Москва падает, Сочи туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи за последний месяц?

Летим на Черное море, там этим летом пробит новый рекорд — элитная недвижимость обогнала по ценам московскую. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделакам (это важно).

Первым делом бросается в глаза то, что вторичка возобновила довольно бурный рост. Метр стоит же в среднем 276к рублей против 259к в середине июня. Первичка потихоньку стала снижаться и сейчас метр в среднем стоит в районе 314к. Но снижение незначительное, всего-то на 2к рублей. Частные инвесторы в бетон стараются продать подороже, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться.

Сочи: июнь -> июль

Первичка: 316к -> 314к (-0,7%)

Вторичка: 259к -> 276к (+6,5%)

Возвращаемся в Москву. Здесь видим нисходящий тренд на вторичке, где нет таких выгодных ставок на ипотеку, и рост первички, где низкие ставки уже сразу стали закладываться в стоимость. Также по ценам в объявлениях.

Все с точностью до наоборот по сравнению с Сочи. Вторичка падает в цене (с 377к упала до 358к за метр), а первичка растет обратно пропорционально ставкам. В середине июня метр стоил 325к, а теперь — 351к.

Москва: июнь -> июль

Первичка: 325к -> 351к (+8%)

Вторичка: 377к -> 358к (-5%)

В итоге, цены на первичку и вторичку в Москве вроде как почти сравнялись. Так ли это на самом деле? Не совсем так. На этих графиках показываются цены в объявлениях, а не реальные цены продаж.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 269к. На 90к ниже, чем в объявлениях. Это и логично, все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус 25% от цен в объявлениях. Естественно, каждый случай индивидуален, и применять коэффициент 0,75 ко всем объявлениям не стоит.

Традиционно смотрю на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. В прошлый раз просили смотреть Ялту, добавил ее. Там, судя по всему, новостроек сейчас маловато для получения данных, если они вообще есть.

Москва: первичка 351к, вторичка 358к

Сочи: первичка 314к, вторичка 276к

Ялта: первичка (нет), вторичка 227к

СПб: первичка 247к, вторичка 212к

Анапа: первичка 140к, вторичка 141к

Краснодар: первичка 126к, вторичка 108к

Изменений не произошло, Сочи все еще не догнал Москву. Но рано или поздно сможет, если постарается. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.

Всего я накопил пока что около 1,21 млн с июля 2021. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,7. Месяц назад было 10,7! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Получается, что квартира за год подорожала больше, чем я смог накопить. Прикольно🤡

Эх, возможно, все же после лета вниз пойдут цены… Но это не точно.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.