Российский рынок недвижимости

2022 год был одним из самых трудным для участников рынка недвижимости. Геополитическая эскалация, а также многочисленные санкции, вследствие которых наблюдалась значительная волатильность рубля, напрямую коснулись российских отраслей, в частности рынка недвижимости. В феврале прошлого года ЦБ РФ поднял ключевую ставку, что значительно сказалось на ипотечном кредитовании и спросе на покупку жилья. Наиболее низкие показатели наблюдались в апреле и мае. Вследствие, цены на недвижимость постепенно стали снижаться — с мая по сентябрь цены в среднем упали на 10% от январской стоимости. Следующим потрясением на рынке жилья стало объявление о частичной мобилизации в стране, вследствие которой началась значительная миграция населения. При этом предложение продолжало расти. В сочетании с низкой покупательной способностью населения, все также наблюдалось снижение цен.

Несмотря на резкий скачок ключевой ставки в конце февраля (до 20%), в целом по итогам года средняя ставка по выданным кредитам на покупку первичного жилья снизилась, а на вторичное жилье выросла незначительно. Конец года также добавил значительные риски для девелоперов в силу масштабной критики субсидированных программ с низкими ставками (близкими к нулю), а также ожиданий завершения ипотечной госпрограммы. Лишь 15 декабря было объявлено о том, что программу льготной ипотеки на новостройки продлят до 1 июля 2024 года, однако повысят ставку с 7% до 8%, а семейную ипотеку расширят.

В целом, по итогам 4 квартала 2022 года цены на первичное жилье в стране снизились на 1%. Наибольшее снижение наблюдалось в Волгограде, где цены упали на 7%, в Москве и Калининграде (в среднем на 6%).

В то же время, несмотря на экономическую ситуацию и падение спроса, предложение первичного жилья значительно выросло по итогам года. За 11 месяцев 2022 года было выставлено на продажу более 37 миллионов квадратных метров.

В Москве в декабре число предложений новостроек достигло максимума – на продажу было выставлено порядка 70 тыс. квартир. Такой значительный объем был, в частности, обусловлен реализацией проектов, которые были отложены в пандемию. Застройщики также предлагают рекордные скидки на новостройки с целью поддержания спроса. Уже в октябре в преддверии Нового года начались различные акции и предложения рекордных скидок, в некоторых случаях достигающих 30–35%, что значительно выше предлагаемых ранее дисконтов.

Для стимулирования спроса застройщики также прибегают к предложениям ипотек по низким ставкам, траншевым ипотекам, а также программы беспроцентным рассрочкам. Доля ипотеки в сделках с новостройками Московского региона выросла до рекордных 73% (в декабре 2021 года — порядка 65–66%, в декабре 2020 года — порядка 63%, в январе 2020 года — около 58%). В целом, на данном рынке, который поддерживает льготная ипотека от государства и субсидируемые ставки от застройщиков, цены в последние месяцы 2022 года стали снижаться. Мы предполагаем, что снижение цен, вероятно, продолжится и в 2023 году. В первую очередь, это моет произойти за счет значительного объема предложения, которое остается на рекордных уровнях, а также на фоне более низкого спроса. Снижение спроса на новостройки составило порядка 20% по итогам 2022 года. В конечном итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года.

На рынке вторичного жилья также наблюдается снижение цен и скидки, достигающие 6–15%. Снижение цен на вторичном рынке жилья, вероятно, также будет сохраняться и в 2023 году.

Причина все та же — спрос все еще остается слабым, покупательная способность снижается, и значительно ниже темпов роста предложения.

В целом, рассматривая перспективы 2023 года, мы не ожидаем значительного снижения цен на новостройки в России в силу роста цен на стройматериалы и все еще высокой инфляции. Вдобавок усложнилась логистика доставки материалов из-за границы. Однако, постепенно будут создаваться возможности для производства своих стройматериалов, а также налаживаться логистика.

В то же время мы все же ожидаем, что цены снизятся в силу низкого платежеспособного спроса.  Все же, на данный момент трудно с точностью предугадать дальнейшие изменения на рынке недвижимости в силу нынешней неопределенности российской экономики и геополитической неопределенности. Вопросом остается, способствует ли значительному предотвращению дальнейшего снижения спроса на рынке продленная программа льготной ипотеки с увеличенной до 8% ставкой.