Цены квартир в Москве. РЕАЛЬНАЯ СИТУАЦИЯ

В связи с тем, что я постоянно мониторю рынок по недвиге (собрался маме квартиру покупать) и в связи с тем, что сам сдаю коммерческую недвигу в Москве, то у меня есть чего добавить к Цены квартир в России. Изменение за Март

1) Я подписан на ЦИАН на различные новостройки, преимущественно ПИК. И вот что я вижу:
 Новостройка со сдачей 1кв2023
Квартира от застройщика (2 комн., 59,1м2, 12 этаж) — 10.3 млн. руб.
Квартира в соседнем блоке от частного лица, сдана год назад, ЖК тот же (2 комн., 61,3м2, 11 этаж) — 10.2 млн. руб. Продается по этой цене с конца февраля.



Квартира от застройщика (3 комн., 72 м2) — 14.4 млн. руб. 
Квартира в соседнем блоке от частного лица, сдана год назад, ЖК тот же, продается с мебелью ( 3 комн, 78.1 м2, 19 этаж) — 13.5 млн. руб. Продается с начала февраля по этой цене. Сегодня наконец продали.

Вчера ПИК поднял цены еще на миллион рублей с квартиры. Как? Кааааак? Как он продают? Когда на вторичке их квартиры дешевле на порядок? 
Но зато все эти цены о «повышении» идут в статистику. Хотя абсолютно не понятно кто по этим ценам покупает. 
Сейчас, когда пишу, увидел, что объявления ПИК подсвечиваются «ипотека 10% на весь период». Возможно в этом причина и они надеются, что это у них уникальное предложение.

2) Пара друзей купили себе недвижимость. 
Первый купил в Чертаново. Там осенью сдалась новостройка долгострой. И владельцы начали массово скидывать квартиры. В ноябре друг купил в ипотеку  120 м2 по цене 198000/м2 (черновой ремонт). Хотя казалось-бы таких цен нет уже в Москве. Я за этим домом тоже наблюдал и было видно, что рынок недвижимости просто дикий. Одинаковые 1-комнатные квартиры спокойно могут отличаться в пару миллионов. 4-х комнатные уже отличались до 7 млн.! Количество предложений в доме росло с 30 квартир (осенью) до 64 в январе. Сейчас 24 квартиры в продаже. Разбирают.

Второй друг купил в январе таунхаус на Новой Риге 200+м2, черновой ремонт за 17 млн.руб. Соседний блок продавали с жутким ремонтом за 28 млн.руб.
 
3) в моем родном провинциальном городе (300 тыс население) в конце февраля — начале марта выросло количество предложений квартир. Менее недели назад там было 936 квартир на продажу. Последние три дня квартиры исчезают — стало 850 квартир. Мама общалась с риэлтором и та ей сказала, что за последние дни у нее пара клиентов подняли стоимость квартир на 20%. Также у родственника наконец ушла однушка по цене, от которой я смеялся еще осенью — 2.1 млн. Осенью за 1.8 млн было полно предложений в соседних домах. А с началом невойны цены подпрыгнули и квартира вмиг ушла. Хотя до этого не было даже звонков.


Мои ощущения:
1) из-за постковидной вакханалии на рынке недвиги — рынок недвиги стал просто диким. Большая часть цен — на дурака. Но если заморочиться, то можно найти норм варианты.
2) любая новостройка от застройщика куда дороже, чем на вторичке по переуступке или в уже сданном блоке. 
3) в перспективе, если рубль совсем в туалетную бумагу не превратится, то недвига сильно скорректируется. И если новостройки, скорее всего, поддержит государство тем или иным способом, то вторичка точно обвалится (жду -30%. Зависит от состояния экономики). Буду ждать лета. Деньги пока на депозите под 20%.
4) текущий скачек цен — попытка продавцов запрыгнуть в последний вагон воспользовавшись кратковременным ажиотажем. Не думаю, что он будет долог. Все таки ставки в банках уже не 3.5%, а все 21%. А ипотека совсем не 7%.
5) по коммерческой недвиге пока непонятно. Конкретно моя сдана и сдана дорого иностранным компаниям. Но у них сейчас проблемы с платежами и все такое. Съезжать вроде не планируют. Скидок не просят.