Почему цены на квартиру растут, а стоимость аренды жилья - нет?

Постоянный зритель моего ютуб-канала задал мне такой вопрос на почту. Я не особо эксперт в области недвижимости, но за рынком наблюдаю давно и могу сделать некоторые предположения.

👉Рынок купли/продажи квартир достаточно медленный и неэффективный. Когда вы смотрите объявления о продаже вы видите только «половину стакана», то есть только цены офферов. Если бы мы видели «биды», наше понимание этого рынка было бы более реалистичным. Продавцы квартир выставляют офера своей мечты. В сделки они превращаются только когда эти мечты совпадают с мечтами покупателей. Если совпадения нет, то просто падает число сделок, поэтому надо всегда смотреть на число сделок по купле/продаже. 

👉Из предыдущего тезиса следует, что реальный рынок может быть ниже того, который вы видите в «половине стакана». Мой одноклассник продает хату в центре Питера. Цена 10 млн руб. Цену опускать не хочет принципиально. А вот если будет «реальный покупатель», по его словам готов подвинуться даже на 1 миллион рублей вниз. Продает квартиру уже год.

👉Я заметил, что многие продавцы не желают признавать свой офер неадекватным, поэтому они каждый год поднимают цену квартиры примерно на величину процентов, упущенных по банковскому вкладу, округляя цену до ближайшей круглой цифры. Очевидно, они рассчитывают, что покупатель оплатит им простой.
👉Ипотека сильно влияет на цены квартир вверх. Ипотека там уже вроде половину спроса составляет. Снять квартиру в ипотеку не получится, поэтому ипотека поднимает цены относительно аренды.

👉Что касается аренды, рынок более быстрый, а значит более гибкий/эффективный по ценам. На этом рынке каждый месяц простоя — это фактические потери. В отличие от продажи, покупатель-лох тут не оплатит все предыдущие годы простоя. Хотя и на этом рынке есть чудилы, которые готовы годами искать арендатора, лишь бы цену не снижать😁

👉Я думаю, что многие люди купили квартиры с целью сдавать их. Этот «фонд аренды» во временем копится и расширяется. Поскольку фонд растет, а арендаторы нет, по этой причине цены не растут.

👉Ну и карантин конечно по моим наблюдениям цены аренды откинул лет на 5 назад. Хотя я и так особо не заметил, чтобы за 5 лет цена аренды квартир выросла.