24 августа 2020, 11:55
Ипотека как драйвер рынка недвижимости. Показатели за июль.
Ипотечка бурно прёт в июле, так что сидельцам на кэше вряд ли грозит счастье увидеть снижение цен. Основные факторы сказочной прухи — это рекордно низкие ставки ЦБ, льготная ипотка и отложенный спрос после коронакризиса.
👉выдано в июле 128,8 тыс ипотек на сумму 319,6 млрд руб
👉+15%м/м и +37%г/г
👉Общий долг +13,8%г/г до 8200 млрд руб.
👉Средняя ставка = 9% — рекордный минимум
👉Средний срок кредитам = 200 мес — рекордный максимум
👉Доля рефинансирования в июле 10% (в июне 17%) — данные ОКБ
Пока тренд благоприятный для девелоперов и неблагоприятный для «сберегателей», которые копят на квартиру.
Интересно конечно что потом будет с банками и с возвратами, когда что-то сломается и ставки скакнут вверх. Хотя кто знает, может ставки ЦБ 10%+ навсегда остались в прошлом. Что думаете?😁
👉выдано в июле 128,8 тыс ипотек на сумму 319,6 млрд руб
👉+15%м/м и +37%г/г
👉Общий долг +13,8%г/г до 8200 млрд руб.
👉Средняя ставка = 9% — рекордный минимум
👉Средний срок кредитам = 200 мес — рекордный максимум
👉Доля рефинансирования в июле 10% (в июне 17%) — данные ОКБ
Пока тренд благоприятный для девелоперов и неблагоприятный для «сберегателей», которые копят на квартиру.
Интересно конечно что потом будет с банками и с возвратами, когда что-то сломается и ставки скакнут вверх. Хотя кто знает, может ставки ЦБ 10%+ навсегда остались в прошлом. Что думаете?😁
23:28
Не знаю кого как, а меня лично эти качели в газе порядком подзаебали. Морожу здесь 600-800 косарей уже то ли год, то ли два и никакого выхлопа. Две теплых зимы в Европе и никакого дефицита без русског...
23:26
Va Chen, поговаривают наш спг через амеров идет в европу -тоже с наценкой… но идет....
та же схема?
23:25
Это лишь ставка душит и новые налоги в 2025 будут. А так я инвестирую в фонд технологий ( туда входит немного акций softline ), что логичнее. В крации именно Баффет упустил на этом большую прибыль, бо...
Сергей, декабрьский фьючерс сгонял на 10% вверх за 1 минуту, а в мартовском и июньском ничего. ЦБ — борун-борец с манипуляциями)
Сергей Кузьмин, тогда очень странные и довольно истеричные «мысли вслух».
У ЕТранса долгов, в том числе и по высоким ставкам, овердохрена.
И, как разумный инвестор, я бы приветствовал обнуление...
23:20
AV, я понимаю, поэтому и написал что такой негативный вариант маловероятен
23:18
Минобороны США всё-таки корректирует свою ядерную доктрину
К запуску подготовлена гравитационная бомба B61-13, доставляемая самолетами. В повышенную боеготовность приведены ядерные подводные лодк...
D-Aleksandr, если новости на выходных будут нейтральные или плохие то сутра в понедельник залив, потом рост на закрытии шортов. Но Эльвира грядет вскорости, довлеет над рынком тащит вниз всех. если...
23:16
Va Chen, †
Ну что господа, начинаю закрывать шорт и переворачиваюсь в лонг, дивами дополучу недополученную прибыль от Шорта. Поехали
чем тогда помогла льготная ипотека, если средняя ставка 9%, значит кто-то и больше 9% берет.
Кстати, ипотечники, подскажите, а есть ли в ипотечном договоре с банком оговорка, что в случае роста учетной ставки ЦБ, банк имеет право поднять ставку по ипотеке?
Если брать как пример потреб кредиты и карты, то там в кредитном договоре часто можно встретить сноску, что в случае роста ставки цб более, чем на 2%, то банк имеет право пересмотреть ставку по кредиту в сторону увеличения
9% это вся ипотека и том числе и выданная 6 лет назад
что вслучае протестов… вместо выхода на улицу...
граждане просто перестанут платить по кредитам… а деньги пустят на покупку валюты... кули платить госбанкам?.. пару месяцев отказов по уплате кредитов и банки лягут… курс улетит в небеса… кредиты обесценятся… экономика встанет… зомби на улицах… теслы вышли из под контроля и давят граждан… счастливчики на спейсХ улетают на МКС… остальные прыгают на батутах
а квартиры — в рублях.
ипотеку уже навязывают конкретно.
вторичка у нас в городе дуреет. цены гнут.
причём бабушкофонд растёт быстрее чем курс бакса.
Но если кэша много и страшно, то я бы покупал недвижку даже счас, но только с хорошим локейшеном, вузы, метро, работа, транспортный узел и естественно в ипотеку!
А как же «деньги должны работать»?
не понимаю людей, которые ждут ещё лучших условий, особенно по новостройкам, если покупка не в инвест целях, а для себя.
я как-то в индонезийском торговом дворике ходил по магазинам, везде был одинаковый набор рубашек поло, по разным ценам и разным скидкам,
но если отнять скидку от цены, везде получалось одно и тоже.
в целом я о том же что и вы. не будут квартиры дешеветь.
Потом к 2030 году будет ещё интереснее, потому как население будет уменьшаться на 1000000чел.год. Кто будет покупать эти квартиры?
Думаю что от хрущёб надо срочно избавляться! Вообще всё старое жильё становится токсичным. Причины:
1) Застройщики постараются выжить. Они представляют интересы чинуший. Изыщут ресурсы. После того как всякая Новая (помойная) Москва впитает всё что можно, пойдут штурмом на старые города. Не будут же застройщики создавать новый города с нуля… Будут реновировать всё и вся!
2) Демографическая ситуация такая, что сегодня закончилась «мёртвая зона» поколения времён Великой Отечественной и начинается новая волна наследования от беби-бумеров послевоенных лет. Молодым людям, наследникам, вся эта совковая стилистика ваще не заходит. Они постараются как можно быстрее обменяться с вот такого подъезда:
на вот такой:
3) Арендные ценники не прут за рублёвыми ценами на недвигу. То есть P/E у бизнеса сдачи жилья год от года растёт (доходность падает). Причём арендаторы в основном тоже молодые люди и хотят жить красиво, а не за совок свою кровную зарплату отдавать.
Итого: старая вторичка расти не будет! А первичку, конечно, попытаются задирать на грани спроса. Но люди богаче у нас не стали, так что грань эта уже не далеко и тут одной только ебатекой не вытянешь.
Антон Денисков (Fry), обменяться… ))
— с кем
— и сколько им придётся доплатить?
по факту:
картинки Вы выбрали не самые репрезентативные. Есть отличные дома и в старом фонде. И в новом не в любом такие виды. Не говоря уже о том какими они станут через несколько лет. Вроде новые технологии и материалы есть, а слышимость в новых массовых домах жильцы говорят хуже чем в панельках брежневках и не в какое с кирпичными советскими. Ну а бизнесс класс с такой отделкой как у Вас и звукоизоляцией- тут кровной ЗП среднего человека не хватит. По мне средний человек (если хватило мозгов заработать деньги и цену рубля трудового он знает) будет скорее к балансу цена/качество стремиться. Грубо- лучше двушка старая за 2 млн, чем новая но за 4 (грубо либо платит 10 лет ипотеку либо 24)
Картинки точно такие, как вижу вокруг в своём районе (Москва, м.Пролетарская). И в Питере и в Петрозаводске и в других городах, где жил. Сейчас вернулся за город, так что сфоткать в живую не получится, но поверьте, всё именно так. Репрезентативно.
Про мозгов и заработать денег… Мы говорим о разных вещах. Ещё раз возвращаюсь как раз к репрезентативной проблеме.
