29 января 2023, 03:39
Как за год потерять 7.000.000 рублей на новостройке
Решил купить квартиру в новостройку, по программе семейная ипотека под 3% годовых.В кредит 15.000.000 плюс 5.000.000 своих накоплений, итого на 20 лет по 83.190 рублей в месяц платёж, сумма кредита 15.000.000.
Год прошёл, дом сдался, и потребовалось продать квартиру, а жильё то уже вторичное считается, ипотеки под 3% нет, теперь на дом дают ипотеку как на вторичку только под 12% годовых.
И все покупатели что приходят с тем же платежём оплаты в месяц, у них сумма кредита только 7.500.000 рублей вместо 15.000.000 рублей.
В итоге теперь улетаю на банкротство физических лиц с долгом в 15.000.000 рублей из которых 7.500.000 рублей погасится за счёт квартиры...
Чтобы купить мою квартиру и платить дальше по ставке 12% годовых, покупатель должен платить не 83190 а 165163 рублей в месяц.
Не повторяйте моих ошибок с покупкой новостроек...
Московская биржа раскрыла возможную схему отмывания денег через свою инфраструктуру - Ведомости Московская биржа выявила потенциальную схему отмывания денег через свою инфраструктуру, о которой расска...
Я не понял, Трейдинг вью не работает. И где теперь торги наши смотреть?
Кстати, помню кейс Позитив: вначале заявили большую допку, акции были под давлением несмотря на растущий бизнес, потом снизили объем выпуска бумаг и акции с 2000 выросли до 3000. Полагаю здесь будет п...
Яндекс успокоил инвесторов своей раздельной отчетностью: МКПАО Яндекс генерирует 99,5% всей выручки компании - Ведомости Компания «Яндекс» впервые опубликовала раздельную отчетность по иностранной и р...
вторая мировая и ВОВ в период 1935-1939? Вы вообще в школе учились?
Gotamcity77, вы когда спрашиваете статистику откройте хоть. МСФО сегодня.
Знающий не говорит, говорящий не знает.
Лао-цзы.
Ставкой всё проще. Если ФРС понизит — наши так же.
Подождём дивы и сладких цен, а там решим что с Куклярой делать
Чистая прибыль Займера упала в 4 раза, но компания сохранила свой прогноз по ее росту по итогам 2024 года
Вышел отчет Займера по МСФО, где чистая прибыль компании рухнула в 4 раза с 1,7 млрд рублей...
Кому ты мозги компостишь академег?
Ветерок,
ашотакого? обычный дисконт))
управляшка пригнал оценщика, выкупят енту хавиру за скока оценщег сказал, доки подлечат да фпарят страждущим за подороже.
Щас ты рассказываешь классическую схему потери собственности. Я тоже таких родственников знаю.
Никакого отношения к продаже квартиры за 7.5 речи не идет. Скорее потеря 7 ввиду невозможности платить кредит. А в чем проблема? Ты ж ее не день назад купил. Цена должна быть щас значительно выше.
Как и что, переуступками кредитами никто не занимается? Дыра какая то и за 20 лямов?
Квартиры не всегда растут в цене ..
Третье… вполне возможно что это теоретический вброс… Т.е выдумка...
Уже не в первый раз такое читаю
«Собачье сердце» Булгаков.
Хотя, да. Помнится некто корговладелец шувалов смеялся, что т.н. «люди» покупают «студии» по 15(вроде) квадратных метров.
на физике никому не нажиться
на юрике нужно своего ку ставить и на своей эл.площадке продавать активы.
банковское отдано на откуп АСВ — это их «корова»
Те же КДЛ, учредители/директора.
Про банки я и слово не писал. Это реально другая песня прям совсем.
А слить квартиру на торгах на 50-70% от реальной цены вполне норм история. Хотя смотря где квартира.
С другой стороны все это не имеет смысла, так как действительно тут очень простая математика. Человек внес 5 млн. Где-то еще наскреб за год 2.5 вот и вышла та самая 7.5.
Автор же прям в заголовке пишет что дисконт 7,5 а не 12,5. Что исессна, если кроме кредита смотреть на первоначальный взноса. Но для осознания этого ведь надо включать мозги, а у тупых это атрофировано.
А что касается процента по льготной, то гос-во компенсит её банку выдающему такую ипотеку, а не застройщику.
А про потреб тут иное — в нем предмета залога нет, поэтому там риски банка зашкаливают. Их и включают в сумму бедному потребляшке.
Ипотека под 3% —это как потребкредит под 5%. Берёшь лям, на него «страховка» пол ляма, в итоге полтора ляма, на них и платишь 5%. Т. Е. В КД у тебя полтора ляма, а в руки дадут только лям. Вот и здесь, банк дал застройщику десять лямов, а терпиле назначил 20, на них и показывает 3%.
Ну и ипотека имени путена, которая только на новостройки.
а так сделан рынок государством СПЕЦИАЛЬНО.
разница в ставках по кредиту.
дает разницу цен на тот-же объект.
при покупке и продаже.
и эта дельта специально создана государством.
спец программами и гос банками.
а не случайно получилось.
это не рыночная ситуация что арбитраж между первичкой и вторичкой так наказывается.
а созданная не рыночным путем схема.
а вот для чего.
для гоусдарства получаются 3 плюса.
а вот для людей 1 плюс и 2 минуса.
из тех плюс для государства.
общий для всех плюс это стройка не встала — хорошо и для государства и для общества. меньше безработица. лучше экономика.
а вот еще два эффекта разница в цене
и увеличение цены именно первички
это для государства плюс.
а для людей минус.
люди — потребители жилья здесь понимаются, а не владельцы строительных компаний)
ну а если брать людей-спекулей что раньше покупали котлован а через год продавали +50% — то да, таким людям стал минус.
а вот риск — развод.
а у нас в РФ последние годы на 10 браков 11 разводов +-.
да, без шуток есть регионы где разводов регистрируют больше чем браков.
и мало ли рисков за максимальный срок.
и по круче чем развод.
Ну и осознавать, что если есть цель погасить ипотеку сильно досрочно, то в вышеопис. условиях тогда смысла нет.
и считать их за 0 крайне оптимистично.
если из истории вокруг и статистики эти риски сильно больше 50-80% только на вскидку.
считай что вероятность за 30 лет что придется продавать во вторичку как раз 80-100% а не 0.
причем первые годы эти шансы максимальны а не минимальны как кажется.
так как эти самые ближайщие годы максимально позитивно переоценены всеми.
тогда как на годы 50+ позитивно уже не так переоценены даже молодежью.
И банк следуя договору потребует все 100% с того с кого проще.
а это мужчина.
а потом!!! у мужчины появляется право требования с женщины той доли которую он переплатил банку по РЕШЕНИЮ СУДА.
долг в общем случае целиком на мужчине в итоге и с него требует банк.
(как получающего больший доход созаемщика)
а у мужчины право требования возникает по итогу к женщине.
на оплату обязательства.
так составлены договора ипотеки.
там у банка в договоре право требования любой части суммы с любого.
это работает как поручительство.
либо там отдельный договор поручительства.
либо доп соглашение.
либо прямо в договоре пункты которые позволяют использовать в суде договор как поручительство.
поручился значит банк может с тебя потребовать всю сумму даже если ты их в глаза не видел.
а после! у тебя возникает право требования к должнику....
вместо денег)
Если есть официальный отец детей и он имеет доход — льгот уже не будет.
а если он не платит алиментов то его доходы вообще никак не учитываются.
а на алименты подает мать — это ПРАВО а не обязанность матери.
а если они живут вместе то, естественно, алименты не подаются).
и получается семья из матери и детей по закону без алиментов.
свои ощущения оставьте себе. остальное от вас мне неинтересно. КРЫСу привет
Для кого то антиинвест
А кто то купит у банка " за недорого"
Банк и покупатель получат Профит
+ Те кто строили дом и ремонт делали и + магазины (где обстановка покупалась)
В 2014(емнип) приехал делать каско, а мне предложили заплатить 25% стоимости машины.
Вот и с хатами та-же ху%ня.
Достраиваю новый дом себе, так квадрат бетона выходит около 8.5к.(без стоимости земли). При этом у меня нет оптовых цен на материалы и строители работают сдельно, а не за зарплату.
А что, до сих пор по 214-ФЗ продают в долевку недостроенные объекты?
Уже вроде давно проектное финансирование
брать такую ипотеку с такими рисками из-за 3%.
Выгодно только если у вас есть деньги в моменте закрыть ипотеку!!!!
Взять из бизнеса и закрыть.
Только тогда ипотека такая проходит по рискам как бизнес проект.
ключевое — наличие ликвидности для моментального выхода из ипотеки.
А если у вас таких денег, нет и такой возможности, то ипотека по таким правилам живодерским, для вас по рискам не подъемная.
и брать ее вам нельзя.
вот риск реализовался.
даже если это модельный а не реальный случай.
то таких реальных случаев когда взял ипотеку и по финансовым правилам ты банкрот.
потому что ликвидационная стоимость твоих активов меньше долгов на доход за много лет.
с точки зрения тиории финансов и управления рисками.
ВСЕ кто взял ипотеку по таким процентам с разницей в цене.
банкроты.
системно и массово.
из за простой формулы:
Ликвидационная цена активов меньше суммы долга.
и эту формулу надо всем знать.
В том году дружка детства встретил на улице. По детству помню он всегда хитрый самый был и продуманный… Разговорились о жизни. Оказалось что он поручился под кредит для компаньонов по бизнесу, которых знал без году неделю. В итоге кончилось тем, что он должен банку круглую сумму. теперь на нем нет ни какого имущества, он не может официально работать и другие плюшки долговой ямы. И скажи кому- не поверят. Мол не бывает таких лохов. Но увы- очень даже бывает.
и внезапно эта херня стала никому ненужной
Так что имея 10-20 млн необремененных денег стоит задуматься квартира ипотека или аренда…
рыночных рисков нет (риск непредсказуемого изменения цены актива), инфрастктурные, репутационные, санкционные есть
это даже алго не дает.
алго дает 30+-50 годовых но с рыночным риском.
и dd возможным выше!!! годовых.
и который пару раз за 10 лет случится гарантированно.
а алго еще и обслуживать надо.
а это тоже затраты.
могу про каждый год рассказать отдельно.
чуток фантазии и авантюризма...
а еще всегда был и есть «факторинг срочных (т+4) банкнотных сделок» — «обнальный своп» его называют от 0.5% в сутки
придется иметь спец автомобиль и фактически офицера в отставке.
вооруженную охрану из +3 стрелков.
с легальными бумагами на все это богатство.
и еще оказывается не хватает, и надо крышу для которой корочки Ф** не будут фатальной неожиданностью.
и это на ежемесячной основе — это похоже на ОПАСНУЮ работу!
это совсем не похоже на пассивный доход.
для смерда все сложно — по этому он смерд а не профи.
если он станет профи для него будет просто — смерд это не приговор.
но… нужно стать профи.
а это не просто.
Он вложил в неё ещё 200к, сам ремонт делал, ныне она 7.5 лямов стоит. Какие пилять 10%?
Вам выгоднее ее сдавать и из сдачи оплачивать ипотеку.
закрывать сделку с таким плечем нет смысла.
там дешевые деньги (%) и они в цене.
достаточно 1 раз не закрыть и все прошлые прибыли обнулятся одной неудачной сделкой.
если вы третий раз зайдете то ваш возмодный убыток перекроет уже ЗАКРЫТЫЕ сделки с гаком.
а возможно что вам еще раз повезет.
вы просто такой удачливый.
но большинство попадет.
в этом сомнений нет.
1. риск должен быть разумным
2. должны быть какие то накопления
3. нужно стать востребованным спецом
все, вцелом вот и все что нужно
Есть у меня знакомый таксист. Поторатил всё наследство бабушки+кассу родителей и в 92м году должен был окончить институт марксизма-ленинизма…
ВСЕ кто взял ипотеку по таким процентам с разницей в цене.
банкроты.
системно и массово.
из-за простой формулы:
Ликвидационная цена активов меньше суммы долга.
суммарно в минусе.
но есть одно но.
если у вас есть свой бизнес, и вы можете покрыть риск необходимости выхода из сделки, из других активов.
то возможно это выгодно — надо считать весьма сложные модели когда такая ипотека может быть выгодна.
как альтернатива более дорогому кредиту в бизнесе например.
такие случаи безусловно должны быть, но это не массовые исходы.
Если речь про то, что изначально была повышенна цена на квартиру и по этому типо низкая ставка, то тут просто люди, которые на это согласились — идиоты. И автор этот вопрос не раскрывает, что заплатил изначально в 2 раза больше за хату.
С такими услвоиями еще и через год пытаться ее продать… идиоты в кубе.
В этом году каждый второй с деньгами еще отправил все деньги мошенникам.
ОДНИМ СЛОВОМ — БРЕД!
так их этому никто в школе не учил и не учит.
10 лет литературы.
и 0 лет договорам, минимальному чтению договоров.
не говоря уже о составлении своего договора.
то что пригодится 100% людей.
а зато сочинение которое не пригодится 90% людей 10 лет.
можно было бы 1 год на договора.
1 год на минимальные финансы.
и 8 лет на литературу....
но нет.
государству как заказчику такие ученые люди МАССОВО не нужны.
прямыми действиями в виде разницы в кредитных ставках.
и не только)
спред не рыночный а сконструированный и люди об этом не думают.
причем этот спред я лично считаю хорошим.
и государство в этом вопросе молодцом.
я за этот спред. и рад что он есть.
Благодаря то, что у большинства нет критического мышления и зачаточный интелект, тот, кто на твоём аватаре — ещё не болтается на столбе.
«В преисподнюю низвержена гордыня твоя со всем шумом твоим; под тобою подстилается червь, и черви — покров твой» Ис 14:11
Ну и остальное имущество под ударом
Вопрос если продавать за 15 лямов это потеря всего первоначального взноса 5 лямов и человек остаётся без долгов но с нулём рублей кармане.
Возможен такой вариант?
Думаю легко
Да в принципе главное это падение доходов у ипотечников, так бы тянули да тянули эти 83 тысячи в месяц, а тут потеря работы, нет доходов, подушки безопасности нет, активов других нет, автомобиля нет, кредитов не кто больше не дает, ещё долги по кредитным картам и тд. Это конечно единичный пример но такое может быть
Ну и лям ещё на срочной продаже теряет
От строителя зависит сильно
По квартире в ОД (старая олимпийская деревня 80) скажу — никаких признаков утраты товарного вида, подъезды в мраморе, плитке, новые лифты
Никаких стыков, дыр.
А вот 5 лет дом онлайн вижу в окно авто
да там дерево и ао этому 50.
но таких уже мало осталось.
а там где железо-бетон там 100-150 лет.
причем первые 50 лет железо-бетон становится КРЕПЧЕ чем в момент ввода в эксплуатацию.
шанс что, например при землетрясении, железо-бетонный дом развалится первые 50 лет УМЕНЬШАЕТСЯ! каждый год.
как следствие дырку для подразетника промышленным перфоратором полчаса херачить и то кусками отваливается (крупный гранитный щебень)
отсутствие живых денег. живые деньги если это твои то нет смысла по этим ценам брать. а если есть льготы, сертификаты, нулевые проценты то тогда другое дело.
Сильно удивитесь
можно в 20 млн неплохой забабахать метров 300 в лесу даже с вековыми соснами на участке и госохраной
пример
реальный не рекламный
www.granelle.ru/objects/pehra/
и реально построено уже немало, там свои заморочки с логистикой, но лет за 5 поправят, зато пляж, река, набережная
Кстати если в час пик не ездить в мск, то внутри всё очень даже неплохо
там еще есть рядом не менее интересные обьекты
но когда у тебя есть доступ к обоим шоссе и прямой выезд в город (на Трубецкую и на Заречную) — гораздо проще с пробками.
ну и левый поворот на щелчок минуя основную пробку у Пехорки спасает.
а главное — не ездить в часпик и все)))
или цены упали так сильно?
или мы говорим о том, что вы не можете продать свою ипотеку?
5 Лямов на первоначальный взнос это были все деньги у этого человека и вера в светлое будущее в 2021 году.
Возможен такой вариант?
Думаю процентов 80 -90% ипотечников вносят весь свой капитал на первоначальный взнос некоторые ещё и кредиты берут у многих из актив только авто подержаное ещё имеется.
Лучше релокацию сделать чем такие деньги отдавать банкам
релокачию куда,, в Грузию или Казашку — где чурки этнические жители тебя чморить будут??
Да платеж на уровне хорошей зп 100 к в месяц, а ещё и на жизнь деньги нужны и это за квартиру ценой 13 лямов + 3
лям первоначальный взнос.
smart-lab.ru/blog/856083.php
все-таки повезло нам, у кого со времен СССР эта проблема была решена уже…
и потом, дурацкая привычка равнять экономику страны с бюджетом государства
Почему расчеты из калькулятора с телефона? Вам не дали график платежей?
История правдива?
Вы ожидали что взяв ипотеку 15мио сможете скинуть обьект другому почечнику без потери денег? учитывая что в вас ставка 3%, а у него будет более 8%?
Вы вменяемый?
А это вообще неважно
Ну и зачем вешать это ярмо(завышенный ценник на дешевое жилье) на шею ?
Я не понимаю зачем адекватные люди вообще обсуждают этот схематозик
:facepalm:
Проценты ниже, а основной долг выше. вы же платите и проценты и основное тело, в результате ежемесячный платеж снижается на крохи
я не понимаю этого, залезть на 3-5 миллионов на ровном месте чтобы чуть-чуть (1-2 тысячи) снизить ежемесячный платеж
К примеру, я плачу по своему кредиту со ставкой 0,1% ежемесячный платёж 38846 руб. (надбавка к цене квартиры была 25%, срок 20 лет). Со ставкой 3% и надбавкой 10% на тот же срок ежемесячный платеж был бы 44673 руб. А при классической ипотеке 6,5% ежемесячный платеж составил бы уже 54596 руб. Разница 15750 руб, это на 40,5% больше! Это крохи?? За год выйдет 189000 рублей — как раз хватит на отпуск вдвоём.
как же вас угораздило залезть в такое г
Я в этой квартире мало того, что жить собираюсь, так ещё и зарабатывать на разнице ставок (между рыночной и кредитной). По моим первоначальным, очень консервативным, расчётам это должно было произойти через 5 лет после заключения ипотечного договора, но жизнь вносит свои коррективы: стоимость аналогичной квартиры у застройщика (без ипотеки) уже выросла на 15% (с сентября 2022 года); есть вероятность, что к получению ключей (сентябрь 2023 года) рыночная стоимость сравняется с той, что указана у меня в кредитном договоре с учётом переплаты. В итоге зарабатывать на разнице ставок начну прямо с заселения )))
Да, риски в подобных расчётах тоже есть: задержка со сдачей жилья (не слишком критично, так как у меня есть другое жильё, меньшей площади), полномасштабная война, экспроприация всех накоплений, необходимость срочной релокации за границу на ПМЖ и так далее. Резкое падение цен на недвижимость я в качестве риска для себя не рассматриваю, так как для меня покупка недвижимости сродни покупке облигации при удержании её до погашения.
кто вам такую странную мысль внушил ?
через год рыночная цена будет меньше на 5-10%,
через 2 года еще 4-7% потеряет
это без учета переплаты
и это очччень оптимистичный сценарий
но бог с вами, веруете в то, что льготная ипотека зло — веруйте. а по мне, так это как ИИС: почти халява от государства, если уметь пользоваться (но если не уметь, то можно и депозит просрать, это так).
Рыночная стоимость через год будет меньше оценить трудно насколько
Очень оптимистично предположу что рыночная цена снизится примерно на 5-7%, это если не случится геополитических потрясений.
Через 2 года будет еще ниже
Но возможно и обвальное падение. Хотя воры во власти обвала допустить не могут.
Но они не боги.
Застройщики вроде ПИКа любят предлагать пониженный первоначальный взнос и/или низкие проценты в первые несколько лет. Все это закладывают в цену. Захочешь продать через пару лет? Готовься к потере нескольких миллионов
однушек нет там
Купил квартиру в Москве за 225.000 рублей (smart-lab.ru)
Здесь же «про год назад» пишет...
Доход мой примерно 50 000, подушка безопасности 300 000
Ну вот кто мешает такую простую выкладку сделать и просчитатать свои возможности?
Нет, блин, государство, банки и застройщики виноваты.
Просто поражаюсь деньги на взнос найти, а тысяч 30 человеку, который бы, все проанализировал нет.
Хотя, лично, я юрист, ни разу не финансист сама все выкладки и расчёты сделала.
Цена вашей квартиры 2.236.022 рубля, это сумма максимальной ипотеки при платеже 23.000 в месяц под 12% годовых на 30 лет платежей. Но эту цену Вы узнаете в момент продажи квартиры
Рынок вторички — мертв, остатки трупа платежеспособного спроса — растащили эти самые предложения застройщиков под 1-0.1%
Но фишка в том, что и рынок первички неизлечимо болен и уже умирает, т.к. 90%+ покупателей первички — это (так было всегда) одновременно и продавцы вторички!!! Покупатели новой взамен старой. Правительство этого не понимает. Поддерживать надо было именно — вто-рич-ку.
К.О'Тяра, был тут один товарищ с такой же проблемой, посмотрел я его объявление и сразу стало понятно почему не звонят.
Думаю вы так же переоцениваете свои метры.
В Спб вторичка вполне себе торгуется, но только если котировка адекватная
А я считаю, что поддерживать надо меня :)
Но невидимая рука рынка все подлечит.
Конечно виноваты банки, а не повышенный спрос!
А вы про «повышенный»
То что вы пишите это типичная ситуация сейчас на рынке жилья о которой трубят все опытные риэлторы и не понимают обычных обыватели.
Из-за скидок по ипотеке между вторичной и первичной дисконт достигает просто огромной разницы. Люди которые купили первичку зафиксировали аномально высокую цену и не могут выйти из объектов.
Сложно что-то посоветовать в таком случае.
В принципе, все эти льготные программы рассчитаны на то, чтобы в построенной квартире жить, причём долго — желательно весь срок ипотечного кредита. Тогда низкая ставка — это преимущество, а завышение цены при покупке размазывается на 20 или сколько там лет и не имеет значения. Зато ежемесячный платёж сопоставим с арендой. Все довольны (ну, кроме ЦБ и людей, которые не рассчитали и вынуждены через год эту недвигу продавать на вторичном рынке).
Я оплачиваю аренду из процентов по вкладу. Основная сумма в моем распоряжении.
Если я куплю бетон по завышенной цене у меня не будет никаких процентов по вкладу, но платежи то платить надо, какие бы они ни были.
А денег на счетах нет.
А неизбежная в российских реалиях инфляция на долгосроке делает своё дело и поджирает фиксированный ежемесячный платёж. У востребованных специалистов еще и зарплата растёт с темпом не ниже инфляции. Поди плохо?
Ваше сравнение с арендой предполагает, что вы всю сумму вклада потратили на первоначальный взнос по ипотеке. Не надо так. Лично у меня на эскроу пошёл взнос 15%, и на вкладах ещё осталось достаточно средств, чтобы покрывать часть ежемесячного платежа по ипотеке. Ещё и зарплата есть — без стабильного источника дохода влезать в ипотеку не рекомендую вообще никому.
Конечно, в жизни ситуации разные бывают, и расчёты при покупке могут не оправдаться. Например, придётся вынужденно релоцироваться в другую страну (с арендой из-за рубежа возиться тяжеловато без поддержки, придётся продавать). Или что-то ещё случится, что вынудит продать. Тогда убытки неизбежны, как у топикстартера. Но всё равно какой-то расчёт изначально должен быть, а не так, мол, куплю-ка я недвигу в ипотеку 0.1%, пока дают — потом разберусь что к чему.
Тут есть админы чтобы это пи@@@льство удалить ?
Зачем людей вводить в заблуждение и писать ахинею.
Расчёты высассаные из пальца. Поверю в то что он переплатить застройщику 2-3 млн за понижение ставки и то что сейчас квартира упала на пару лямов, и в итоге стоит около 15-16, ну тогда он в 0 выходит, но явно в не 7,5 млн