Yelling Bob
Yelling Bob личный блог
11 октября 2022, 12:36

Недвижимость в Калининграде: куда катимся?

Хотя я давно живу в Москве, родился и вырос я в Калининграде, поэтому регулярно слежу за регионом, и в том числе его рынком недвижимости. Здесь постараюсь дать качественный (без цифр) обзор Калининградского рынка жилья.

Цифр почти не будет, их можно посмотреть в регулярных постах от @$100 — например, smart-lab.ru/blog/844632.php

Типы недвижимости

В городе есть типа недвижимости. В этом главное отличие от «большой» России.

1. Старая советская панель. Хрущевки и Брежневки.
Минусы (с точки зрения калининградца) — убитое жилье, убитые подъезды, центральное отопление (большинством жителей Калининграда воспринимается как минус, ибо газовый котел позволяет регулировать затраты на отопление в «мягкие зимы»), раздельный санузел. 
Плюсов ровно два — цена и, иногда, удачное местоположение (много хрущевок в самом центре города, рядом с хорошими школами, инфраструктурой итд). Долгосрочно — будет падать в цене.

Калининград панельный. Почти центр, можно разглядеть Кафедральный собор
Калининград панельный. Почти центр, вниз по течению Преголи можно разглядеть Кафедральный собор.


2. «Немецкий» фонд. На сайтах его можно определить по индикатору «дата строительства — 1945 год». На самом деле, год этот далеко не всегда 1945, а скорее 1930, смотреть каждый дом нужно индивидуально, поднимать историю, общаться со старожилами. Бывают дома, которые восстановлены после попадания авиабомбы в соседний двор...

Минусы: часто, дом убитый, могут быть проблемы с проводкой, трубами, водой. Соседи — надо изучать отдельно. Часто бывают странные, неактуальные для 21 века планировки с длинными, вытянутыми санузлами, проходными комнатами итд.
Плюсы: малоэтажное строительство, дома кирпичные, при должном уходе простоят ещё очень долго. Очень часто есть закрытая придомовая территория. Отопление, обычно, газовое. Многие дома запланированы в программе кап. ремонта и обновления фасада, что резко повышает цену жилья.

В целом, это вариант для настоящего инвестора, который понимает разницу между «ценой» и «ценностью». Именно в этих объектах можно найти заниженную стоимость, которую путем небольших вложений можно поднять в разы. Но разбираться в каждом кейсе придется очень подробно. Долгосрочный прогноз стоимости разнонаправленный, зависит от объекта.

Недвижимость в Калининграде: куда катимся?
Калининград «немецкий». Да, эта и предыдущая фотографии сделаны в одном городе, на расстоянии 5 км по прямой.

3. Дома 2000+ годов. Самый ликвидный и дорогой вид жилья. Фундаментальных отличий от новостроек в других городах нет, все как обычно. Снова нужно внимательно смотреть за качеством строительства, чем позднее год постройки, тем оно хуже (чаще всего). Долгосрочный прогноз стоимости — рост на уровень инфляции, сохранение покупательской способности.

Недвижимость в Калининграде: куда катимся?
Калининград «новостроек». Типичный пейзаж Новой Москвы/Подмосковья, только этажность пониже


Спрос и предложение в 2022 году

Основные источники спроса на калининградское жилье в последние годы:

1. Инвесторы с большой России. Город превращается в «Сочи 2.0», с толпами туристов, резким ростом сферы обслуживания итд. Естественно, это вызывало инвестиционный спрос. На данный момент, инвестиционный спрос уже выдохся. Люди оценивают риски боевых действий, блокады, усложненного транспортного сообщения и просто не лезут. Особенно по текущим ценам. 

2. Моряки. Отдельная каста не хуже айтишников. Была раньше. Самые крупные заработки делались в офшорах, на иностранных судах. Квартиры такими людьми обычно покупались просторные, новые, качественные. Это был постоянный приток валюты в регион и в страну. Сейчас эта группа страдает по многим параметрам — сложно сделать визу, сложно привезти валюту (уже выдают налом прямо на борту, а дальше делай что хочешь), курс валюты упал. На низкоуровневых должностях (ниже старпома/2-ого механика) — стало сложнее трудоустроиться с русским паспортом. Итого, одна из самых богатых категорий калининградцев потеряла в рублевых доходах. А косвенно это еще и приведет к падению спроса на различные услуги типа макияжа для жен этих самых моряков.

3. Внутренняя и внешняя миграция с Урала, Дальнего Востока, Казахстана итд. Практически полностью прекратилась из-за геополитических рисков. Люди банально бояться переезжать, тем более в изолированный регион.

4. Военные. Как известно, Калининград — это город «дождей, б*ядей, и воинских частей». Военных в городе и области много, зарабатывать они в последнее время стали явно больше, и останавливаться пока не собираются. Единственная группа, которая может оживить спрос и стать новыми рантье.

5. Обычные калининградцы из других категорий. Тут не надо каких-то особых описаний, все как и везде в стране. Если говорить о вторичке, то ипотечная ставка выросла, при этом покупательская способность упала, деньги населения перенаправлены на накопление на черный день/текущее потребление. Потребность в улучшении жилищных условий есть, но реализовать её по ценам, которые диктовались «московским инвестором», невозможно.

Предложение:


1. Новостройки. В начале 2022 года рынок «новостроек» все еще был в стадии бума. Например, kaliningrad.rbc.ru/kaliningrad/12/05/2022/627cd3849a7947fc6972b8ae

Недвижимость в Калининграде: куда катимся?

Бум этот, конечно же, заканчивается, застройщики не идиоты. Строить стало сложнее, и с точки зрения логистики доставки стройматериалов, и с точки зрения цен на оборудование, и с точки зрения спроса.
Можно ожидать резкое уменьшение количества новых проектов в городе, что на промежутке 3-5 лет приведет к ограничению предложения новостроек. Но прямо сейчас есть множество проектов, запущенных еще до 24.02.22, и они, конечно же, будут достраиваться и выходить на рынок. Цена до ввода в эксплуатацию, как и везде в стране, дико завышена льготными программами. Что будет после ввода в эксплуатацию — посмотрим.

2. Предложение со стороны продавцов недавно построенной вторички. Многие «инвесторы» сейчас пытаются выйти из жилья, по причине резко выросших геополитических рисков для региона. Особенно это касается иногородних инвесторов, покупателей дополнительного жилья «у моря». Некоторые из них вообще рассматривали это жилье как расположенное близко к шенгенской зоне и к хабам лоукостеров в Гданьске и Вильнюсе. Сейчас это все накрылось медным тазом вместе с запретом на въезд в Польшу и Литву по туристическим визам. Продлится эта ситуация еще долго.

3. Ещё некоторая часть людей продает жилье по причине «эмиграции». Но поток этот относительно мал, большинство людей оставляют для себя жилье на светлое будущее, или же просто выезжают экстренно, без продажи активов. Сидеть в кэше в нынешнее время мало кто готов, а купить жилье в развитых странах, продав хрущевку в Калининграде — невозможно. 


Что прямо сейчас на рынке?

Отслеживаю циан постоянно, наблюдаю сильное увеличение времени экспозиции квартир. Цену понижать не спешат, но все-таки понижают, обычно с шагом 200-300 тысяч, начиная с мая-июня 2022 года. Итого, многие квартиры потеряли в цене 13-15% в рублях с весны.

Что дальше? Мой прогноз

Категории покупателей в городе очень разнонаправленные. Некоторым из них явно выгодно падение курса рубля (то есть, снижение стоимости жилья в валюте). Дно рынка можно ожидать в точке схождения трех факторов:

а) курс валюты уже вырастет, но жилье ещё не успеет отреагировать на этот фактор из-за инерции.
б) будут достроены объекты, которые начинали строить в конце 2021-начале 2022 года.
в) страх «блокады», «ядерной войны», «тотальной войны» еще будет присутствовать.

Итого, берусь прогнозировать дальнейшее падение в рублевых ценах к лету 2023 года, с боковиком как минимум до весны 2024 года.

23 Комментария
  • Переключая каналы
    11 октября 2022, 12:53
    Как известно, Калининград — это город «дождей, б*ядей, и воинских частей».

    жуткое сочетание.
  • ДРАКОН ★ ★ ★ ★ ★
    11 октября 2022, 13:39
    «Опоздавший» пост.
    Цена уйдёт к точке старта роста, придя, тем к самым, к своему естественному состоянию.

    В этом посте, как и во всех рекламах блогеров — лишь «курортная» картина места. А в остальном — разруха, производств нет, работы нет, люди злые, пьющие, обманывает каждый второй.

    Мой совет потенциальным инвесторам — приезжайте «на землю», берите тачку и ездите по всему региону. Смотрите что происходит.
    А что делают все? «Золотое кольцо»: Калик, Зелик, Светлик. Вааау! Продано!
    О проблемах с подачей электричества, с ВОДОЙ — даже и говорить не хочется. :) Это горе-покупатели понимают только уже купив. ;) В сочинском регионе эти иди… ты так и живут годами, с протянутыми шлангами в хаты. Инвесторы...

    — Власть не инвестирует в область. Ибо.
    — ОЧЕНЬ много военных баз (вы их не видите, тусуйтесь дальше на курортах).
    — Выводы делайте сами.

    Главное: это место нужно ЛЮБИТЬ. Чтобы жить там (или инвестировать туда, если угодно). Вы будете просирать в деньгах, но вам будет нравиться. Вот — только если так.

    «Инвесторам» — смерть. Никого не жалко.
    • Вульф
      11 октября 2022, 14:35
      Борян Филиппов, так климат же хороший, спокойный. 
      • ДРАКОН ★ ★ ★ ★ ★
        11 октября 2022, 14:40
        Феликс Труфакин, климат мягкий (немецкий), но много дождей и сырости (плесень в хатах).
  • Хуан Диего из Севильи
    11 октября 2022, 13:42
    Откуда бл… ди то?
    • GOLD
      11 октября 2022, 14:40
      Хуан Диего из Севильи, со всего союза)
  • Translator
    11 октября 2022, 14:06
    Вообще-то, абсолютно весь высотный новострой крайне опасен для жизни и здоровья. 
    Это — те ещё погремушки. А лифты и совместная принудительная вентиляция — настоящие рассадники вирусных и бактериальных инфекций.
    К тому же, при прочих равных условиях по площади и местоположению коммунальные платежи в высотном новострое чуть ли не в два раза, а часто и больше — выше,  чем в тех же хрущёвках и альтбау (немецких домах).
    Так, впрочем, по всей стране.
    • ДРАКОН ★ ★ ★ ★ ★
      11 октября 2022, 14:44
      Вы кое-что понимаете, но не видите главного или боитесь сами себе кое в чем признаться (на счёт высотных домов/человейников). :)

      Не буду подсказывать, об этом лучше не объявлять публично. :)
  • GOLD
    11 октября 2022, 14:49
    толковый пост 

    ток ссылка битая)

    Когда изучал Калоград для климатической миграции из перенаселенной, темной, серой, грязной, холодной Москвы, то с удивлением обнаружил, что инсоляция зимой практически такая же говенная, как в Москве. А в Москве инсоляция зимой — как в жопе черного мустанга безлунной ночью. Это сразу отбило желание там жить.
  • ves2010
    11 октября 2022, 15:10
    из забавного

    я как то приехал в этот калининград… хожу гуляю по старым кварталам… и прям все родное… все прям как в родном городе миассе... 

    а потом понял… миасс строили с нуля пленные немцы… вот и построили немецкий город на урале…

    я помню в детский садик ходил… у нас на участке была железная вышка… прожектор и остатки колючки… родители сказали что это пленные немцы жили… а потом садик сделали… до начала 2000ых вышка была и прожектор…
  • Маркиз Лафайет
    11 октября 2022, 16:30
    Ак какие районы считаются самыми дорогими?
      • Мартын Гейл
        04 декабря 2022, 09:02
        Yelling Bob, только кроме старых полуразвалившихся немецких домов, да насаженных немцами деревьев, там нихрена нету. Лучшая инфраструктура в других местах. 
  • mustis
    11 октября 2022, 17:04
    Лучше всего жить на побережье. Многие обеспеченные люди живут в Зеленоградске или Светлогорске, а в Калининград ездят а основном только на работу. Климат гораздо лучше чем в Москве или Питере. Поездки на море летом во всякие Турции абсолютно не нужны, 2 месяца подряд чуть ли не каждый день вечером купаюсь в море. В остальное время года регулярные поездки в Европу были.
  • calvin
    11 октября 2022, 17:11
    Калининград, к сожалению, потерял своё единственное весомое преимущество — близость границ ЕС и отсюда некий «европейский» флёр.

    Сейчас это обычный российский бедный и зачуханный регион с дурацким климатом…
    • mustis
      11 октября 2022, 17:19
      calvin, не знал что зимы +5 и комфортная температура летом являются дурацким климатом)
      • Мартын Гейл
        04 декабря 2022, 09:12
        mustis, ага, только вы забыли про ветры, дожди и почти постоянную облачность. К тому же, среднегодовая +8, а зимой — около ноля. Так что греться, это тоже не здесь, если не приезжать сюда на пару месяцев в году. 
    • Translator
      11 октября 2022, 17:49
      calvin: Сейчас это обычный российский бедный и зачуханный регион

      Всё так, но если страна в очередной раз развалится, можно только вообразить, что будет с вальяжной Москвой.
      А с Калининградом — понятно всем.
      Что касается новостроя, где все внешние стены из силикатных блоков в один ряд и пенопласта или минералваты, то вояки как-то ещё до СВО устраивали на полигоне стрельбы по этим самым блокам.
      Оказалось, что из АКМ простреливаются насквозь, а от очереди разлетаются вдребезги.
      Так что сказать про новострой, каким бы «элитарным» он ни был: «мой дом — моя крепость», — уже никак не получится.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн