15 сентября 2021, 11:26
Инвестиционная квартира.
Нашел на сайте ростата интересную таблицу.
С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года.
Если посчитать количество населения и количество отдельных помещений (комнат в квартирах), то выходит
17 млн — однокомнатных
26 млн — 2 комнатных
19 млн — 3 комнатных
6 млн — 4 комн.
На 146 млн населения приходится 150 млн комнат.
Далее.
С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года. В 22 году застройщики поставят новые рекорды.
При этом строится много студий по 22-25 кв.
Вопрос. В стране еще остались те кто реально нуждаются в жилье?
Рост цен обоснован только в миллионниках и то только пока там зарплаты в разы выше и есть количество желающих арендовать инвестиционный бетон.
С другой стороны в провинции жить гораздо дешевле. Идеальный вариант наверное жить в провинции, а нарабатывать первоначальный капитал в Москве.
Думаю, что при покупке инвестиционных квартир, нужно смотреть
1. соотношение месячной з/п к метрам
2. стоимость аренды к цене квартиры и ставке ОФЗ-н.
Пример.
г. Казань — средняя з/п 35 тыс, аренда 16 тыс (192 тыс в год), стоимость квартиры 110 тыс/кв (4,4 млн руб)
Ставка ОФЗ -н 8 % годовых.
Какие можно сделать выводы?
С учетом з/п цена завышена в 3 раза.
С учетом стоимости аренды к ставке ОФЗ-н цена завышена в 2 раза, с учетом ремонта, простоя и форс мажора.
4,4 млн*8% =352 тыс в год
Вывод — бетон сейчас это крайне переоцененный пассив, в который можно вкладываться только с целью ПМЖ. В инвестиционных целях чистый пузырь.
Как только большинство населения РФ решит свои жилищные проблемы застройщикам и сопутствующей сфере, станет плохо.
С учетом что население убывает со скоростью около 1 млн чел в год и замещается мигрантами, которые не ЦА застройщикам (тупо нет платежеспособного спроса) решение жилищных проблем это вопрос максимум 10 лет.
Ожидаю, что номинальные цены — в рублях будут стабильны (с учетом инфляции будут падать), в баксах будут падать.
- На одного жителя страны приходится в среднем 26,3 м2.
- Общее число квартир в стране составляет 67,5 млн квартир.
С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года.
Если посчитать количество населения и количество отдельных помещений (комнат в квартирах), то выходит
17 млн — однокомнатных
26 млн — 2 комнатных
19 млн — 3 комнатных
6 млн — 4 комн.
На 146 млн населения приходится 150 млн комнат.
Далее.
С 2021 года в России было введено около 50 млн кв. м жилья. Эти данные почти на четверть превышают показатели 2020 года. В 22 году застройщики поставят новые рекорды.
При этом строится много студий по 22-25 кв.
Вопрос. В стране еще остались те кто реально нуждаются в жилье?
Рост цен обоснован только в миллионниках и то только пока там зарплаты в разы выше и есть количество желающих арендовать инвестиционный бетон.
С другой стороны в провинции жить гораздо дешевле. Идеальный вариант наверное жить в провинции, а нарабатывать первоначальный капитал в Москве.
Думаю, что при покупке инвестиционных квартир, нужно смотреть
1. соотношение месячной з/п к метрам
2. стоимость аренды к цене квартиры и ставке ОФЗ-н.
Пример.
г. Казань — средняя з/п 35 тыс, аренда 16 тыс (192 тыс в год), стоимость квартиры 110 тыс/кв (4,4 млн руб)
Ставка ОФЗ -н 8 % годовых.
Какие можно сделать выводы?
С учетом з/п цена завышена в 3 раза.
С учетом стоимости аренды к ставке ОФЗ-н цена завышена в 2 раза, с учетом ремонта, простоя и форс мажора.
4,4 млн*8% =352 тыс в год
Вывод — бетон сейчас это крайне переоцененный пассив, в который можно вкладываться только с целью ПМЖ. В инвестиционных целях чистый пузырь.
Как только большинство населения РФ решит свои жилищные проблемы застройщикам и сопутствующей сфере, станет плохо.
С учетом что население убывает со скоростью около 1 млн чел в год и замещается мигрантами, которые не ЦА застройщикам (тупо нет платежеспособного спроса) решение жилищных проблем это вопрос максимум 10 лет.
Ожидаю, что номинальные цены — в рублях будут стабильны (с учетом инфляции будут падать), в баксах будут падать.
Производство автомобилей по странам Доля автотранспортных средств, произведенных 30 крупнейшими странами в 2023 году.В 2023 году Китай лидировал в мировом производстве автомобилей с долей в 32,3%, что...
9:12
Вчерашний рост, мои выводы. Совершенно очевидно, что такой скачок по всему фронту возможен только на больших деньгах. Откуда они? Существует мнение, что рынком рулят физики. Возможен ли такой рост рук...
Роскомнадзор подтвердил Forbes, что WhatsApp (принадлежит Meta, которая признана в России экстремистской организацией и запрещена), Skype и еще 10 мессенджеров принудительно внесены в реестр организат...
Дмитрий, Наконец поумнели. Но у тех кто не спекулирует денег немного
8:49
Максим, Нет, но кажется есть суточный лимит по сумме вывода
GOLD, можно попробовать шортить с понедельника.
Наконец то мотороллеры прилетели в цитодель ливерной колбасы
ООО «Костал Украина» — это дочерняя компания немецкой фирмы LEOPOLD KOSTAL GmbH & Co., которая в свою очередь входит в группу KOSTAL, ...
Deployer, к чему это? Что тебе помешало взять 106 — 107? Так будет и дальше. Смотришь не туда. Жду комментов, от опытных и понимающих вас рынок трейдеров, на 111500+. 8500 п. я себе беру на Новый г...
Продал 75%.
Неплохо получилось. На просадке до НГ или после верну все.
Присматриваю опять шорт Сургут пр.
Боту СС привет.
Тредер, ой, так ты тут. Так и не смог выход найти с форума?
Жопа цела?
2 часто сравнивают наши квадратные метры с буржуйскими… дескать в европе 40 метров на человека а в россии только 26… но у нас не входят в подсчет дачи… а у буржуев в метры входят общедомовые територии типа лестниц и общих коридоров… и дом считается по наружным стенам и иногда туда даже отмостка пишется...
3 с чего ты взял что счас из бетона строят? счас строят пластиковое дерьмо из пеноблоков или газобетона … у которых срок службы внезапно 20-30 лет
в многоэтажках они силовой нагрузки не несут, а вот теплопотери низкие, обычная новостройка — монолитный кракас/перекрытия + облиц кирпич c пеноблоками как теплоизоляция, что подороже одеты в вентилируемый фасад
и кстати пеноблоки очень чувствтиельны к качеству техпроцесса...
Если снаружи сделать, то пары двигающиеся во внешнем направлении просто упрутся в пароизоляцию, стены будут влажные, потому холодные.
Общее правило — стеновые материалы снаружи менее плотные, чем изнутри.
Если необходимо облицовать более плотным — используют вентилируемый фасад.
www.tn.ru/library/poleznaja_informacija/paroizoljacija/
www.tn.ru/library/voprosy_otvety/dlja_chego_nuzhny/
Материалы для пароизоляции:
- Бикроэласт;
- Бикрост;
- Линокром.
Если перейти по ссылкам, то понятно, что это гидроизоляционные материалы. Их используют для кровли и фундамента.
Конкретно пароизоляцию используют обычно для кровли и междуэтажных перекрытий и в других случаях. Стены не пароизолируют.
Максимум что там может быть уровень влажности камня ближе к поверхности выше, если измерить в лаборатории.
На ощупь, а я бурил насквозь зимой — камень абсолютной сухой.
Да и как не быть камню сухим, когда в Мск влажность зимой падает ниже 30%
Лучше уточнять, о каких буржуях идет речь
«Морозостойкость измеряется в лабораторных условиях, по методике, прописанной в ГОСТ 31359-2007
… у газобетона YTONG, независимо от плотности, марка по морозостойкости – F100»
Кстати, лучший отечественный кирпич имеет морозостойкость F100, и только клинкер бОльшую.
«установлены следующие марки по морозостойкости: F25, F35, F50, F75, F100 (марки F200 и F300 для клинкерного кирпича)»
Газоблок лучший материал для стен — низкие теплопотери, удобная обработка, низкий расход связующего, прекрасная морозостойкость и пр.
У меня дом из Ytong. Если отключить отопление в день температура зимой падает на 2-3 градуса, можно дня на три отключить отопление и дом будет выше 18 градусов.
Расходы на отопление у меня порядка 30вт на метр квадратный, что есть более чем в три раза лучше ГОСТа.
Но, коммуналка в провинции зачастую выше чем столицах, образование, медицина, еда — всё это или так же стоит, или дороже. Или я не прав..?
1. образование смотря какое. Молодежи мало поступает, средне специальное образование бесплатное и без конкурса. За понты конечно нужно платить, это везде так.
2. Одежда — озон. Получается дороже с учетом з/п.
3. Коммуналка — в среднем двушка 5 тыс руб/месяц.
4. еда — качественная и дешевая для местных, которые знают где брать.
свинина 220 руб/кг
фрукты 50-60 руб.
молочка 35 руб/литр.
В целом жить можно.
На Волге (между Астраханью и Волгоградом) все нормальные продукты дороже чем в МО.
Одно молоко по 100 руб (пармалат 1.8%)
Допускаю что в городах и магнитах локальные продукты недорогие, но глобальные точно дороже.
Свинина там кстати горащдо дороже баранины на удивление.
С другой стороны это все меркнет перед баком бензина за 5к руб...
Машина в месяц больше меня сьедает)
Цены с Урала (челябинск и ебург): молоко по 50-58, бензин в челябинске газпромнефть 95 по 46.5, в ебурге по 48.
Ну молоко субтективно ибо пармалат 1.8% синий (в идеале смешать еще с зеленым 0.5%) идеален для капучино.
Из деревенского и пастерилизованного молока не очень держится пенка)))
А вот кефир с низкой жирностью тоже сильно поискать надо..
Выпечку без растительных масел, мороженку бзмж, пельмени без сои и добавок — это все сильно дороже.
Самый прикол — муромский хлеб, идеального рецепта в московском регионе по 100+ руб, а в деревне он же по 27-35 и никто не берет
Из него же кефир получается.
Баранина 5000 руб за живой вес. Берем на убой. По кг как повезет, обычно около 20 кг чистого мяса, т.е 250 руб/кг.
Свинина полу туши 220 руб/кг сейчас, подорожала, было 200 руб.
в те времена была свободная пресса
идиоты тогда были виднее, чем сейчас. сейчас нужно во всякий твиттер и фейсбук идти
Я делал расчеты, система высокомаржинальная, но старт очень высокий!
Делать разведку — это раз, достать со дна — это два, правильно просушить (солнце категорически противопоказано) — это три, предпродажка (нарезка в размеры, сортировка, упаковка) — это четыре, найти клиента — это пять.
Разведку делать есть чем (у бракуш эхолоты покруче чем у инспекторов),
достать есть чем (старое но исправное оборудование — баржи, водолазка и т.д.),
сушить есть где (огромные площади на берегу, частично с навесами от солнца уже, арендуй и делай что хошь),
резка не прорабатывалась (а резать надо твердосплавкой, пропитанный топляк 10-летка тверже железа по ощущениям, а есть и 50-летние и 70),
клиенты не прорабатывались)))
Спонсор обязателен...
Топляка вагоны, просто еще до москалей не допёрло…
Скриньте!
Мореный лес, сплав частично всегда уходит под воду, Ф-физика.
село с газом и асфальтом. ещё ферму разрушенную выкупил, за копейки
а в это время настоящие Ынвесторы сидят со своими миллионами в ОФЗ под 8% и пишут на смарт-лабе статьи, как переоценена недвига.
и она вычитается из тела ОФЗ а Ынвесторы как минимум просто дают в бесплатный займ ничего не зарабатывая а в реальности просто теряют деньги а если еще комиссию и налоги посчитать?
мне кажется они знают об этом, просто им трудно принять, что их деятельность по гамбургскому счету убыточна.
— в стране есть куча жилья, которое пустует и никому даром не сдалось (Воркута, деревни, умирающие поселки и т.п.)
— даже в нормальных локация есть много жилья, которое пустует по разным причинам (аварийное здание, коммуналка без условий, собственник просто купил как инвестицию и не сдает);
— самое главное — жилье морально устаревает (ну вот кто хочет сейчас жить в коммуналке?), в хрущевках и человейниках жить никто не захочет, их потихоньку будут замещать новым жильем
Так что фронтом деятельности наши застройки еще будут обеспечены надолго))
yandex.ru/maps/-/CCUmfVDTTB
первый раз об обрушении балкона в хрущевке я услышал в конце 80х, Новороссийск — там тетя была свидительницей.
в любом случае, долгопрудный — вроде популярное направление у бедняков столицы. но рассказы о том, что хрущевок всем хватит сильно преувеличены.
впрочем, дешевые деньги творят чудеса
dolgoprudny.cian.ru/sale/flat/263306619/
окститесь. мы по дырам не живем.
вы вообще в пролетарских гетто давно цены смотрели? легче внутри мкад новострой для бедных брать.
www.cian.ru/sale/flat/263766429/
какой город? богатый верно
ulyanovsk.cian.ru/sale/flat/259279494/
ulyanovsk.cian.ru/sale/flat/259279420/
впрочем даже здесь активна секта почитателей хрущей, думаю, среди бедняков ее еще больше.
Хрущ понятно, что полностью морально устарел, и жить в нем значительно менее комфортно, чем в новом жилье, но чем он хорош — он готовый и можно найти в центре за относительно недорого.
но все равно не понимаю, кто берет хрущи и для себя и под спекулировать.
здесь все же разбирают кейсы как нажиться на пролетарах и прочих бедняках.
для жизни меня интересует дом с паркингом в стилобате.
спекулировать позднесоветским говном? приведите успешные кейсы.
Ulf R., лично мне обычного тесного паркинга в стилабате как то мало :) конкретно «бетоном» в котором живу не спекулирую, да вообще с вводом эскроу перестал этим заниматься, так что кейсы не приведу.
Ulf R., не волнуйтесь, я своими результатами в реале доволен, а вы продолжайте корчить из себя эксперта, причем скорее по переходам личности, перед кучей ников в интернете, которым по большому счету на вас плевать :)
но секта инвесторов в хрущевки… кого только не встретишь.
в общем, с вами все понятно. имеете сказочное мнение, в предмете точно не разбираетесь
Ulf R., я вообще не в Москве живу, а вы уже диагноз поставили, наверно очень хотелось ?)
вы ж сами заикнулись про реновацию. значит, мнение имеете. значит, думаете, что разбираетесь.
я вот немного разбираюсь и вижу, что вы несете чушь. это реальная чушня(разница за 2ку доходила до 2 млн под снос / не под снос)
вот и поставил диагноз по демонстрируемым признакам
Ulf R., я где то написал слово — реновация? конкретно у нас нет такой программы, а квартиры владельцам старых домов застройщики давали или покупали, очень хотели свой крейсер воткнуть, а то что вы там додумали это ваши проблемы. Извинения будут ?
вы нет.
что у вас за аттракцион щедрости не знаю.
задам только один вопрос.
посмотрите сколько у вас хруща, сколько строиться и прочее и расскажите мне как всю землю под хрущем, где у вас квартира и из окна видно вашу ласточку выкупят и все дадут, бгг.
это вам извиняться надо.
знаете, мне надоели как-то местные обиженки.
одному сунешь под нос статистику, что не 10% населения было на фронтах первой мировой — «ой, все»
другой в глаза долбиться.
в общем, темой не владеете. позвольте с бесполезным дальше не общаться.
и каким образом эта картинка ограничивает обсуждение только до Москвы, а не до всех хрущевок, кто то же рядом про Новороссийск писал ?)
я кстати на личности не переходил — это к вопросу об обжинках… а вы врете и хамите собеседнику через пост, не солидно совсем ...
Основная сила внутренней миграции — это молодежь, которой мало.
20 тыщ трёхккомнатный раньте
Это как минимум лет 7 текущих темпов ввода жилья.
нужно раздавать ипотеку!
назовите год и развитие ситуации, когда однуха 1 этаж хрущоба у ботсада была 6 млн. р.
почему бы и не повторить?
Плюс те квартирки, что у нас у большинства населения, это то жилье, которое они при всякой возможности будут менять.
One bedroom(двушка по нашему) это разве достойное жилье для семьи?
Вообще у меня тоже есть такие знакомые, которые брали ипотеку на основании низкого платежа.
Но вот что то я сомневаюсь, что они ее смогут выплатить.
По статистике нормально живем, лучше чем в 90 е.
По крайней мере, картофель на огородах ради выживания, мало кто сажает.