Инвестиционная квартира.

Нашел на сайте ростата интересную таблицу.

• На одного жителя страны приходится в среднем 26,3 м2. 
• Общее число квартир в стране составляет 67,5 млн квартир. 

 С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года. 


Если посчитать количество населения и количество отдельных помещений (комнат в квартирах), то выходит 

17 млн — однокомнатных
26 млн — 2 комнатных
19 млн — 3 комнатных
6 млн — 4 комн.

На 146 млн населения приходится 150 млн комнат.

Далее.

С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года. В 22 году застройщики поставят новые рекорды.

При этом строится много студий по 22-25 кв.

Вопрос.  В стране еще остались те кто реально нуждаются в жилье?


Рост цен обоснован только в миллионниках и то только пока там зарплаты в разы выше и есть количество желающих арендовать инвестиционный бетон.

С другой стороны в провинции жить гораздо дешевле. Идеальный вариант наверное жить в провинции, а нарабатывать первоначальный капитал в Москве.

Думаю, что при покупке инвестиционных квартир, нужно смотреть

1. соотношение месячной з/п к метрам
2. стоимость аренды к цене квартиры и ставке ОФЗ-н.


Пример.

г. Казань — средняя з/п 35 тыс, аренда 16 тыс (192 тыс в год), стоимость квартиры 110 тыс/кв (4,4 млн руб)

Ставка ОФЗ -н 8 % годовых.

Какие можно сделать выводы?

С учетом з/п цена завышена в 3 раза.

С учетом стоимости аренды к ставке ОФЗ-н цена завышена в 2 раза, с учетом ремонта, простоя и форс мажора.

4,4 млн*8% =352 тыс в год


Вывод — бетон сейчас это крайне переоцененный пассив, в который можно вкладываться только с целью ПМЖ. В инвестиционных целях чистый пузырь.
Как только большинство населения РФ решит свои жилищные проблемы застройщикам и сопутствующей сфере, станет плохо.

С учетом что население убывает со скоростью около 1 млн чел в год и замещается мигрантами, которые не ЦА застройщикам (тупо нет платежеспособного спроса) решение жилищных проблем это вопрос максимум 10 лет.

Ожидаю, что номинальные цены — в рублях будут стабильны (с учетом инфляции будут падать), в баксах будут падать.