Бесплатных денег нет, или кто платит за вашу льготную ипотеку?

Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую дочитать до конца.

Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?

Цена доплаты

По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.

И это не шутка, вашу ипотеку платит застройщик. Только он платит прямо сейчас за всю вашу ипотеку на весь срок. Через кэшбэк. Сумму мне друзья назвать отказались, но я решил рассчитать, как это видят сами банки. Эти ребята не привыкли работать в убыток. Я предположил, что покупаю квартиру за 4 млн. рублей в ипотеку по ставке 2% годовых при том, что льготная госпрограмма под 6%. Значит строитель заплатит разницу (4 п.п.) за меня.

Отдельным столбцом я продисконтировал свои платежи. Но вот сколько стоит мое обязательство оплатить 13,3 тысячи через месяц? – да почти столько же, сколько и сейчас. А через 20 лет?

Расчет дисконтированных платежей. 

Иными словами, 240-ой платеж, 13 тысяч рублей, который к оплате в 2042 году в текущих деньгах это 1,5 тысячи.

Если еще проще, то ваше обязательство ежемесячно в течение 20 лет выплачивать 13,3 тысячи рублей (что в сумме 3,2 млн. руб.) при оплате прямо сейчас стоит 1,3 млн. Остальное – стоимость времени.

Старое доброе финансовое правило в действии:

«Деньги сейчас дороже, чем деньги потом»

Значит кэшбэк застройщика банку –почти треть? (=1,3 млн/4 млн)

Когда мой друг посмотрел расчет, он сказал, что методика верная, но в силу разного рода интересов банка – цифра ниже примерно в 2 раза.

А какие у банка еще интересы?  — Чаще всего те же банки финансируют эту же стройку. Поэтому они заинтересованы в продаже объекта не меньше самого застройщика. Иными словами, часть субсидии от такой ипотеки банки получают прямым кэшбэком, а часть – доходом от кросс продаж.

Выходит, что субсидирование застройщиком 1% ставки стоит примерно 3,5% от цены квартиры. Ходите дешевую ипотеку? – Будьте готовы переплатить на старте.

Как льготная ставка влияет на платежеспособность покупателя?

Перед нами таблица, где вертикально – изменение ипотечной ставки от 10% до 1%, горизонтально изменение цены на квартиру.

Диагональю отмечен ежемесячный платеж, равный плюс минус 29 тыс.руб.

Это значит, что для покупателя что покупать квартиру за 4 млн. руб. при ставке 10%, что по 9,6% при ставке 2% — платеж будет примерно одинаков.

«Так в чем проблема, если платеж тот же?» — вопрос логичен

Если вы покупаете квартиру по рыночной ставке и цене, как в нашей таблице-примере, за 4 млн. руб., то вы в будущем сможете рефинансировать кредит. Также, вы сможете продать квартиру без проблем по рыночной цене.

Если же вы купаете квартиру со ставкой 1-2%, то нужно понимать, что при продаже – у вашего покупателя будет обычная ставка на вторичный рынок. Никаких 1-2% не будет, и соответственно, задвоенная цена будет неуместна.

Поэтому рекомендую очень внимательно смотреть на условия дешевой ипотеки, сравнивать цены, пользоваться калькулятором. И если принимаете решение «брать» — учитывайте минусы сложной продажи.

Но если вы уверены в локации, берете для жизни, и точно не будете продавать в ближайшие 10 лет — такая ипотека хорошая возможность улучшить свои жилищные условия. И повторюсь: пользуйтесь калькулятором!

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.