Георгий Аведиков
Георгий Аведиков личный блог
20 ноября 2021, 22:36

FXRE, подробно разберем основные плюсы и минусы

На российском рынке появляется все больше ETF и БПИФ на различные страны, сектора и тренды (вроде ESG). Каждый из провайдеров старается сделать полный комплекс из фондов на большинство направлений, чтобы из них можно было собрать полноценный и сбалансированный портфель. Ключевым игроком, на мой взгляд, пока остается Finex, который продолжает привносить что-то новое и достаточно востребованное, хотя Тинькофф уже наступает на пятки.

Сейчас появился один из самых долгожданных ETF на российском рынке, который включает в себя REITs (фонды недвижимости) из разных секторов. Судя по комментариям, многие давно просили такой инструмент (я тоже не исключение — пост. Наконец-то наши ожидания оправдались, попробуем разобраться с самим ETF.

FXRE повторяет индекс Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage Index NTR, куда входит 122 REIT из 12 секторов (жилая недвижимость, инфраструктурные объекты, ритейл, офисная недвижимость и прочее). Уже по этим цифрам видно, что диверсификация достаточно хорошая. Вес для каждой бумаги в портфеле фонда присваивается, исходя из рыночной капитализации и объема паев в свободном обращении (FREE-FLOAT).

🧾Характеристики фонда:
Валюта торгов — рубль, доллар.
Цена пая — $1 (73 руб).
Комиссия — 0,6%.
География — США.

ТОП-5 крупнейших представителя данного ETF:
✔️AMERICAN TOWER REIT
✔️PROLOGIS REIT
✔️CROWN CASTLE INTERNATIONAL REIT ORD
✔️SIMON PROP GRP REIT ORD
✔️PUBLIC STORAGE REIT ORD

Я не просто так здесь привел эти компании, на них приходится около 30% активов, поэтому, решил проанализировать каждую отдельно. Такие REITs обычно оценивают по мультипликатору P/FFO, где FFO — это доходы от операционной деятельности.

В среднем у меня получилось, что все эти активы торгуются на 20-25% дороже своих средних мультипликаторов за последние 5 лет (результаты 2020 год в расчет не брал из-за влияния пандемии). Также оценил дивидендную доходность, которая снизилась на 30% примерно относительно средних значений.

Это косвенно говорит о том, что сам рынок REITs сейчас немного перегрет и входить сразу на большую сумму не лучшее решение, на мой взгляд. Но прикупить небольшую долю с постепенными докупками на коррекциях было бы вполне разумно.

Вообще сегмент недвижимости на рынке РФ долгое время был представлен только через ЗПИФы (PNK Rental, Парус, Активо, пару фондов от Альфы и ВТБ). С появлением FXRE можно добавить вполне сбалансированную долю недвижимости, в том числе индустриальной, в свой портфель. Диверсификация будет не только по сегментам, но и по странам. 

Резюме по FXRE:

Плюсы:
✅ низкий порог входа (от $1);
✅ валюта торгов в рублях и в долларах;
✅ хорошая диверсификация;
✅ относительно низкая комиссия (0,6%);
✅ налоговые льготы (возможность купить на ИИС или получить ЛДВ);
✅ налог с дивидендов 15% вместо 30% для брокеров РФ.


Минусы:
❌ не платит дивиденды;
❌ многие REITs дороговаты в моменте по P/FFO и див. доходность ниже среднего за 5 лет.

Фонд однозначно интересный, может занять достойное место в любом портфеле, но, как и писал выше, я бы сейчас не вкладывал в него сразу и много, думаю, мы еще дождемся охлаждения этого сектора в ближайшие год-два, там уже нормально закупимся.

⚠️Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!

