Итоги 2021 года. Купля-продажа недвижимости в Москве.
Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).
2021 год продолжил тренд 2020-го на повышение цен.
1. Цены плавно поднимались весь год, без резких скачков. К ноябрю рынок подморозился. За год рост цен от 10% до 30%.
2. Год начали со ставки ЦБ 4.25% (беспрецедентно низкая, впервые в современной российской истории), повышали семь раз и к концу года дошли до 8.5%. Каждое повышение ставки тянет ипотечные ставки вверх (с временным лагом). И каждый раз “одобренные ипотечники” стремятся побыстрее выбрать квартиру и выйти на сделку, чтобы успеть использовать “низкую ставку”.
3. Локомотивом роста цен стали застройщики. Грамотный маркетинг, упаковка объектов, реклама, возможность онлайн выбрать, забронировать и оплатить квартиру, пониженная ипотечная ставка. Кроме того, многие застройщики предлагает квартиры/студии с ремонтом.
4. Главными бенефициаром низкой ставки стали застройщики и те, кто купил инвест.квартиры два-три года назад.
5. Ограничение льготной ипотеки в июле мало сказалось на спросе.
6. По данным Сбера просрочку допускают не более 0.6% от ипотечников. При этом, большая часть из них возобновляет платежи.
7. Сбер — первое место по выданной ипотеке (52.7%), ВТБ второе место (21.1%). Все остальные банки вместе взятые — 26.2% рынка.
8. Испорчена кредитная история? “Банки последней надежды” выдадут вам ипотеку. Под повышенный процент, а еще обдерут на комиссиях и доп.услугах.
9. Заметный рост инфляции и низкие ставки по депозитам выдавливали вкладчиков из банков. Часть этих денег ушла на рынок недвижимости.
10. По прежнему сохранилась привлекательность идеи “куплю квартиру в Москве и буду сдавать”. Много покупателей из регионов с такой целью.
11. Самый большой спрос — на однушки, как наиболее доступное жилье. Однушки покупают и для себя, и под аренду. Студии чаще покупают под аренды. Спрос на трешки более спокойный, в нем нет инвестиционной составляющей.
12. Последствия ковида не привели к заметному увеличению “наследственных квартир” на рынке купли-продажи. Впрочем, всегда существует временной лаг (6 мес или 3 года), после которого частенько квартиры выходят на продажу. Но и на рынке аренды таких квартир было не больше, чем обычно.
Парадокс: покупатель с наличкой застройщикам не интересен. Портрет идеального покупателя: с одобренной ипотекой, с трудом наскреб первоначальный взнос (а еще лучше занял у родни), но больше денег нет. Все маркетинговые плюшки можно включить цену квартиры. Именно покупателю без денег легче всего продать эйфорию от покупки жилья, ощущения свободы от “арендного рабства”, радость чувства обладания.
П.С. Создал канал в Телеграме, планирую размещать только самую полезную информацию: старты продаж новых ЖК в Москве с актуальными ценами в моменте, промокоды, спец.предложения застройщиков + актуальные депозиты + выгодное рефинансирование итд.
((на днях было предложение в Видном, студия 35м за 2.8мил, 20% по эскроу, 80% в долг застройщику, весной открывается проектное финансирование и запускается ипотека; апарты с претензией на бизнес, пешком от ст.Расторгуево; три дня — и все, кассовый разрыв закрыли)
Там сегодня Мадам ищет, не может найти истоки инфляции и предупреждает «люди видят, что и цены на жилье растут и ставки растут, стараются купить. Не надо поддаваться такому ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию»
Здорово!
Варианты — по схемотозу передадут весь масс-маркет в ДОМ.РФ или еще обеспечат сертификаты для федеральных льготников. Давление с рынков снимут, но распродаж власти не допустят, так думаю.
Набираем Жилищная субсидия
Льготы госслужащим кому и как предоставлять
Статья 44.1. Обеспечение прокуроров жилыми...
Статья 19.1. Обеспечение судей жилыми помещениями
Статья 23.2. Обеспечение мер социальной поддержки...
...
Берите смело, это бюджетные деньги.
ПИК Комфорт берет на обслуживание и те дома, которые не сам строил.
Локомотив у всего этого один — льготная ипотека, которая спровоцировала переоценку первой волны, видя которое хомяки побежали набиваться в вагон, в опасаясь что поезд уйдет без них. Классический памп. Вопрос будет ли коррекция не стоит. Вопрос лишь в сроках и размерах.
Вася Пражкин, я Вас уверяю. Setl City ЖК чистое небо. 2019 год осень, цена на студию от 2.200 (снимал в этом ЖК), однушка от 3.100, двушка от 4.900. Сегодня студия от 5.500, однокомнатные от 7.000, двушка от 9.700. Даже больше, чем х2 получается
Если это так, да плюс навес в Москве из-за реновации и из-за плохой демографии, то шмякнемся хорошо, но, правда, ещё нескоро. Сначала текущий дефицит должен быть покрыт, потом должны хорошо прирасти запасы по сравнению с 2019г, так как сейчас эскроу и нет сильной нужды продавать на котловане, и только потом, наверно, всё упадёт. То есть до этого легко может быть год или даже парочку.
А вы что думаете? Или пофиг? Риэлтору же главное движуха и объём сделок, а падает или растет — дело десятое.
1. Предложением (объемом) и соответственно, ценой легко управлять. Строится МКД сейчас на кредитные деньги через эскроу. Потому сейчас главные — банки.
2. Застройщиков мелких осталось мало + за этот год жирка крупные нормально подсобрали. Крупные рядом со властью и легко управляемы.
3. Строй материалы по миру в цене сопоставимы, почему тогда в Москве жилье стоит кратно дешевле других столиц? Еще будет дешеветь?
4. Большие деньги пойдут в ИЖС — через МКД планируемые объемы ввода не закрыть.
5. Реновацию всегда можно притормозить, если будет на рынок сильно давить.
Каких столиц? Аргентины, Бразилии, Турции? При этом с точки зрения сырьевой направленности, региональной значимости Бразилия лучше всего подходит для сравнения. Разве там кратно дороже? Вот цены в городе Бразилиа (столица Бразилии):
Property Prices in Brasilia. Price per square feets/square meters in Brasilia (numbeo.com)
Или вы сравниваете с Пекином, Вашингтоном, Берлином? Но у этих стран другая структура экономики.
По поводу главных банков не забываем про разные факторы, в том числе про демографию. В Риге, например, тоже был бум до 2009г, но потом всё сдулось — вторички оказалось более чем достаточно для рынка с учетом падения численности населения.
Ну а ижс тож специфический сегмент. Вроде он большой, но там и ценник обычно повыше будет, чем в квартирах. Опять же людям нужна инфраструктура, а в поселках с этим проблема, то есть нужна машина или две, чтобы куда-то добраться, а это тоже далеко не дешево. Многие ли смогут потянуть?!
как же вы надоели со своей ца в ипотечной клетке в гольяново.
я-то думал по заголовку, что и коммерческую рассмотрите, благо, там уже 2 года интереснее, чем в жилой процессы.
ан нет, только мечты колхозанов