Потенциально покупатель с кучей денег — фонд Сбер арендный бизнес 7. Поглядим кому продадут. Может каким-то ноу неймам.
  0