Доходность норм недвиги в мск

Всем привет.

Личный опыт.

ЖК Лайнер в 2018 купил студию в бетоне за 6,1 в ремонт под ключ вложил 1,2 итого 7,3. Продал за 10,5 выставлялась неделю.
Прибыль 3,2 к вложенным 7,3, 44%. В аренду долго такая 65-70 сейчас улетает за полдня.

Там же купил в 2019 140м2, за 24 в бетоне, +7,5 ремонт, разбил на 3 студии + студия с 2мя спальнями под ключ, итого затраты 31,5. сейчас аренда в долгую 65+65+55+120=305 сдается очень быстро. Посуточно много мороки, но денег наверно больше. Сейчас оформление закончу по разделению и продам их по отдельности 10+10+9+18=47 итого прибыль 15,5 к вложенным 49%.

Если использовать ипотеку, то доходность на вложенные до 100%.

Может где то туплю в расчетах, что не так с недвигой?

недвижимость в Москве Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

liberty

Москва

444

с 15 декабря 2014

52 Комментария

LSV
02 октября 2020, 07:37
Вы это ( про 65 тыс уходит влёт 35 ти метровая колетушка), своим родственникам, рассказывайте, может они и поверят. Вся Тверская завалена 1 ком и 2 ком до 50 тыс ( около 70 вариантов), никому не навяжешь, а это м. Белорусская, Маяковская, 1905 года, Новослободская, местонахождение жк Лайнер, рядом не стояло.

+14
- liberty
  02 октября 2020, 07:41
  LSV, а слабо циан открыть?)) Там кстати если прозванивать хрен чего реального найдешь в основном замануха от агентов. Реальный объект сдается за полдня заявляю совершенно компетентноДа и ремонт я хорошо делаю, красиво. Нравится мне это и другим тож))
  0
LSV
02 октября 2020, 07:37
Андрей Андреичъ, Да это дыра
0
liberty
02 октября 2020, 07:38
Андрей Андреичъ, готовое все стояло, брал у застройщика, оставалось немного нераспроданных, жили уже больше половины. Спасиб
0
- tulevik
  02 октября 2020, 09:27
  liberty, а на налоги сколько ушло за продажу раньше 5 лет владения?
  +2
- tulevik
  02 октября 2020, 09:42
  liberty, купили за 6.5, продали за 10.5, прибыль 4 ляма — если владели меньше 5 лет, то налог 13 % = 500 к. Значит чистая прибыль уже 2.7 ). Если за 2 года столько, то это 13.5 % в год.
  +2
  - Dmitry Mikheev
    02 октября 2020, 12:44
    tulevik, Покупал он за 6.1, поэтому налог 570к, а чистая прибыль 2.6
    И от 7.3 за 2 года это будет 16.6% годовых. Неплохо конечно, но возни много, особенно за работу прорабом. В России же строители бросают квартиры недоделанными.
    +1
Николай ☮
02 октября 2020, 07:59
не вижу налог с продажи квартиры при владении менее 3 или 5 лет ( тут есть нюансы) и плюс годовой налог
+4
- liberty
  02 октября 2020, 08:09
  Николай, да согласен НДФЛ забыл, но это через год)
  годовой копейки
  0
  - Николай ☮
    02 октября 2020, 08:11
    liberty, ндфл у вал не маленький будет, если владение менее 5 лет
    +1
  - Свой Мужик
    02 октября 2020, 08:41
    liberty, не занижал стоимость? не думаю что кадастр так резко подрос?
    0
    - liberty
      02 октября 2020, 08:47
      Свой Мужик, нет, все по честному
      +1
С.Г.
02 октября 2020, 08:01
купил трешку в 2001 а в 2002 уже была в двое дороже… а дальше не росла вообще или росла еле-еле
так что молодец. повезло, но это не стабильно…
+4
- Сергей Ю.
  02 октября 2020, 09:19
  С.Г., над было скальпить!
  +1
Свой Мужик
02 октября 2020, 08:39
Молодец попал в тренд!
0
Свой Мужик
02 октября 2020, 08:43
В 10 или 11 году продал 350k$ и купил хату — сейчас она стоит от силы 200k$, но да до 14 года я бы там заработал наверное тоже 20-30% :)))
А ещё участок в 2008 с руками отрывали за 250к$, но тёща не продала… теперь хрен за 70 продашь )
+7
- Николай ☮
  02 октября 2020, 08:55
  Свой Мужик, и даже пандемия не подняла цены на участки?
  0
  - Свой Мужик
    02 октября 2020, 09:01
    Николай, ну цены да подняла, но не так сильно и сам по себе участок дорогой как по мне :(
    Не продался в очередной раз в общем :)
    0
GoodBargains
02 октября 2020, 09:16
Кто эти люди что за столько покупают непонятно
+4
Alexander
02 октября 2020, 09:20
автор, ты какбэ на раз-два выложил кэшем овер 30 млн?
0
Сергей
02 октября 2020, 09:22
Положил в тумбочку 100.000 рублей, пошел на работу, за год заработал 1000000. Доходность вложения в тумбочку 900%.что не так с тумбочкой?
+9
ivan
02 октября 2020, 09:23
Время, которое потратил на покупку, ремонт, продажу не учтено, это много раб часов+ налоги, итого доходность равна девальвации рубля, те 0!
+2
- all silver
  02 октября 2020, 11:55
  ivan, да, человек просто купивший доллары 10+ лет назад, получил в рублях больше, чем человек купивший недвижимость, делавший там ремонт и сдававший её. бонусом куча рисков и к тому же налоги (или уход с возможными последствиями). все телодвижения и головняки коту под хвост.)
  +3
Eugen Invest Malina
02 октября 2020, 09:25
Просто ты не читаешь рухальщиков, у них доходность 2%
0
Дедал
02 октября 2020, 09:36
Как минимум доходность не пересчитана на годовую.
Уже по первом аппартаментам получится не 44, а 20%.
Все равно, конечно, хорошая доходность
+1
Nicker
02 октября 2020, 09:38
развели лошков ипотечников, впарив им неподьемные кредиты, когда ипотечники будут банкротиться посмотим на цены
+2
- Николай ☮
  02 октября 2020, 14:29
  Nicker, все с 14 года ждут обвала цен, но его все не видно
  0
oleg911
02 октября 2020, 09:46
когда ремонты делал мешки переворочал?)))
+1
- liberty
  02 октября 2020, 11:01
  oleg911, делал удаленно, раз в месяц был на объекте где-то, чистовые материалы только выбирал. второй объект очень долго из-за ковида вышел. трудозатраты конечно есть, если на вскидку 3-4 часа в неделю
  0
Принцип Парето
02 октября 2020, 09:56
Продал за 10,5 выставлялась неделю.
А зачем продали такую золотую корову?) Да еще под налог попали? По вашей логике за 3 года до 15-20 должно дойти.

Или все же понимаете что задерг то временный и продали на разогнанном рынке и есть все шансы в течение года-двух вернуться к, пусть не к 6, но к 7-8. Смотрите, может еще успеете 3 оставшихся продать. Буратино то все напуганные пошли.
+5
- liberty
  02 октября 2020, 11:03
  Принцип Парето, цена объекта раскрылась за счет готовности и локации существенно, дальше будет расти, но несущественно, нужно искать другие подобные варианты
  0
- MadQuant
  02 октября 2020, 13:08
  Принцип Парето, да тут, по моим представлениям, цифры почти все высосаны из пальца и к реальности отношения мало имеют. Это либо какой-то пиарщик застройщиков, либо просто сказочник.
  +5
Ирина97
02 октября 2020, 10:17
Что мешает те же 10 млн пустить на биржу и торговать активно примерно на 5% в месяц. Это 500т.р. в месяц. За такие деньги можно и целый день за монитором посидеть.
0
- Value
  02 октября 2020, 10:23
  ЗеленыйЛук, а еще лучше торговать на 10% в месяц. =)
  Ох уж эти сказочки…
  +5
  - Ирина97
    02 октября 2020, 10:26
    Value, я стабильно торговал на 10% в месяц несколько месяцев, пока однажды не слил весь заработок в долгой просадке. Но это же я, полный профан и лошара в рынке. Приходилось целый день сидеть за компом, нервничать.
    0
    - liberty
      02 октября 2020, 11:04
      ЗеленыйЛук, недвижимость это часть портфеля. 5-10% в мес. в активной торговле долгосрочно — миф)
      +2
  - Bodhy
    02 октября 2020, 14:51
    Value, че не реально?
    0
    - Value
      02 октября 2020, 15:24
      Bodhy, нет.
      0
      - Bodhy
        02 октября 2020, 20:12
        Value, понял, пойду подумаю — как теперь с этим жить
        0
Olimp
02 октября 2020, 10:29
Сколько же здесь промоутеров-рекламщиков развелось… Чувак не тот это ресурс для рекламы, НЕ ТОТ!!!
+4
мудрый инвестор
02 октября 2020, 11:49
Супер но после ковида и жизни на море до — хату в Москве я покупать не хочу
+1
Свой Мужик
02 октября 2020, 12:16
Вот ещё вспомнил у меня друг в 2009 покупал котлован — там по 10% в день цены росли на некоторые объекты которые НДВ продавали… вот сегодня им было лень сидеть в очереди, что-бы оформить договор, а завтра +200-400к к цене )
0
MadQuant
02 октября 2020, 12:58
В аренду долго такая 65-70 сейчас улетает за полдня.

Вот это звиздеж явный. Это 8% годовых доходности получается. Ну нет сейчас у недвиги таких арендных доходностей. 4.5% годовых от силы. И то до налогов.

Там же купил в 2019 140м2, за 24 в бетоне, +7,5 ремонт, разбил на 3 студии + студия с 2мя спальнями под ключ, итого затраты 31,5. сейчас аренда в долгую 65+65+55+120=305 сдается очень быстро.
Аццкий звиздеж продолжается. Я за 140 снимаю хату почти в пределах садового, 150 кв. м. площади, а вы купили что-то дешевое (если 140м2 всего за 24), разбили, и еще кусок от нее за 120 сдаете. Что это за сказки, или где вы находите таких идиотов, которые это за такие деньги снимают? Да и где вы не глубоко на окраине находите квартиры по таким ценам?
+7
Павел
02 октября 2020, 13:05
Это называется красивым и ёмким словом «перекуп»
0
Ян Карлович
02 октября 2020, 13:50
Если глянуть cian, то цифры похожие на правду, хоть с арендой автор и прип… л малек)) Просят за студии 55 — 59,9. За сколько реально сдать, да еще и влет, конечно вопрос. Про влет за 65-70 вопрос еще побольше)
А вот к покупающим и снимающим ЭТО вопрос огромный...
На мой взгляд, жуткое разливанное море голимого бетона и асфальта. Ни истории, ни природы. Глазу не на чем отдохнуть, сплошной депрессняк. И снимать там за 60 тыр 30 кв.м. или покупать их за 10 мультов, увольте.
Но, если такие персонажи есть, и на них можно наварить — флаг в руки!
+1
liberty
05 октября 2020, 06:35
Эх ребятки, ленивые вы, даже посмотреть вам тяжело в инете, чтобы тему как-то прояснить для себя, зато всякую хрень писать не ленитесь))
Вот ссылки на объявления по аренде.
www.cian.ru/rent/flat/242156458/
www.cian.ru/rent/flat/242208578/
www.cian.ru/rent/flat/240632129/
Все что ниже я же писал замануха, ты звонишь тебе говорят, что нет такого варианта уже зато есть по 70))) Дорого так из-за локации, это не хедлайнер, а лайнер, там посуточная аренда 32м2 3,5-4,5 и загрузка очень высокая.

Писать-спорить больше не буду, дабы не разрушать иллюзорную правоту особо ленивых
0

Читайте на SMART-LAB:

Как искать свой стиль в торговле?

Всем Привет, на связи Иван Кондратенко. Трейдер Проплайв/Prop Live и ведущий Трейдер ТВ. Сегодня поговорим о том, как искать свой стиль в торговле. Ровно так же, как и во всём в жизни:...

LiveInvestingGroup

24.03.2026

Серебро по "скидке" 50%: шанс, который выпадает раз в десятилетие?

Серебро протестировало сильный уровень поддержки 64.05, а также «психологическую» горизонталь 61.00. Значимость этой горизонтали объясняется просто: серебро сейчас стоит вдвое дешевле своих...

Tickmill

24.03.2026

⚡️ Завтра — результаты Займера за 2025 год

Напоминаем, что вебинар по финансовым результатам Займера за 2025 год состоится уже завтра в 11:00 МСК. Чтобы принять участие в онлайн-встрече с возможностью задать свой вопрос руководству,...

МКК "Займер"

24.03.2026

Россети Ленэнерго. Отчет МСФО. Считаем дивидендную базу

Компания Россети Ленэнерго опубликовала финансовый отчет за 2025г. по МСФО. Отчет МСФО и РСБУ у сетевых компаний очень похожи, а так как я отчет РСБУ (отчет об исполнении...