Следить за всеми моими обзорами можете здесь: TelegramСмартлабВконтактеInstagram

21 Комментарий
  • Лариса
    20 ноября 2021, 23:51
    Спасибо за обзор! Фонд интересный.
  • rm rm
    21 ноября 2021, 01:16
    сам рынок REITs сейчас немного перегрет

    А вам не кажется, что широкий рынок (S&P 500) — перегрет ещё больше? И если план в том, чтобы закупать REIT перекладываясь в него из фондов на S&P 500, то может и сейчас не самый плохой момент для этого?)
    • Александр non
      21 ноября 2021, 17:37
      rm rm, перегрет относительно чего? относительно свободной денежной массы? относительно безрисковой ставки? Не кажется.
      • rm rm
        21 ноября 2021, 17:39
        Александр non, относительно сектора REIT в нём.
  • lykasvit
    21 ноября 2021, 07:20
    Мне кажется можно выделить небольшую долю за счет FXUS
    • slavich
      21 ноября 2021, 11:15
      lykasvit, это будет неверным ходом. Логичнее заменять облигационные инструменты.
  • Osel
    21 ноября 2021, 09:06
    В стране застой, ничего не двигается, всё в недвижимость
  • elber
    21 ноября 2021, 09:48
    1) ETF REITs в США проигрывают индексам и другим отраслям.

    2) Дивиденды у них не растущие, а стагнирующие, так еще и налог 30%


    REITs выгодно покупать, только когда они складываются пополам, как в 2020 году. Из расчета будущих двухзначных дивидендов. (иначе из-за 30% налога не выгодно). И то не весь индекс REITs, а только конкретные истории.


    Так что, перспектив у этого российского фонда не вижу.
    • Профиль удален
      21 ноября 2021, 10:28
      elber, считайте это заменой облиг второго эшелона.
      в принципе, тут хоть какая-то надежда выйти в 0.
    • rm rm
      21 ноября 2021, 13:28
      elber, почитайте внимательнее информацию о фонде, благодаря ирландскому резидентству он платит 15% с дивов, а не 30.
      • elber
        21 ноября 2021, 13:33
        rm rm, я же не про сам фонд, а по то, что у него внутри, активы.
        • rm rm
          21 ноября 2021, 14:59
          elber, ну и я про активы. Налог 30% ведь был в каком месте? когда сами REIT'ы платят их держателю дивиденды. Если держатель российский физик, то и будет 30% о которых вы говорите, но когда держатель ирландский ETF — он заплатит только 15.
          • elber
            21 ноября 2021, 15:04
            rm rm, американские REIT снимают сразу 30%, вне зависимости, гражданин США ты, гражданин другой страны или ирландский фонд.

            или я не прав? Также, как 10% с других акций и фондов.

            • rm rm
              21 ноября 2021, 15:13
              elber, https://finex-etf.ru/university/news/fxre_samyy_prostoy_i_udobnyy_sposob_investirovat_v_nedvizhimost/

              Я не знаю что тут ещё добавить, FinEx пишет об этом преимуществе во всех материалах о фонде, вы получается не читали ни один из них?
              • elber
                21 ноября 2021, 15:21
                rm rm, только вы это не проверите, верна ли у них реклама или нет, т.к. эта кухня не платит дивиденды, как и другие её чудо фонды.
                • rm rm
                  21 ноября 2021, 15:44
                  elber, финансовые отчёты выкладываются, можно свободно посмотреть сколько пришло дивов, и сколько с них уплочено налогов. Например по FXUS cdn.finex-etf.ru/documents/FinEx_Funds_ICAV_Annual_FS_-_30_Sept_2020.pdf
                  Или если вы полагаете что это вообще всё ложь и нарисованное, то тут нужно не «перспективы у нового фонда» видеть или нет, а писать сразу в прокуратуру.
                  • elber
                    21 ноября 2021, 16:08
                    rm rm, сотрудник это чудо фонда?

                    если дивиденды не платятся, то они пропадают в вашем фонде, т.к. комиссия за управление всё съедает. 

                    тем более REIT — это не фонды роста, а именно денежного потока.

                    и зачем вы прикрываетесь Ирландией, когда вы российский фонд связанный с правительством?
                    • rm rm
                      21 ноября 2021, 16:10
                      elber, нет, не сотрудник.
                      • elber
                        21 ноября 2021, 16:19
                        rm rm, я разобрался.
                        Если инвестировать в ETF на REIT, например, VNQ от Vanguard или REET от iShares, то налог с дивидендов составит 30% без подписания формы W-8BEN и 10% после подписания формы

                        10%, если покупать Американские ETF, а не ваши рекламируемые.
  • slavich
    21 ноября 2021, 11:07
    Спасибо за обзор! А то, мне только Финекс прислал рекламу))
    Да, я предусмотрел долю его в 5% в своем портфеле, за счет снижения доли фонда облигаций VTBU.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн