Посчитал сдачу в аренду

Посчитал доходность покупки однушки за 10 млн и сдачи ее в аренду за 35 тыс. (ЖКХ платит арендатор). Это средние цены по больнице под названием «Москва». Делюсь расчетами на десять лет вперед. Вдруг кому-то пригодятся.

Вариант со снижением цен на -3% в год дает доходность около 0% годовых:

Если цены не меняются, то получается 3% годовых:

Если цены растут на +3% в год, то доходность составляет 7% годовых:

Если цены растут на +6% в год, то доходность получается 11% годовых:

В ходе расчетов выяснилось, что изменение арендных платежей не оказывает существенного влияния на доходность (± 1% роли не играет). Поэтому сводная таблица не учитывает динамику арендных платежей. Она выглядит так:

Для сравнения, вклад в Сбере с доходностью 6% годовых:

Вывод:

Сейчас начинать бизнес раньте имеет смысл, если надеешься на среднегодовой рост цен выше +4% (за 10 лет примерно +40%). Но будет ли расти недвижимость в Москве такими темпами в сложившейся ситуации?

Что думаете на эту тему, друзья?

--------------------
Пишу о людях и деньгах — в дзене с зеркалом в телеге (подпишись на случай введения санкций)