🏘️Узнай реальную стоимость недвижимости. Магическая формула
Цены на недвижимость в Москве стремительно падают 6 месяц подряд, не смотрят на то, что государство поддерживает спрос на новостройки с помощью программ льготной потеки. Столичные продавцы недвижимости вынуждены снижать стоимость, чтобы быстрее продать. Свидетельствами падения цен на недвижимость могут служить данные из истории цен Циана, Индекса недвижимости MREDC и слова Эльвиры. В воздухе витает вопрос: Выгодно ли покупать недвижимость?
Покупатели, продавцы и спекулянты недвижимости — люди. А мы знаем, что люди подверженны страху. Покупатели боятся, что падение цен временное и завтра недвижимость подорожает. Подорожать она должна, по их мнению, из-за ослабления рубля к доллару, инфляции и внезапного окончания конфликта. В любом случае, падение цены недвижимости хороший знак для покупателя — больше выбор, больше вариантов найти доступное жильё по душе.
А у продавцов недвижимости другие страхи. Причины побуждающие к продаже у продавцов бывают разные. Одни продают бабушкину квартиру, чтобы купить две, в одной жить, а вторую сдавать, другие переезжают из тесной однокомнатной квартиры в двух-трехкомнатную квартиру. Боятся же продавцы того, что не смогут купить целевой вариант из-за быстрого изменения цен на рынке, отсутствия вариантов и прекращения программы льготной ипотеки. Формула в голове продавца следующая: цена целевого объекта = цена продажи текущего объекта + денежные средства. Для продавца важно, чтобы «денежные средства» в формуле оставались неизменными.
Покупатели и продавцы движимы страхами, хоть и разными. Все они смотрят на одни и теже маркетплейсы Циан, Авито, и видят разное. Продавец видит огромное количество дешёвой недвижимости, смотрит на стоимость своей недвижимости и глубоко вздыхает, — Надо было раньше продавать! Покупатель же смотрит и думает, — Дорого! Не может «бабушатник» у ТТК стоить как апартаменты в Майами. Подожду нормальную цену.
⚖️Справедливая стоимость недвижимости
Для того, чтобы заключить выгодную сделку надо понять справедливую стоимость недвижимости. Циан и Авито не дают такой информации потому, что в них указана желаемая цена продавца, а не цена сделки. Ещё одним источником данных может служить домклик и индекс недвижимости MREDC. Минус один — это запаздывающие показатели .
🧮Формула справедливой стоимость недвижимости выглядит следующим образом👇
Справедливая стоимость = (Стоимость аренды в год / Усреднённая ключевая ставка ЦБ за 3 года) * 100
Исходим из того, что доходность владения недвижимостью должна быть больше инфляции. Иначе зачем инвестировать в недвижимость, если доход от недвижимости не покрывает естественное обесценивание рубля. Доход от недвижимости складывается из двух частей:
- Доход от сдачи в аренду
- Доход от роста стоимости недвижимости
Так как роста в этом году и годом ранее нет, то в формуле мы его не учитываем и ставим просто ноль (отрицательное значение не пишем).
Формула наглядно
Для примера возьмём двухкомнатную квартиру возле метро Динамо. Средняя стоимость аренды 65 000₽ в месяц. Справедливая стоимость этой квартиры по нашей формуле составляет = (65 000*12) / 7,5 * 100 = 10 400 000 ₽. Продавец же за такую квартиру в этом же районе хочет 19 300 000₽.
🤭Получается, что имея на руках 11 млн. рублей можно жить в квартире стоимостью 19 млн.р. бесплатно.
А если иметь на руках сумму эквивалентную стоимости квартиры (19 млн. рублей), то можно внести на банковский депозит 11 млн. под 8-9% годовых, а 8 млн. рублей
инвестировать в акции или купить недвижимость за рубежом.
Подытоживая, причин для покупки недвижимости в Москве может огромное множество. И не все они поддаются рациональному объяснению. Поэтому, если вы желаете купить недвижимость для собственного спокойствия и уверенности в завтрашнем дне, тогда покупайте не глядя. Во всех остальных случая с покупкой недвижимости в январе 2023 года стоит повременить так, как рынок недвижимости ещё необоснованно дорог.
➡️ Больше инвестиционных идей можно найти тут 🧠Познавательные инвестиции
загородная недвижка вообще алогична, только если смотреть ее как сферический конь в вакууме
Много лет занимаются.
Всегда есть много интересных кейсов с иксами на выходе (но сколько лет ждать этого выхода)
Есть даже такие в которые я бы, 45 лет проживший в запретах, и не поверил бы, а их смогли реализовать, построить и узаконить…
дачи-заборы сносят
(ижс остается с пропиской) и строят как-то так
на первой линии у воды (75 метров — ближе нельзя)
посторонних нет, попасть можно только с воды или по пропуску
Цена вопроса 12-25 млн за дом с участком 6-8 соток, фактически больше
можно купить этот батискаф или арендовать там офис/аппарты — в ковид было актуально
smart-lab.ru/mobile/topic/633219/#comment14995476
И это очень похоже на фондовый (и не только) рынок, когда акции разгоняют до небес без учёта того же мультипликатора P/E (привет, Тесла)
А в недвижимости? Драйверов для роста чёт не видно пока (впрочем, как и для падения).
А кому сейчас легко?! Лолита горько жалеет о том, что накупила недвижимости в Москве
Певица потратила много денег на покупку недвижимости в Москве, но сейчас заявила, что пустующие квартиры стали для нее проблемой: в апартаментах постоянно что-то ломается — то трубу прорывает, то ремонт надо делать. А из-за плотного рабочего графика этим всем некогда заниматься.
Сейчас у Милявской есть просторные апартаменты в Москве, в которых она живет, а также дача и еще несколько квартир, купленных в качестве финансовой подушки. Одна из самых востребованных звезд в России призналась, что жалеет об этих инвестициях.
«Если бы я была умнее, не накупала бы столько квартир, сколько у меня есть на данный момент, – рассказала звезда.- Потому что они теперь требуют постоянного ухода. Но у меня – коммунальное детство. Когда ты живешь длительное время в коммуналке, тебе кажется, своя квартира – это круто.
А потом с годами выясняется, что нафиг
Умный покупатель))
В теплом Киеве на аккумуляторах небось?
Таких как я не так уж и мало. После 24 половина побежала хватать что есть, половина попала в ступор и поймала депозиты 20% и доллар по 60.
Посмотрите на долю просрочек по ипотеке, она реально мизерная.
При цене 150 он зарабатывает 40% в год, остальное лирика.
Для него и 300 недорого.
А вот насчет вклада это не верно. После 15 лет от тела вклада мало останется.
Валерий Крылов, почему?
Сейчас тоже можно было 90 -120 купить, все ждем 400 через пару тройку лет 🙏
С этими расчетами надо цену строительства сопоставить.
Сейчас ремонт дикий выходит. Не думаю, что застройщики за шапку сухарей строят.
«Цену формирует спрос и предложение». И не поспоришь.
ошибка расчёта в том, что он не учитывает стоимость строительства в настоящий момент за один м2.
Например, если учесть, что застройщик получает 153,5 тысячи руб. за м2 за строительство и сдачу в эксплуатацию, то кто бы что бы не решил, продавать будут минимум +100 тыс. руб. за м2 маркетологи.
Пока нет разделения на старое и новое жилье, но по моему мнению это станет трендом, когда стоимость за м2 будет зависеть от года ввода дома в эксплуатацию и расположению ЖК.
Формула — это вообще шедевр!!! Какие-то бредовые значения из головы, тупо пальцем в небо, а почему взят период за 12 месяцев, а не за 12 лет, а почему эти значения, а не другие, а кем доказана формула и т.п. (в общем, здесь даже не юрфак, а школа 5-й класс).
Тема, конечно же, нужная и интересная, но хотелось бы почитать что-то от умных и грамотных людей, а не от писарчуков-фантастов.
Например, приезжает юрист и говорит «Я ходил в мировой суд, на моего клиента завели административное дело за пьяную езду», слова типичного московского юриста «рубящего бабло». Ошибки: мировых судов не существует и не существовало, дела возбуждаются, а не заводятся, дело об административных правонарушениях, а не административное (другой тип дел и другой кодекс). Объясняешь в чём разница, прогнозы по результату, аналогии с другими делами, последствия от такой игры слов (самое главное). И такой работы очень много. Особенно страшно, когда работаешь с суперюристами какого-нибудь условного циана или тинькова, какие перлы выдают эти ребята, за голову можно схватиться.