Как будут покупать и арендовать недвижимость в будущем? И акции каких компаний смогут от этого вырасти – ЦИАН, Сбер, ВТБ, Яндекс, ПИК?

В пятницу ЦИАН разместил акции и был оценен в 1 млрд долл. В связи с этим интересно проанализировать, как развивается рынок услуг продажи/аренды недвижимости и кто сможет на этом рынке заработать.

Стоит сразу сказать, что речь идет непросто про сайты объявлений о продаже/аренде недвижимости. На этом много не заработаешь. Легко посчитать – максимум 3 млн объявлений о продаже/аренды недвижимости, из них пусть 10% — платные со средним чеком 1000 руб. (это не только Москва). Итого максимальная выручка за год – 30 млрд руб. Если пытаться выжать с владельцев недвижимости больше – клиенты будут уходить на другие сайты. Выбор есть — Авито, ЦИАН, ДомКлик, Яндекс.Недвижимость, Метр квадратный ВТБ.

Речь идет про то, что сайты пытаются предложить более сложные услуги – сервис безопасных расчетов, защита сделки (страхование рисков покупки недвижимости), сервис аренды недвижимости и др.

Раньше весь этот рынок принадлежал риэлторам и агентствам недвижимости. Но очевидно, что риэлторы если не уйдут в прошлое, то, как минимум, значительно отдадут этот рынок действительно крупным игрокам, которые оказывают услуги совершенном новым образом. Сейчас объясню почему.

Как купить/продать недвижимость?

Если вы покупаете недвижимость зачем обращаетесь к риэлтору? Подобрать подходящие квартиры на сайтах Авито, ЦИАН, ДомКлик может любой. Но обращаются к риэлтору, так как покупка на вторичном рынке связана со многими рисками и юридическими вопросами. Есть даже риски, от которых на 100% не защитит никакая проверка. Пару примеров.

Купили недвижимость у человека, который получил в наследство квартиру? Всё чисто и законно. Однако спустя время другой наследник оспорил наследство этого продавца и выиграл суд. Вы добросовестный покупатель? Отлично, однако вы обязаны будете вернуть квартиру и судиться с продавцом, возвращая свои деньги, а то, что недвижимость выросла в цене за это время, никто не компенсирует.

Другой пример – купили квартиру, которая была в собственности более 20 лет? Отлично, однако после оформления сделки продавец подал на банкротство, и кредиторы оспорили недавнюю сделку продажи квартиру, если выиграют – вы возвращаете квартиру и вступаете в очередь кредиторов. Подобных ситуаций можно привести много.

Вопрос – защищают ли риэлторы от этих рисков? Короткий ответ – нет. Они только снижают риски, проверяя документы, продавцов и составляя договор.

Кто может защитить от этих рисков? Для этого и появились услуги безопасных расчетов и защиты сделки ДомКлик Сбера и М2 ВТБ. По сути, заплатив 25 тыс руб. ВТБ или 30 тыс Сберу вы купите не только проверку типа риэлтора, но и страховку возмещения полной стоимости недвижимости в случае юридических проблем. А риэлтор? Если вы потеряли купленную квартиру он возместит вам ущерб 10 млн руб.? Конечно нет, он просто проверял документы насколько мог и ничего не гарантирует, даже судиться помогать не будет.

Поэтому долгосрочно на мой взгляд на этом рынке выиграет даже не ЦИАН и Авито, а ДомКлик и М2 ВТБ. Тем более они предлагают также услугу безопасной сделки (составление договора, подача электронно документов в Росреестр, сервис безопасных безналичных расчетов), которая стоит 10 тыс ВТБ и 25-35 тыс Сбер. ЦИАН пытается сделать что-то подобное в партнерстве с Тинькофф, но пока только для риэлтеров. Конечно доверия в таких крупных сделках, как покупка недвижимости, к Сберу и ВТБ намного больше.

И мне, конечно, совсем непонятно зачем платить риэлтору за проверку документов и составление договора 100-300 тыс руб. вместо того, чтобы заплатить ВТБ или Сберу 30 тыс не только за проверку, но и за гарантию сделки с покрытием ущерба, что не дает ни один риэлтор.

А если нужно продать недвижимость с простым ремонтом (так как за элитный ремонт и мебель не доплачивают), то сначала проверьте сколько дает ПИК брокер. Часто они дадут примерно рыночную цену, а если отнимите оплату риэлтора, то даже сэкономите и получите деньги намного быстрее, чем продаст риэлтор. В среднем ПИК получает около 3-4% с перепродажи, что почти равно комиссии риэлтора и зарабатывает больше на покупателе, предлагая ипотеку со скидкой.

Как будут арендовать или сдавать в аренду недвижимость?

Новый тренд этого рынка – не просто дать площадку для размещения объявления, а сдать в аренду недвижимость за собственника. Что делает риэлтор? Размещает объявления, показывает квартиру, составляет договор, получает свою комиссию 50-100% от месячной аренды и пропадает. В итоге жильцу нужно за раз выложить 250-300% месячной оплаты: оплата аренды за 1 мес., депозит, 50-100% комиссию риэлтору. При этом жилец тоже рискует – а вдруг это мошенники, а вернут ли ему депозит если даже все будет ок и мн. др. Очевидно в идеале нужен какой-то посредник между владельцем и жильцом, которому оба доверяют.

Вот вам совершенно новый подход, где жильцу с меньшими рисками нужно выложит не 300% сразу, а только 100-150%:

— ПИК аренда. Размещают камеры и кодовый замок, проводят дистанционный показ квартир в любое время суток, продвигают квартиру платными объявлениями на всех площадках и в итоге сдают дороже рынка за счет отсутствия депозита (вместо этого предлагают собственнику страховку 4% в месяц), договоры подписываются электронными подписями. В итоге собственник сдает дороже, чем сдал бы риэлтор, страховку по сути платит кто снимает, собственник получает бонус — страхование до 1 млн от заливов, пожаров и пр., задержек оплаты и ущерба жильца. И самое главное ПИК не пропадает, а ведет весь срок аренды, если задержали оплату или другие проблемы – разбирается ПИК аренда и даже покрывает ущерб.

— Яндекс аренда. Полгода назад скопировали подход ПИК аренды, единственно нет пока электронного договора. Но предлагают фишку – готовы платить с 1 дня сумму аренды пока ищут жильцов.

— сдать с гарантией от ЦИАН. Повторить подход ПИКа и Яндекса с камерами, полным ведением процесса аренды пока не могут, но ввели недавно услугу страховки с продвижением объявления вместо депозита.

Кто захватит этот рынок и на нем заработает?

ЦИАН – сильный игрок с не такими большими ресурсами. Могут предложить более сложные услуги типа безопасных расчетов только в партнерстве с другими банками. Сейчас 3 млн объявлений? Ок, но в будущем не будет значительно больше. Если сейчас они не прибыльны, то оправдать стоимость в 1 млрд долл в будущем тоже будет непросто. В их IPO не участвовал и покупать их акции не буду.

Яндекс – сильный конкурент, но монетизировать все эти сервисы, чтобы получать прибыль и делиться ей с акционерами, не могут. Тем более, что даже на уровень популярности ДомКлика пока не тянут.

А вот акции Сбера, ПИКа и частично ВТБ мне намного интереснее. Понятно, что все эти сервисы – не их основной бизнес. Но тесная связь с их основным бизнесом (в случае Сбер и ВТБ – 70% рынка ипотеки, а ПИК – самый крупный девелопер) позволяет им очень быстро захватывать этот рынок не просто в виде количества объявлений на сайте и чека 1000 руб с 10% платных объявлений, а в виде реальных сложных услуг и чека 10-50 тыс руб. с продажи/покупки недвижимости, в случае ПИК аренды – 50% комиссия за первый месяц и 4-6% каждый месяц в дальнейшем. Сбер, ВТБ и ПИК уже прибыльны в этом направлении бизнеса в отличии от их конкурентов, которые не имеют таких сильных изначальных позиций.