Инвестиции в недвижимость через ЗПИФы Активо

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее?  

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.

В чем среднестатистические проблемы-то у ЗПИФов на недвижку?

1. Аффилированность (покупают и выгодно сдают сами себе).

2. У УК нет цели на этом зарабатывать, поэтому можно ничего особо не делать.

3. Все это приводит к низкой доходности. Но она есть.

В поисках идеального ЗПИФ я отправился в интернеты и нашел Активо, первую компанию, которая запустила ЗПИФы на недвижимость. Не могу сказать, что идеальный вариант, но как минимум интересный. Для меня главный минус — порог входа от 350к. Для моего портфеля это пока что слишком большой кусок (по последним отчетам там около 1,4 млн), на который моя стратегия не позволяет выделить 25%, но вот в будущем можно будет вернуться. Второй минус не такой существенный, это отдельная инвестиционная площадка при участии УК Альфы, то есть, на Мосбирже через приложение брокера пай не купишь. Какие еще есть минусы, плюсы и нюансы? Го смотреть!

Что за активы у Активо?

Торгово-развлекательные центры, парочку я даже знаю вживую, и это, конечно, не ТЦ уровня Европейского в Москве, но вполне себе оживленные места затаривания товарами населением. Сейчас, например, сформирован 12-ый — ТРК Малина в Рязани. Не огромный, но и не ларек с вейпом и не Пятерочка. 27 000+ квадратных метров стоимостью 840+ млн рублей. 

Большинство других активов подешевле, но есть и подороже, например, ТРК Столица в Ижевске на 1 млрд. А в московском ТЦ Фили как-то даже точил бургер в БК, он на 450+ млн. Кроме Малины в ближайших планах еще 2 ТЦ.

Концепция такая, что 1 ТЦ = 1 ЗПИФ. В некоторых других ЗПИФах (у тех же Альфы и Сбера, да и у ПНК тоже) в одном ЗПИФе может быть несколько объектов, но необязательно.

Какая доходность?

За 2021 год средняя доходность составила 10,5%. При этом самая низкая доходность объекта была 8,4%. То есть, даже самая низкая доходность выше, чем у фондов Альфы и Сбера. За счет возврата НДС по свежим ЗПИФам в первый год доходность превышает 20%. Тут даже верхнеуровневая логика подсказывает, что выгоднее заходить в новые фонды.

В этом году в целом ситуация такая, что некоторые арендаторы из числа уходящих брендов могут съехать или «поменять вывеску» после простоя, так что в 2022 году это может как-то повлиять на доходность в сторону уменьшения. Но таких брендов в региональных ТРК немного, так что риски невысокие.

Важный момент. Вместе с доходностью от аренды должен быть рост СЧА (стоимость чистых активов). Дважды в год происходит переоценка стоимости, и с учетом ее среднегодовой доходности на горизонте 10 лет 14,5%. А это уже прям даже круто.

Выплаты приходят раз в месяц, так что деньги можно реинвестировать оперативно.

Что по комисам?

От ЧОДа (чистый операционный доход) берется 12,5% — это комиссии УК, спецдепа и Активо за управление, то есть, сами Активо заинтересованы в качественном управлении. Комиссии за пкупку включены в стоимость пая как на первичном, так и на вторичном обращении паев.

Кстати, доходности указаны уже с учетом всех комиссий и внутренних налогов (НДС, на имущество), но до уплаты НДФЛ и налога на прибыль для ЮЛ (он у всех сильно разный).

Что по итогу?

Для себя я пока в принципе не могу позволить купить ни одного пая Активо. Так что буду смотреть в их сторону через 1,5-2 года. Интересно по условиям, выплаты ежемесячные (для активов такой стоимости для меня это важно, в отличие от облигаций, где за счет большого их количества купоны сами раскидываются по разным месяцам более-менее равномерно), что удобно как для реинвестирования, так и для пассивного дохода на регулярные нужды.

Таким образом, пока что отбросил идею о покупке машиноместа в ЖК за лям, так как там слабый баланс между доходностью от ренты и ростом стоимости. Недвижимая часть портфеля в любом случае будет у меня расти, и у Активо там точно должно быть место. Нужно только будет провести ребалансировку. Думаю, что до 20% портфеля стоит держать именно в недвижке, но при этом желательно не в одном месте.

Мой телеграм-канал про инвестиции — подписывайтесь!