Типичная семья:
2 Бабушки 80-90 лет
Отцы-мамы 60-65 лет
Сын/дочь ~30 лет
Бабули, царство им небесное, оставляют квартиры. Родители поколения 50-65 уже не нуждаются в расширении личного жилья. Всё переходит к 20-30-летним...
У них на руках 2 старые халупы, а жить хочется нормальной современной жизнью...
10 лет назад этой схемы почти не было, потому что война, завтора это будет самая массовая история.
Моё мнение: старый фонд — это очень токсичный актив в целом по стране.
Но я не спорю, что есть хорошие сталинки и есть отдельные квартиры, которые обладают рядом преимуществ. Но вот это как раз не репрезентативно.
ну и люди у нас покупают не то, что хотят, а то, что могут себе позволить. Это два.
Слушала Путина с его речами о раздаче денег молодым семьям. Его запрос был на ипотеку в 6%. И все же решилась купить в конце прошлого года по ДДУ.
За 9 месяцев получили ключи и квартира стала стоить на 700 тыс. дороже.
Это не в Москве, поэтому 700 тыс. это на 25 % дороже.
Вот как то не верится, что рухнет она. Инфляция все же не 4%, а а в два раза больше.
Жизнь останется в обл.центрах, остальное всё зачахнет с такой демографией.
\\как вы узнаёте цену своей квартиры?
У нас дальневосточная ипотека 2%. Строительный бум. И рождаемость увеличивается с каждым годом. Поэтому норм.
1. Юг москвы — 2010/14 — 8-11 мио, сейчас — 9-12 мио
2. Юго-запад мск — 2010/14 — 9-12 мио, сейчас — 10-13 мио. В этой локации заметно, что цена голого новостроя начала опережать даже свежую вторичку.
И 2 момента:
1. банальные депозиты в банках за это время дали профит относительно рублевого ценника бетона. На полквартиры :)
2. если программа реновации не загнется — через пару тройку лет потенциально появится в продаже современный новострой в отл.локациях нормальной Москвы. Например, рядом со мной — во дворах хрущевок достраивают панели (уже в двушке 2 туалета+подз.гараж в подвале). Продажи нет — все под заселяемых… Затем они явно снесут хрущи и на их месте будут строить такие же дома — уже на продажу. Единственная фигня при этом — уплотнение окрестной территории… вот так…
3. Заметное изменение ценника в недвижке последние 8 лет реально происходит только в 2 случаях — структурные изменения в экономике, либо в строительстве. Остальное — это маркетинг. А у массового народа бабок (или ипотечного потенциала) уже нет чтоб хватать все подряд без разбора, в мск последних таких загнали в 'новые территории', где до мкад еще добраться надо :)
1. Строительство должно упасть в два раза, что бы поддерживать текущие цены. Либо доходы Россиян должны вырасти хотя бы в два раза. При других сценариях цены должны быть ниже (относительно текущих доходов). Пропорция доход/м2 должны двигаться к нормальному состоянию как в Европе на 1 месячный доход можно купить 3 м2, в России на 1 месячный доход можно купить 0,5 м2 (данные усредненные по всем регионам).
https://xn--b1aew.xn--p1ai/Deljatelnost/statistics/migracionnaya/item/20876531/
остальное подавляющее большинство — из снг (украина вне донбасса, казахстан и т.д.), переехавшие в рф и живущие уже здесь несколько лет. путь к гражданству это несколько лет постепенно -рвп, вид на жительство, гражданство.
там из дальнего зарубежья, сигалы депардье, негры индусы и пр. — 1 % от числа получающих гражданство, это мизер
говорю как человек сам семь лет шедший к гражданству РФ, я из украины в 2013 перехал. знаю всю эту кухню
упала сфера услуг, ну и фиг с ними, с ресторанами и турагенствами.
я приезжий с украины инженер и еще таких знаю человек пять. все такие мои знакомые взяли ипотеку за последний год-два. и выплатят, т.к. в пандемию без работы не остались. работы только больше становится, работать некому. это же не лапошить потребителей в турагенстве
жена моя врач, год как перевез в новую квартиру ее с ребенком — уже на двух работах работает однвременно, нашла неделю назад третью.
