23 ноября 2020, 16:16
Недвижимость против акций (на удивление схожий результат)
Всем привет!
Сразу оговорюсь -пост про долгосрочное инвестирование, а не о том как 100 тыр разогнать до 400 млн за год.
В общем, бродя по Смартлабовским постам по теме долгосрочного инвестирования всё-время натыкаешься на категорию «недвижимость». Или мне так кажется, не знаю :-) Однако, если серьезно задуматься, то в России, пожалуй, это самая популярная инвестиционная категория. Быстрый поиск в Интернете показывает, что в 2017 году 78,8 миллиона человек являлись прямыми собственниками жилья (сейчас, наверняка, больше), а брокерских счетов на ноябрь 2020 было около 6,2 млн. (сколько из них «мертвые» — не знаю). Однако, недавно видел забавную новость о том, что программу ИИС первого типа и налоговой «помощи» надо «однозначно сворачивать, когда их число с 3-х миллионов сейчас достигнет 6-ти». При такой диспропорции? Удивительно «дальновидные» дяди, что сказать. Но пост — не о них.
Тем не менее, на Смартлабе постоянно ведутся споры о том имеет ли смысл добавлять недвижимость в некоторые индивидуальные инвестиционные портфели или нет. И мне стало интересно посмотреть перформанс недвиги против рынка акций на 20-летнем отрезке времени. Поскольку в России все только зарождается и исторических данных нет, то я полез на американский сайт сравнить фонды недвиги (первый портфель, синий) и S&P500(второй портфель-красный). И, знаете. я был очень удивлен, увидев, насколько схожи доходности этих инвестиции за последние двадцать лет! За это время «там» был и пузырь доткомов, и пузырь на рынке недвижимости. Тем не менее, после всего этого обе инвестиции практически равны по доходности и оба портфеля получили действительно хорошую прибыль! (Картинка кликабельна)
Тут, понятное дело, сама «недвижимость» — это интересный класс активов, потому что квартира в Мск будет работать иначе, чем дом в Сочи. И это затрудняет обычному домовладельцу возможность сравнить свой дом с фондовым рынком на индивидуальном уровне. Еще одно существенное отличие — это общее малоликвидное состояние самой собственности (а не её фондов или ETF). И, возможно, было бы интересно нарисовать какую-нибудь диаграмму, показывающую, как можно использовать ипотечные кредиты и кредитное плечо для улучшения доходов от недвижимости по сравнению с акциями. Возможно :-) Но, тем не менее, график определенно наводит на мысли о диверсификации в долгосрочной перспективе.
Второй момент, который меня удивил — это резкая разбалансировка годовых доходностей этих активов в «предж*пный» год. Совпадение или нет, как считаете?
Сразу оговорюсь -пост про долгосрочное инвестирование, а не о том как 100 тыр разогнать до 400 млн за год.
В общем, бродя по Смартлабовским постам по теме долгосрочного инвестирования всё-время натыкаешься на категорию «недвижимость». Или мне так кажется, не знаю :-) Однако, если серьезно задуматься, то в России, пожалуй, это самая популярная инвестиционная категория. Быстрый поиск в Интернете показывает, что в 2017 году 78,8 миллиона человек являлись прямыми собственниками жилья (сейчас, наверняка, больше), а брокерских счетов на ноябрь 2020 было около 6,2 млн. (сколько из них «мертвые» — не знаю). Однако, недавно видел забавную новость о том, что программу ИИС первого типа и налоговой «помощи» надо «однозначно сворачивать, когда их число с 3-х миллионов сейчас достигнет 6-ти». При такой диспропорции? Удивительно «дальновидные» дяди, что сказать. Но пост — не о них.
Тем не менее, на Смартлабе постоянно ведутся споры о том имеет ли смысл добавлять недвижимость в некоторые индивидуальные инвестиционные портфели или нет. И мне стало интересно посмотреть перформанс недвиги против рынка акций на 20-летнем отрезке времени. Поскольку в России все только зарождается и исторических данных нет, то я полез на американский сайт сравнить фонды недвиги (первый портфель, синий) и S&P500(второй портфель-красный). И, знаете. я был очень удивлен, увидев, насколько схожи доходности этих инвестиции за последние двадцать лет! За это время «там» был и пузырь доткомов, и пузырь на рынке недвижимости. Тем не менее, после всего этого обе инвестиции практически равны по доходности и оба портфеля получили действительно хорошую прибыль! (Картинка кликабельна)
Тут, понятное дело, сама «недвижимость» — это интересный класс активов, потому что квартира в Мск будет работать иначе, чем дом в Сочи. И это затрудняет обычному домовладельцу возможность сравнить свой дом с фондовым рынком на индивидуальном уровне. Еще одно существенное отличие — это общее малоликвидное состояние самой собственности (а не её фондов или ETF). И, возможно, было бы интересно нарисовать какую-нибудь диаграмму, показывающую, как можно использовать ипотечные кредиты и кредитное плечо для улучшения доходов от недвижимости по сравнению с акциями. Возможно :-) Но, тем не менее, график определенно наводит на мысли о диверсификации в долгосрочной перспективе.
Второй момент, который меня удивил — это резкая разбалансировка годовых доходностей этих активов в «предж*пный» год. Совпадение или нет, как считаете?
12:00
Весело было читать, как многие кричали о том, что Минфин «всё» и ничего не разместит и план не выполнит… Я как-то за него не беспокоился и своим всем знакомым говорил — всё будет хорошо :) А знаете по...
Shureman, ты не видишь противоречия в своих словах?
Тимур, Не в Сибирь же трубу тянуть, пусть кемеровчане уголь дерьмовый жгут( хороший на экспорт), а у новосибирцев с алтайцами дров еще много. Можно и коллайдер на дровах запустить. А газ бесплатно ...
Oyy, что такое D1 и D8?
безумие конечно
В России закончился процесс снижения потребления алкоголя, в лидерах продаж шампанское и ликеры Несколько лети подряд в РФ наблюдалось снижение потребления алкоголя, по данным министерства здравоохран...
В России закончился процесс снижения потребления алкоголя, в лидерах продаж шампанское и ликеры Несколько лети подряд в РФ наблюдалось снижение потребления алкоголя, по данным министерства здравоохран...
11:58
ну давай еще рубасик вниз
Donbass, это ж какая у тебя средняя?)
Европлан на ВТБ
Источник: Сергей Спирин
Реальная (за вычетом инфляции) доходность недвижимости — отрицательна. Я уже молчу про долларовый эквивалент.
Поэтому термин «инвестиции» здесь не совсем корректен. Скорее — «сбережения».
Да, стоимость недвижки Москвы вообщем не верно посчитана в таблице, сам покупал и продавал не мало за последние 3 года(не риелтер)
Им бы легче было собирать раз в год, но при этом сэкономить на операционных расходов, по обслуживанию людей, которые ходят платить ипотеку налом.
Скорее недвижимость — это реальный 0 в цене (в реальном объекте скорее минус) + аренда.
Полагаю, что аренда — это отдельная история.
Хотя на табличке видно, что это не так.
Даже если это объект, в котором вы живете, вы экономите на этой самой аренде, что на самом деле доход.
В то же время, рассматривать недвижимость как инвестиционный актив, на мой взгляд не совсем корректно.
P. S. Сейчас молодёжь в связи с отказом от любой социальной ответственности (в т. ч. семейной) и вовсе считает, что недвижимость – это пассив.
Недвижимость как класс имеет положительную реальную доходность.
А уж рассматривать это как инвестиционный актив или нет, это вопрос определения. Для меня это инвестиционный актив, но по причине ужасной ликвидности, малоинтересный.
За последнее десятилетие реальная доходность недвижимости — отрицательна.
Принимая решение сегодня, на мой взгляд, более актуальны последние показатели.
Тем более, что жилая недвижимость на длительном горизонте подвержена моральному и физическому износу. Поэтому, помимо отмеченной Вами низкой ликвидности, вторичка более 10 лет требует ещё и дисконта.
О какой ошибке недавности Вы говорите?
Я не пойму, то ли вы упрямый как осел, то ли я вынужден повторять одно и тоже как попугай.
Таким образом, для получения мизерного превосходства над инфляцией потребуется приобрести недвижимость и держать её 15-16 лет, беря на себя риски низкой ликвидности и утраты её стоимости вследствие морального устаревания.
Таких инвесторов почти нет (если не считать профессиональных участников рынка недвижимости — но это уже бизнес, а не инвестиции).
Так их же несколько видов, разве не так? Или у г-на Спирина он один и никогда не менялся за последние, не знаю, 15+ лет? Золото/S&P500/Россия одинаковыми долями, насколько я помню :-)
UnembossedName, в табличке, однако, утверждается обратное :-)
Молодежь, конечно, глупА, но статистика разводов и Семейный кодекс уж очень сильно «заточены» на игру в одни ворота.
Там есть косяки вроде того, что акции без дивов (потому что история индекса полной доходности видите ли недостаточная), недвижка без аренды (но это невозможно посчитать).
UnembossedName, так тогда хрень тогда получается «в итоге» — яблоко сравнивается с апельсином.
Я то как раз брал два ETF, которые реинвестируют доходы.
От 8 до нуля. Если брать крупнейшие банки) Риск нести доллары в некрупнейшие никто в таблички не записывал, если там есть слово депозиты, то значит брались депозиты по средневзвешенной ставке.
На долгосроке валютные активы в идеале дадут столько же сколько рублевые (с учетом повышенной премии за риск в рубле).
UnembossedName, теоретически :-) Однако, последнее время, даже в ВДО 12-15% выглядят как насмешка. Я как-то писал (могу поискать, если интересно), что западные фонды еще до короны ждали от нас 24%+ доходности с учетом странового риска ВВВ- («в одном шаге от мусора», как я это называю). А с учетом падения рубля на 20% (мож отрастет, но впрядли), это вполне оправданно.
Вы серьезно не понимаете, что в среднем никаких +20% в год нет ослабления?
Не, с этим то я как раз не спорю. Я говорю (вообще-то не я, а статистика). что рубль — одна из самых волатильных валют в мире. Поэтому непонятно когда «прилетит» и откуда. Может, кстати, поэтому у нас и опционы в зачаточном состоянии.
Волатильность за последние 5 лет (тут нынешний март поднасрал):
А вот — за 10 лет (не знаю чем провинился июнь, но «август» у нас вроде уже имя нарицательное):
Пользуйтесь волатильностью.
В долларе таким же образом депозит отбивает инфляцию в долларе, долгосрочно идем к равновесию)
Вас в детстве ударили табличкой, за доллар обидно? Что?
Вы сами звездили выше про то, что депозиты в долларах от 8 до 4 процентов, покажите мне, где они?
Ах были? Не весь период? А чего болтать то?
UnembossedName, табличка немного лукавит :-) Я сейчас почитал ради интереса доходность S&P500 в рублях, с 2003 по 2019 год, ровно 17 лет и доходность получается 15% годовых (без малого, может 14. 95% или около того). Картинка кликабельна:
В текущих условиях невозможно прогнозировать даже на месяц вперед, а уж на год вперед — и подавно. Поэтому — вполне возможно любое развитие событий.
Кстати, да — верно подмечено. Просто, с*ка, их чета зло берет налоги «возвращать». Прям вот, ***, не могут они на это спокойно смотреть. Хотя по меркам других статей — вернули смешных 40+ млрд. Ну, пускай, еще 20 за 2019 год. А то, что пенсионную реформу уже раз 5 про**али бездарно — об этом, чета, не трындят. Я так думаю, что взрывной экспотенциальный рост с 3 млн до 6 за год не случится и года 3 еще в запасе будет :-)