Кот.Финанс
Кот.Финанс личный блог
05 мая 2022, 15:28

Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)

Как и статью про
первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC


Консолидированные данные опроса

Ситуация с первичной
недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок
по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы
разбирались тут.


Продавцов вторичной жилой
недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за
общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне
неверно.


Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный
рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что
12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена
перестала быть важной. Важен платеж.


Это как с лизингом или
арендой: какая разница сколько это стоит? скажи сколько платить в месяц!


  Источник: https://www.bn.ru/analytics/

Это Питер. В Москве
ситуация другая по графику, но та же по сути:


Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)

Москва теперь больше, и
ее значительная часть – новая Москва, которая отстраивается новостройками; они и
размывают общий рынок. Если взять тот же район, соседние дома, ситуация будет
1:1, как в Питере. Проверено. Первичка дороже.


Пытливый читатель возразит: «а как же те, кто с
наличкой?»


Хороший вопрос.


Люди, обладающие полной
суммой, планирующие приобретать недвижимость без кредитов – отлично разбираются
в финансах. В Питере и Москве средний чек от 10 млн. рублей. Зачастую
покупатели за наличку – люди из бизнеса. Они точно не будут покупать за нал то,
что можно купить за ту же цену под 7%.


И если первичная
недвижимость – это «фьючерс» на вторичную недвижимость, где уже есть ремонт и
где можно прямо сейчас жить. То сама по себе вторичка обладает внутренней
ценностью.


За последние два года
сильно выросли стройматериалы, импортные комплектующие, техника. Если квартира
хорошо обустроена и готова для проживания, то конечно продать ее можно. Вопрос
в другом: сколько она должна стоить.


Для оценки вспоминаем
классику оценочного бизнеса:


— сравнительный метод


— затратный метод


— доходный метод


В условиях, когда весь
рынок переоценивается, от сравнительного метода уйдем. По затратам: стоимость залития фундамента, строительства бетонной
коробки, подведения коммуникаций и согласование многоквартирного дома в
государственных инстанциях совокупно стоит от 60 до 80 тыс. руб. в расчете на 1
квадратный метр полной площади.


------------


Эта информация от моего
знакомого строителя и она не перепроверена мной. Если обладаете иной
информацией – пишите в комментарии


------------


Учитывая парадные, общие
коридоры, и прочие помещения (15%), себестоимость строительства квадратного
метра квартиры составит 70-90 тысяч. Это цифры по нормальному 8-этажному дому с
хорошим фасадом, нормальными лифтами, и прочим необходимым в Санкт-Петербурге.
То есть не пригородный трехэтажный эконом. Эконом – 40.


Такие квартиры сейчас
продается за 200 за квадрат. Но к себестоимости стоит добавить еще стоимость
земельного участка. Тут разница может быть значительной. Но куда опускаться
цене – более менее понятно


Доходный метод проще в расчетах. Давайте посмотрим на недвижимость
не глазами покупателя для семьи, а глазами инвестора. Это просто бетонная
коробка, которая будет приносить доход от ренты, и от роста цены. При этом,
будут расходы на содержание.


Смотрим на динамику
доходности сдачи:


Источник: https://www.bn.ru/analytics

Рентная доходность самой
ликвидной 1-комнатной квартиры, или студии, которая еще в 2016 году давала 6-7%
— сейчас снизилась до 3,5-4,3%.


Это нормально в мире со
снижающимися процентными ставками. Снижение рентной доходности вполне адекватно
вот в таком финансовом мире: до середины 2021 года


Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)

Но не в этом мире со ставкой 10%+


Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)

И я согласен, что
двузначная ключевая ставка не будет долго: об этом прямо заявляет глава ЦБ. Но
и 5% нам не видать. Если в течение года ставка придет к отметке 9-9,5%, то и
недвижимость должна вернуться в 2016-2017 год? – безусловно с корректировкой на строительную инфляцию.


Может быть я ошибаюсь? –
давайте смотреть рынок. Сейчас покажу примеры двух объектов, которые находятся близко
к центру города. Это то, что я подбираю для своих клиентов, оказывая услугу
сопровождения сделки, переговоров, проверки документов, и пр. «под ключ»


Таких примеров много, я
выбрал два, они самые показательные.


Первый находится на
Набережной обводного канала, до центра 10 минут на машине. Близко к метро.
Расположение отличное


Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)

Здесь продавец пытается
найти равновесную цену, каждый день снижая ее на 100 тысяч рублей. При этом,
цена не выглядела бы завышенной еще в начале февраля. Район завален
аналогичными вариантами со схожими ценами.скри


скриншот из приложения ЦИАН

Расположение второго объекта тоже супер: пешком
по центру города. На карте даже Невский виднеется. На велосипеде до него 20
минут через два моста и вдоль канала Грибоедова.


Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)
Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)

Второй объект выставили
на продажу еще в конце прошлого года, и он отлично показывает как себя
чувствовали продавцы – им сложно позавидовать. В конце 2021 года была
установлена цена 32-34 млн. В марте, после неразберихи с геополитикой, скачком
доллара до 155 – цена была экстренно повышена почти до 40. И правильно: не было
понятно, сколько рубли будут стоить вообще. Да много чего было непонятно. Но
задним умом (а я не знал этого в марте)
– это была лучшая возможность продать, потому что еще действовали старые
ипотечные ставки и была небывалая покупательская активность.


