ГК Легенда. Проверяем факты перед размещением третьего выпуска облигаций

Легенда. Проверяем факты

                                                                                                                     «Перепроверяйте все факты, даже те, о которых говорю я» А.М. Герчик

Брокер прислал тизер по инвест идее: «LEGENDA Третий пошел».  Делаю проверку фактов.

Сначала факты из идеи:

1. С апреля 2020 года компания входит в перечень системообразующих организаций строительной отрасли и ЖКХ, что способно обеспечить ей поддержку в кризис.
2. Компания реализует проекты в рамках собственной концепции SMART, позволяющей максимально эффективно использовать полезный метраж для покупателя, чем обеспечивает себе повышенную рентабельность бизнеса.
3. Группа компаний ЛЕГЕНДА была основана в 2010 году Василием Селивановым (владеет 67,5% головной структурой группы ООО «Легенда Кэпитал»)
4. К настоящему моменту сдано пять жилых комплексов, еще пять проектов находятся в стадии строительства и четыре проекта в стадии проектирования. Совокупный портфель ЛЕГЕНДЫ сегодня составляет порядка 370 тыс. кв. метров (см. диаграмму 2).
5. Денежный поток от операционной деятельности (без учета расходов на покупку земельных участков) кратно перекрывает издержки на обслуживание долга.
6. На конец марта девелопер сформировал запас ликвидности в размере 1,5 млрд руб. при том, что на обслуживание кредитного портфеля до конца года компании необходимо около 1 млрд руб. (проценты и амортизация облигационного выпуска). Проведенный компанией стресс-тест показал, что даже при полном отсутствии продаж во втором полугодии ЛЕГЕНДЕ, чтобы продержаться «на плаву», практически не придется наращивать долговую нагрузку

Итак, факт-чекинг:

Факт 1. Открываем сайт Минстрой РФ здесь есть: перечень системообразующих организаций строительной отрасли и ЖКХ. Кликаем, и переходим на Главную страницу сайта Минстрой РФ, если поскролить вниз видна кнопка «Перечень системообразующих предприятий
в сфере ЖКХ» интересующих меня строителей не обнаруживаю. Захожу в раздел «Документы» задаю в поиске: ПЕРЕЧЕНЬ СИСТЕМООБРАЗУЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ, опять не нахожу

Начинаю гуглить. Вторая ссылка по теме: https://realty.rbc.ru/news/5ea2f91f9a7947c2f36a46a7 здесь в текстовой части нахожу Группа компаний ООО «Легенда», но отмечаем факт, что попытка обратиться со страницы статьи по ссылкам на официальный документ все неудачны!


Резюме по факту 1. Для меня факт первый, не подтверждён. На официальный сайт «Легенды» я специально не обращался. Нужно объяснять почему?

Факт 2. Смотрю сравнительный анализ Девелоперов по рентабельности по EBITDA (хотя я очень не люблю этот показатель: EBITDA)


Как показывает простой анализ позиционирования «Легенды» относительно средней рентабельности в отрасли. «Легенда» не самая эффективная по рентабельности компания.

Резюме по факту 2. Зачем этот SMART как термин было вводить в презентацию бондов?

Факт 3. Вот так выглядит структура ГК ООО «Легенда»


Из этого анализа мне понятно, что акционеры не прячутся за офшорами, схема владения понятна. Владельцы и владеют компанией и управляют ей. Т. е. функция владения и управления не разделена.

Резюме по факту 3. Факт считаю подтверждённым.

Факт 4. Так как данный факт я могу подтвердить только с привлечением официальной информации от компании, то данный факт я приму к сведению, но проигнорирую в целях дальнейшей надлежащей осмотрительности при изучении финансовых метрик компании

Резюме по факту 4. Факт проигнорирован для формирования мнения

Факт 5. Открываем отчётность за 2019 год

! – Денежный поток от операционной деятельности вообще отрицательный. Вот теперь становится понятна оговорка про «(без учета расходов на покупку земельных участков)» Но, постойте, позвольте задать вопрос? Деятельность же не прерывна? А значит приобретение земельных участков для девелопмента является нормальной практикой для операционной деятельности (если потребуется готов обосновать в комментариях)

!!! – я вот не помню точно IFRS про отражение внутригрупповых займов при консолидации, если кто точно знает, что говорит стандарт, отпишитесь в комментах пожалуйста, но сдаётся мне, что акционеры используют ликвидность ГК во внешних целях, и хоть займы платные, но версию проверить, наверное, стоит!

!!! – у компании явно отрицательный капитальный счёт! конечно это может говорить о развитии бизнеса и о том, что компания в начале инвестиционного цикла, но самого факта отрицательного результата по инвест деятельности не отменяет и это фактор риска

*** здесь я обращаю внимание на то, что сколько привлекли заёмного финансирования, столько и вернули, а это через отчёт о ДДС подтверждает возможные кассовые разрывы из-за разницы между временной базой пассивов и товарным циклом компании.

Резюме по факту 5. Факт считаю не подтверждённым

Факт 6. Консолидированную отчётность по МСФО я на сайте не обнаружил, но есть РСБУ баланс за 3 мес 2020 года


Что вижу: не 1,5 млрд, а 1,431 млрд или на 0,069 млрд меньше заявленного в идеи объёма. А дальше математический принцип, если одна из переменных в уравнении ЛОЖЬ, значит всё уравнение является ЛОЖНЫМ (ещё раз: я никого во лжи не обвиняю, я говорю сугубо в математических терминах. Поясняю: есть уравнение 1,5=Х+Y, где Х сумма всех: «проценты и амортизация облигационного выпуска», Y- ДС, остающиеся после выплаты процентов и амортизации

Резюме по факту 6. Факт подлежит дальнейшей перепроверке.

Продолжение следует...
если будет общественное поощрение)))