Дом в Рф. Что такое ипотечные ценные бумаги, откуда они взялись и к чему нам готовиться

Уважаемый Петр Иванович! Информируем о передаче прав по закладной, удостоверяющей права из заключенного Вами и Банком кредитного договора №…. от 21.10.15, в пользу ООО «ИА «Фабрика ИЦБ».

Фабрика ИЦБ… Звучит зловеще, почти как «Фабрика троллей». Многие ипотечники заволновались, почувствовав, что их где-то могут в очередной раз ммм… обмануть.

На самом деле, для рядовых заемщиков ничего внешне не поменялось. Многие и вовсе не заметили, как их продали, продолжая выплачивать кредит, как и раньше.

Но если смотреть шире – схема кредитования принципиально изменилась, принимая более зримые очертания ипотечной пирамиды.

Принцип секьюритизации состоит в том, чтобы перевести активы (ипотечные кредиты) в пассивы (средства от продажи ИЦБ). После чего под свежие пассивы выдать еще больше ипотечных кредитов. Так банки нивелируют проблему нехватки средств для выдачи кредитов.

А нехватка средств начинает проявляться все более остро: ставки снижаются, население не хочет сберегать под крошечную доходность и все больше подсаживается на кредиты. Подробнее об этом рассказано в статье Люди не хотят больше сберегать. Хотят тратить. И к чему это приведет

Вот банки и изворачиваются.

Давайте на примерах.

Пример 1.

Предположим, некий Петя открыл вклад на 2 млн. руб. в банке А. по ставке 6%.

Позже в банк пришел Вася и попросил взять ипотечный кредит. Банк выдал ему 2 млн. руб. по ставке 9%.

В данном случае актив=пассив=2 млн. руб. Банк забирает себе 3% маржи и все довольны.

Пример 2.

Банк решил, что ему нужно увеличивать кредитование. Проблема в том, что богатый Петя, который несет деньги по 6%, один, а ипотечных заемщиков уже двое – теперь это не только Вася, но и Саша, который тоже хочет взять 2 млн. руб. в долг. Но откуда взять на это деньги?

Что делает банк? Он продает закладную Васи в банк Б. Банк Б. выпускает облигацию на 2 млн. руб, обеспеченную закладной, и отдает обратно в банк А.

Банк А. продает облигацию инвесторам или оставляет у себя на балансе и получает с них 2 млн. руб. в пассивах.

Теперь у банка есть деньги, чтобы выдать кредит Саше, что он и делает.

При необходимости схему можно повторить н-ное количество раз.

Фокус состоит в том, что реальных сбережений во второй схеме 2 млн., а ипотечных кредитов выдано на 4 млн.!

По сути эта конструкция не что иное, как финансовая пирамида.

Как известно, любая пирамида рано или поздно рушится (ипотечный кризис в США тому подтверждение), но до определенного момента схема может выглядеть устойчиво.

А теперь к нашим баранам.

В России ипотечной секьюритизацией занимается банк Дом. Рф и он заметно активизировался. Так, если выдача ипотечных кредитов банками в 2019 году немного притормозила, то этого не скажешь о темпах производства ипотечных ценных бумаг.

Как сами домушники хвалятся, «в 3 кв. 2019 года объем вложений инвесторов в ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ вырос на 52% по сравнению с 2 кв. 2019 года»

дом.рф/upload/iblock/348/348214bc78688d156a109af9e7ef5a1a.pdf

173 млрд. за 11 мес. Много это или мало?

Пока немного, т.к. за год выдается 2,5-3 трлн. руб. ипотечных кредитов, но динамика настораживает, учитывая наполеоновские планы ипотечного агента.

Интересно, что с Домом. Рф работает преимущественно банк ВТБ, который не раз светился в коррупционных историях, и вообще славится своей неэффективностью, а вот более успешный Сбербанк пока не особенно горит желанием использовать секьюритизацию. Как говорится в релизе:

За счет активного выпуска ипотечных облигаций ВТБ секьюритизировал около 15% своего ипотечного портфеля (в планах – секьюритизация еще более 430 млрд. ипотеки, включая выпуск для широкого круга инвесторов на 300 млрд. руб).

То есть эти ребята явно останавливаться не собираются.

В различных методичках часто пишут, что ипотечные облигации выкупают частные инвесторы, тем самым снижая риски системы. Может, в теории это так. А на практике в России их покупают эти же банки. То есть риски не перераспределяются по рынку, как это часто преподносится.

Что касается самих ипотечных облигаций, то иногда спрашивают, а где их можно купить. На фондовом рынке их можно купить. Но доходность вас вряд ли обрадует, хотя и заявляется, что она выше, чем доходность ОФЗ и вкладов.

Резюмируя. Конечно, текущий объем секьюритизации пока не настолько велик, чтобы ожидать немедленного обвала. Размера Хеопса пирамида еще явно не достигла: еще строить и строить. Но следует учитывать, что статистика по ипотечному кредитованию не вполне отражает картину, т.к. значительная часть закладных уже снята с баланса коммерческих банков. В дальнейшем доля ИЦБ будет расти, как и риски системы.

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике

Блог автора