павел, согласен с тем, что квалифицированных спецов не хватает.
Не согласен c «ну и фиг с ними». Экономика — единый организм.
Оставшиеся без работы люди не купят ваши товары и ПО.
такие как я вот. я приехал у меня жилья нет, полюбому буду покупать. таких по 400 тыс в год.
пусть 20% это бабушки котрые уже не поедут из донбасса и негры с Сигалами.
я купил квартиру в 2018, зашел в хороший момент цены еще низкие ипотека уже дешевая, 5 лет копил до этого
щас еще с беларуси миллион подтянется после этой беларусской заварушки. миллион уедет в польшу, столько же в РФ
Похоже что за 2019г мигрантов приписали много, но в 2020г поняли, что даже приписки уже не покрывают естественной убыли, и решили считать как положено.
У меня двое детей, у сестры трое, вместе мы немного нарастили население страны
В МВД по странам иcхода, по регионам расписано поквартально сколько принято в гражданство. Я сам через это прошел и я этим цифрам верю
Квадратных метров в РФ полно, но не всякий из них удовлетворяет современные потребности, так что считать переизбыток в кв. метрах можно только по конкретному городу или району города.
И главное!
Главный конкурент квартирного квадратного метра, это свой дом. Если вдруг свой дом станет идеей фикс, как айфон или пармезан, то городские катакомбы будут дешеветь со скорость звука, и даже локейшин их не спасет.
У меня просто основная активность была в 90-е годы и на собственном опыте проходила все девальвации и деноминации.
в 97 купила квартиру двухкомнатную в мухосранске за 50 миллионов рублей- то есть за 50 тысяч. Сейчас она стоит 2,5 млн. рублей. Подорожала в 50 раз. Доллар в 97-6 рублей сейчас 74 подорожал в 12 раз.
А вот может еще все подорожать в 2 3 раза? Я думаю легко.
Мало детей родившихся начиная с 2019г, в первый класс они пойдут в 2026г.
Коммерческое жилье — это другой предмет обсуждения. А там все эконом.показатели у нас, имхо, перегреты...
Точно так же и с другими базовыми потребностями. Чтоб их обеспечить — достаточно… пенсии. Иначе бы пенсионеров не было ...
что касается «остального» жилья, не подходящего под льготную ставку пример из жизни — продавал человек квартиру, в хорошем жк (парк рублево) средняя цена по циан на аналогичные ± 25 млн. Продавал 1,5 года, начал с 24 млн. В итоге постоянных снижений, пошли просмотры и продалась за… 20 миллионов (!!!). Те, что по ± 25 млн. висят на циан до сих пор.
Вот такая реальная математика в сегменте приличного жилья.
Сначала программа была 8 по москве и питеру, 4 по регионам и первый взнос 20%. Не пошла.
Это лишний раз показывает — на сколько Мутко и ему подобные далеки от народа. Вот что на первичке в москве можно купить за 8 млн?
277 000 000 000 / 12 000 000 (максимальная стоимость) = 23 083 квартиры.
В реалии гораздо больше, т.к. покупают далеко не все по 12 миллионов.
Единственная точная закономерность это снижение ставки ипотеки на 1% повышает стоимость жилья на 10 %. А все по тому, что 1% снижает стоимость ипотеки на 10%.
Хотя нашел, получается 10% квартир продадут по этой программе
Лучше бы навели порядок на этом рынке — заставили стандартизировать договор страхования и обязать банки принимать страховку от любой авторизованной компании.
Ps сам смотрю как выросли новостройки и фигею. Вроде и заработал много, но выросло ещё сильнее. И это при стагнирующих доходах населения.
-0,5% зарплатные клиенты,
-0,4% молодая семья,
-1,0% с личным страхованием жизни
-0,3% покупка на domclick (не вся недвижимость)
А без условий получается Процентная ставка 9,8-10,2% в зависимости от первоначального взноса.