ГК Самолет - дешевле построить дом из денег

Акции «Самолета» в этом году выросли почти в 4 раза. Это космический рост, особенно если сравнивать с индексом ММВБ, который вырос немногим более 10%.

Рассмотрим, есть ли у этой компании потенциал дальнейшего роста. Или же акции, наоборот, сильно перекуплены?

Краткая информация о компании

«ГК «Самолёт» была основана в 2012 г. и с тех пор реализовала более 2 млн кв.м недвижимости. На начало октября портфель проектов девелопера насчитывает более 15 млн кв.м.

Основной регион присутствия группы – Москва и Московская область, где формируется 99% совокупной выручки. Компания является Топ-2 крупнейшей в московском регионе и Топ-4 на рынке РФ.

Информация по рынку недвижимости

Предложение новых объектов жилой недвижимости сокращается. При этом растет цена квадратного метра, средняя цена в Москве выросла более чем на 25%.

Рост цен произошел на фоне снижения предложения новых объектов и активного спроса от населения и инвесторов.

При этом рынок кажется сильно перегретым.

1. Цена достаточно высоко выросла, и дальнейшие рост – это скорее спекулятивный эффект.

2. Доходы населения растут медленнее темпов инфляции. Что означает снижение покупательной способности

3. Ставки по ипотеке достигли дна в октябре 2021. И с ноября начался их рост в связи с ростом ставки рефинансирования. Вероятно, рост ставок по ипотеке продолжится, что негативно скажется на рынке в целом.

Динамика основных финансовых показателей

Результаты за 2021 год у ГК Самолет оказались существенно лучше прогнозов и в целом выросли в 2-2.5 раза.

Посмотрим на картину за последние 5 лет.

1. Чистая прибыль достигла исторического максимума 9,8%. Основные факторы: рост стоимости продажи квадратного метра, сокращение операционных расходов, снижение ставок по кредитам – экономия на процентах.

Мы не ожидаем дальнейшего существенного роста цен на жилье. Вероятно, что текущий уровень операционной рентабельности у ГК Самолет достиг своего пика. И дальше расти не будет, а вот снизиться вполне может до средне исторического значения = 18% по EBITDA

2. Операционный денежный поток за последние 12 мес (МСФО за 2П2020-1П2021) отрицательный, размер минуса вырос в 3 раза по сравнению с 2020 годом.

Это произошло за счет роста контрактной базы и потребности в денежных средствах на запуск нового строительства. По сути по мере роста выручки у компании растет и потребность в оборотном капитале, что приводит к отрицательному операционному денежному потоку.

3. Как результат, дефицит финансирования компания закрывала за счет привлечения долга. В том числе в августе были выпущены облигации на 15 млрд. руб.

Рост долговой нагрузки — NetDebt/EBITDA увеличился до 3.8х (TTM – на основе МСФО за 2П2020-1П2021). При этом компания утверждает, что сможет обеспечить отрицательный чистый долг к 2023 г.

Однако, мы видим риски того, что по мере дальнейшего роста процентных ставок и дальнейшего наращивания долга в 2022 компания столкнется с существенным ростом процентных расходов. А значит рент-ть по чистой прибыли будет снижаться.

ВЫВОДЫ

Мы не советуем покупать ГК Самолет по текущим уровням – акции сильно перекуплены. В следующем году может произойти откат вниз от текущих значений, например, когда мы увидим отчётность за 1П 2022 г.

Причины:

1. Снижение темпов роста выручки (компании продолжит расти, но более медленными темпами).

2. Снижение рентабельности и возврат к средне историческим значениям.

3. Рост долговой нагрузки и расходов на обеспечение процентных платежей.

4. Сокращение спроса на жилье вследствие снижения платежеспособности населения и роста ставок по ипотеке.

5. Цена кв м жилья за год выросла более чем на 25% и находится на пике. Дальнейший рост исчерпал себя и стабилизируется на уровне инфляции в следующем году.