Начиная с апреля,
продавец, как и в первом примере, играет с ценой в попытке найти какую-то
равновесную цену.


Теперь вернемся к
импровизации, где я предлагал посмотреть на недвижимость глазами инвестора.
Зачем вам инвестировать в актив с потенциально завышенной ценой, когда его
доходность всего 3-4%? Особенно если безрисковые ставки на рынке 12-14%.


Недвижимость перестала быть надежным стабильным
активом. Квартира — все так же важна для каждого из нас, для семьи. Но за
последние два года она стал оторвана от реального мира, впрочем, как и многое. И
цена на недвижимость перестала быть адекватной. Эту статью можно было
опубликовать и полгода назад – цены тоже были высоки. Но сейчас пошли драйверы
того, что цены будут падать: падение экономики и рост процентных ставок.


----------


Мой Телеграм - кратко и емко.


t.me/+t-zQASQgLgU4YTMy


Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся

18 Комментариев
  • Щас понабегут мамкины инвесторы в бетон и будут писать, что бетон ВСЕГДА только растёт в цене))
    Некоторым предлагал цену ниже на 15% по рынку две недели назад, отказали, продадут дешевле в итоге, время продаванов закончилось до следующего цикла роста, в Питере кстати народ более твердолобый чем в Москве, в Москве более понятливый и с начала прошлой неделе начали хорошо сливать цены, по -10% от начала апреля уже сделали почти все хаты, за которыми слежу, Питер это болота и скверный климат, вероятно это сказывается на мышлении, люди тормозят, спят.
    • Ƴøѯ!
      05 мая 2022, 23:09
      Переключая каналы, куда вкладывать крупные суммы?
      Некоторые уже настраиваются на войну с НАТО.
      • Ƴøѯ!, Если война с НАТО будет, какая вероятность, что ракеты не полетят на Питер? Как вариант биткоин, золото.
  • LogikoMen
    05 мая 2022, 16:44
    Затраты на строительство что в деревне, что в Москве одинаковые. Разница только в откатах и стоимости земли. К этому добавьте — никто строить бесплатно не будет. Самое дешёвое жилье я видел 50 000 м2 (Новомосковск к примеру). Но практически везде оно выше 70 000 за м2. Поэтому про себестоимости в 60-80 — это в крупных городах. Наценка идет всегда не ниже 40%. 
    Но. 87 % населения итак уже живет в своем жилье. Поэтому цена на недвижимость — это стремление не себестоимости. А к оценке спроса на него. 
    • Ив Ив
      05 мая 2022, 17:19
      LogikoMen, «свое жилье» бывает разным, однушка-хрущоба на семью из четырех человек тоже «свое жилье». Тут важнее количество квадратных метров и комнат на человека.
  • Iskanderravilov
    05 мая 2022, 17:34
    «Зачем вам инвестировать в актив с потенциально завышенной ценой, когда его доходность всего 3-4%? Особенно если безрисковые ставки на рынке 12-14%.» — а затем, что доходность недвижимости — это реальная доходность, а безрисковая ставка 12-14% — это номинальная доходность, которую нужно корректировать на инфляцию. Доходность недвижимости = безрисковая ставка (12-14%) + 3-4%
  • Остап1978
    05 мая 2022, 17:45
    От хозяина строительной конторы — 35-50 тыс. руб. Строят из говна и палок: газобетон и прочее. Подмосковье.
  • совесть vyzei
    05 мая 2022, 17:56
    На набережной уже 29 млн эта трёшка из примера. Налетай )
  • Спасибо, качественный анализ
  • Виктор Иванов
    05 мая 2022, 18:10
    При покупке любого объекта недвижимости есть три основных вопроса:
    1).Бюджет
    2).Локация
    3).Для чего покупается объект?
    P. S.
    В Москве однушки и по 8,6 млн уже есть.
  • Душная писечка
    05 мая 2022, 19:14
    большинство многоэтажек = стоимость земли + 45т.р\м2 (это уже с техпомещениями) 
  • Artem Matveev
    05 мая 2022, 19:15
    Виктор Иванов,
    Два часа назад разговаривал с сестрой. Купила трёшку в Екб. платёж ипотечный 14300. Сдаёт за 20к.
    Просто пристроила маткапитал.
    Затрат 5 копеек первоначалки, а к экспирации(институту, замужеству) неплохая квартира в неплохом городе.
    У каждого свои «инвестиции»
  • Artem Matveev
    05 мая 2022, 19:18
    Максим, я из тех неудачников, кто закрыл ипотеку в 2021 за три года. Не с чем поздравлять)))
  • Andrey
    05 мая 2022, 22:17
    все так. по вторичке все считают свои миллионы, а реально обьекты болтаются уже 3-6 месяцев, гонят туда сюда цену. Важно другое — новые обьекты вторички не выходят на рынок, потому что люди не видят смысл продавать, залезать в долги чтобы улучшить/расширить. Поэтому выбор скуден хороших 3-4к.кв. За 1-2к.кв. не слежу, но там вижу предложение тоже есть.
  • 4kk
    06 мая 2022, 03:31
    Не понимаю, какая может быть речь о бетоне, когда бакс можно купить по 65.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн